Курсовая работа (т): Оценка и обеспечение надежности эксплуатируемых зданий

Таблица 4.2.4 - Сводная таблица

Рассчитаем накопленный износ всего здания:

Определим накопленный износ здания методом экономической жизни, используя формулу:

Таблица 4.2.5 - Сводная таблица

4.3     Расчет прибыли предпринимателя объекта недвижимости методом выделения и методом индекса прибыльности

Дата оценки объекта (улучшения), его нахождение, среднерыночную стоимость 1 м2. и первоначальную стоимость определять вариантом задания. Общую площадь объекта оценки учитывать исходя из общей площади улучшений, а общую площадь оценки - исходя из большего улучшения. Расчётные величины, за исключением коэффициентов, округлять до целых чисел, коэффициенты округлять до трёх знаков после запятой. Рыночную стоимость земли в оценочной зоне в расчёте на 1 м2. брать на основе кадастровой стоимости. При этом если кадастровая стоимость менее 50 $ стоимость увеличить на 20%, если больше 50 $. на 10%. Расчётный показатель инвестиций принимать относительно стоимости восстановления. Индекс изменения строительно-монтажных работ при оценке после 2008 г. принимать на уровне показателей 2008 г.

Рассчитать прибыль предпринимателя на дату оценки 21 сентября 2011 г. Объектом оценки является здание, находящееся в г. Гомеле, относящееся к хлопчатобумажной промышленности. Первоначальная стоимость объекта оценки определена по УПВС в базисных ценах 1969 г. и составляет 230 000 рублей. Среднерыночная стоимость 1м2 объекта-аналога 1850 $. Общая площадь объекта оценки 2370 м2. Общая площадь застройки объекта оценки 5000 м2. Рыночная стоимость земли в оценочной зоне расположения объекта оценки составляет 16 + (16∙0,2) = 19,2 $/м2. Курс доллара на 21 сентября 2011 г. составляет 5541 рублей. Расчётный показатель инвестиций объекта-аналога принимаем как его стоимость замещения в расчёте на 1 м2 общей площади, а расчётный показатель инвестиций объекта оценки как его стоимость восстановления. Затраты на содержание объектов - 8000 $, на маркетинговые услуги в год - 3000 $.

Расчет прибыли предпринимателя методом выделения

1)       Определяем стоимость восстановления в долларах по формуле:

где Св - стоимость восстановления на дату оценки;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

К1991 - индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г.;

Ксмр - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

,

где К1смр - индекс СМР, действующий на дату оценки;

К2смр - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки.

Кн - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, принимаем Кн = 1,0.

Индекс пересчёта стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 2008 г. будет определяться по формуле:

К2008 = К1984 ∙ Котр ∙ Ктер,

где К1984 - коэффициент пересчета из цен 1969 г в цены 1984 г., К1984 = 1,2;

Котр - отраслевой коэффициент, принимается по индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по мукомольной отрасли, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, в данной задаче Котр = 1,93;

Ктер - коэффициент пересчета из цен 1984 г. в цены 2008 г., Ктер = 0,99.

Индекс пересчёта стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 2008 г. равен:

К2008 = 1,2 ∙ 1,93 ∙ 0,99 = 2,293.

Индекс CMP, действующий на дату оценки, 24-го июня 2011 г. равен 1586,145. Индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки, равен 1.

Тогда:

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки:

Св = 110000 ∙ 2,293 ∙ 1586,145 ∙ 1/4988 = 80207 долл.

2) Определяем прибыль предпринимателя объекта аналога.

По условию задачи, расчетным показателем инвестиций для объекта- аналога является его стоимость замещения в расчёте на 1 кв.м. Поэтому прибыль предпринимателя должна определяться для объекта аналога в расчёте на 1 кв. м. Прибыль предпринимателя объекта-аналога в расчёте на 1 кв.м. определяется по формуле:

,

где  среднерыночная стоимость 1 м. кв. объектов аналогов, долл.;

расчётный показатель инвестиций на 1 кв. м., долл.;

рыночная стоимость земли в расчёте на 1 кв. м., долл.

Поскольку первоначальная стоимость объекта-аналога была определена по УПВС, то при одинаковом объёме и площади объекта-аналога и объекта оценки стоимость восстановления равна стоимости замещения.

Следовательно, стоимость замещения 1 кв.м. будет равна:

= Cз1м2= 80207/9800=8,2 долл.

Прибыль предпринимателя объекта-аналога в расчёте на 1 кв.м. равна:

ППа = 1450-8,2-37*1,2 = 1397 долл.

) Определяем норму прибыли предпринимателя по формуле:

где ППа прибыль предпринимателя, рассчитанная по объекту-аналогу, д.е.;

расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу, д. е.

Ввиду того, что прибыль предпринимателя по объекту-аналогу определена в расчёте на 1 м. кв., то для расчёта нормы прибыли показатели в приведенной формуле подставляются из расчёта на 1 м. кв.

Норма прибыли предпринимателя будет равна:

Нпп=(1397/8,2)*100%=17036%

) Определяем величину прибыли предпринимателя.

Для этого используем следующую формулу:

ПП = Нпп ∙,

где ПП  прибыль предпринимателя по объекту оценки, долл.;

Нпп  норма прибыли предпринимателя, %;

расчетный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления объекта оценки по условию задачи), долл.

ПП =17036% ∙ 80207/ 100 = 13664065 долл.

Расчет прибыли предпринимателя методом индекса прибыли

.

1)       Св = 110000 ∙ 2,293 ∙ 1586,145 ∙ 1/4988 = 80207 долл.

)         Св1м2а = 9800*1450=14210000 долл./м.кв.

)         ПП=14210000-80207 =14120793.

Вывод

На основании произведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом будет составлять:

V =689643 + 80207 + (10000 + 3500) + 14120793- 26658= 14877485 долл.

5. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПРОДЛЕНИЮ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Для дальнейшей безопасной эксплуатации здания пожарного депо ПАСЧ №3, необходимо выполнить следующий комплекс мероприятий:

Фундаменты

При реконструкции здания в случае увеличения нагрузок:

на фундаменты: необходимо выполнить их усиление в соответствии с проектным решением, разработанным проектной организацией;

на стену в осях Г-2-5 необходимо выполнить фундаменты под пилястрами в соответствии с проектным решением, разработанным проектной организацией.

Отмостка

Капитальный ремонт отмостки в соответствии с современными нормативными требованиями.

Стены подвальной и наземной части здания

Подвальная часть здания

) Ревизию стен с последующим ремонтом стен, включающую: удаление отделочных покрытий на участках повреждений; удаление поврежденных и разрушенных фрагментов кладки; восстановление кладки стен полимерцементным раствором марки по прочности на сжатие не ниже М 100;

) Устройство опорных подушек под балками перекрытия над подвалом;

) Усиление фрагментов несущих стен в осях Б-5-6, В-5-6 на участках образования трещин путем введения в кладку из блоков ФБС арматурных стержней (не менее Æ16 S550) по всей высоте стены. Длина стержней - не менее 1,0 м, расположение - симметрично трещине. Для установки стержней в горизонтальных швах выполнить штрабы на глубину не менее 50 мм. Перед укладкой стержней швы заполнить полимерцементным раствором марки по прочности на сжатие не менее М75 и утопить в него стержни. После укладки арматурных стержней швы зачеканить аналогичным раствором;

Наземная часть здания

) Ревизию кладки цокольной части наружных стен, включающую: удаление отделочных покрытий на участках повреждений; удаление поврежденных и разрушенных фрагментов кладки; удаление биоповреждений; высушивание кладки на участках биоповреждений, зачистку поврежденных участков, обработку кладки составом-антисептиком «Святозар Доктор № 1» либо аналогичным составом (в радиусе не менее 0,5 м от участка поражения); восстановление целостности кладки полимерцементным раствором марки по прочности на сжатие не ниже М 100; восстановление отделочных покрытий.

) Ревизию кладки наружных стен с наружной стороны (выше цокольной части), включающую: удаление отделочных покрытий на участках повреждений; удаление поврежденных и разрушенных фрагментов кладки; удаление биоповреждений; расшивку выявленных трещин по кладке стен и заделку их полимерцементным раствором марки по прочности на сжатие не ниже М100; восстановление кладки наружных стен на участках разрушения на глубину менее 120 мм полимерцементным раствором марки по прочности на сжатие не ниже М 100; выполнение горизонтальной гидроизоляции наружных стен методом инъецирования в кладку с использованием материала «Лахта.

) Усиление участка парапетной части стены в осях А-Г-2 (на участке выявления трещины по швам кладки (со стороны оси А, шириной раскрытия до 5,0 мм) стальными скобами. Скобы расположить с обеих сторон стены в шахматном порядке. Шаг скоб, в среднем - 200 мм.

) Восстановление отделочных покрытий;

) Ревизию кладки наружных (со стороны помещений) и внутренних стен с последующим их ремонтом, включающую: удаление отделочных покрытий на участках повреждений; удаление поврежденных и разрушенных фрагментов кладки; удаление биоповреждений.

Прогоны, дверные и оконные перемычки

) Ревизию и восстановление всех оконных и дверных сборных железобетонных перемычек, прогонов, включающую: удаление отслоившихся и поврежденных фрагментов бетона; зачистку поврежденной коррозией арматуры; расшивку выявленных трещин и их заделку; покрытие оголенной арматуры антикоррозионным составом; восстановление целостности перемычек на участках повреждений, а также в местах вскрытия для детального обследования; усиление перемычек наружных стен № П12, П13, П14, П26 со стороны помещений путем подведения под нижнюю поверхность перемычек уголков не менее L 100х 10 мм, обеспечив опирание уголков в кладке не менее 150 мм с каждой стороны.

) Ревизию дверной стальной перемычки в подвальной части здания, включающую: удаление отделочных покрытий на участках отслаиваний и повреждений; зачистку перемычки от продуктов коррозии; восстановление защитного окрасочного покрытия.

Перекрытие и покрытие

Перекрытие над подвалом

) Ревизию стальных балок перекрытия, включающую: удаление отделочных покрытий на участках отслаиваний и повреждений; зачистку балок от продуктов коррозии; восстановление защитного окрасочного покрытия.

) Ревизию и восстановление перекрытия над подвалом, включающие: удаление отслоившихся и поврежденных фрагментов бетона; покрытие оголенной арматуры составом; усиление участка перекрытия из кирпича керамического полнотелого путем подведения под нижнюю поверхность участка перекрытия стальной пластины толщиной не менее 8,0 мм на всю ширину участка.