Статья: Оценка коэффициентов, учитываемых при определении арендной платы за земельные участки в г. Челябинске

Оценка коэффициентов, учитываемых при определении арендной платы за земельные участки в г. Челябинске

Максимова Татьяна Викторовна, заведующий кафедры, кандидат экономических наук, доцент; Дубынина Анна Валерьевна, доцент, кандидат экономических наук; Хлестова Ксения Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экономика и финансы», Челябинский филиал Финансового университета при Правительстве РФ;

Аннотация

В статье проведена оценка коэффициентов, учитываемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории города Челябинска, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, которые находятся в собственности данного муниципального образования, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 (ред. от 26.07.2017).

В связи с отсутствием единой и четкой методики расчета корректирующих коэффициентов для определения суммы арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, возникает объективная необходимость в совершенствовании методики определения арендной платы за использование земельных участков, учитывающей интересы и арендаторов, и муниципалитета как арендодателя за счет корректировки коэффициентов, не приводящих, с одной стороны, к ухудшению инвестиционного климата в городе Челябинске, обусловленного завышенной величиной рассчитанных коэффициентов, с другой стороны -- к значительному снижению поступлений в бюджет за счет сдачи земельных участков в аренду.

Новизна полученных авторами результатов состоит в подготовке предложений и практических рекомендаций по совершенствованию подходов и методов расчета арендной платы за использование земельных участков.

Ключевые понятия: арендная плата, земельные участки, корректирующий коэффициент, кадастровая стоимость, ставка арендной платы.

Annotation

Assessing the coefficients considered at determining rental charges for land plots in Chelyabinsk

Tatyana V. Maksimova, Head of the Department, Cand.Sc. (Economics), Associate Professor; Anna V. Dubynina, Associate Professor, Cand.Sc. (Economics). Kseniya S. Khlestova, Senior Lecturer of the Department Chair of Economics and Finance. Chelyabinsk branch of Financial University under the Government of the Russian Federation

The article assesses the coefficients taken into account when calculating the rent for using land plots located in the city of Chelyabinsk, state ownership of which is not delimited, and land plots owned by this municipality, approved by the decision of Chelyabinsk City Duma of 06.24.2008 No. 32/7 (as amended on 07/26/2017).

Due to the lack of a consistent and clear methodology for calculating adjusting factors for determining the amount of rent for using the land located on the territory of a municipal entity, state ownership of which is not delimited, and land plots owned by municipalities, there is an objective necessity to improve the methodology for determining the rent for the use of land plots, taking into account the interests of both tenants, and the municipality being landlords by adjusting factors that do not result, on the one hand, to the deterioration of the investment climate in the city of Chelyabinsk, due to the overestimation of the calculated coefficients, on the other hand, to a significant decrease in budget revenues due to the lease of land plots.

The novelty of the results obtained by the authors consists in preparing proposals and practical recommendations for improving the approaches and methods for calculating the rent for the use of land plots.

Key concepts: rent, land plots, adjusting factor cadastral value, rental rate.

Введение

Поступления арендной платы от земельных участков, которые расположены на территории города Челябинска, и земельных участков, которые находятся в собственности данного муниципального образования, являются доходом местного бюджета [19, с. 133].

При этом отсутствует единая и четкая методика расчета корректирующих коэффициентов для определения суммы арендной платы за использование земельных участков, которые расположены на территории муниципального образования, и земельных участков, находящихся в собственности города Челябинска.

Решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 (ред. от 26.07.2017) «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» утверждает порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками Об арендной плате за землю на территории города Челябинска: решение Челяб. город. Думы от 24 июня 2008 № 32/7 (ред. от 26.07.2017).. Действие данного порядка распространяется на земли, которые расположены на территории города Челябинска, и земли, которые находятся в собственности города Челябинска. В качестве основы расчета арендной платы за земельные участки является ее кадастровая стоимость.

Новизна полученных авторами результатов состоит в подготовке предложений и практических рекомендаций по совершенствованию подходов и методов определения арендной платы за пользование земельными участками.

Практическая значимость данного исследования содержится в разработке конкретных и экономически обоснованных предложений и рекомендаций по совершенствованию подходов и методов определения аренды за пользование земельными участками.

Анализ и проверка социальной и экономической обоснованности числовых значений коэффициента К1

Начисление арендной платы за использованием земельных участков, которые расположены на территории города Челябинска, и земельными участками, которые находятся в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с законом Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО «О порядке определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее 257-ЗО) О порядке определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов: закон Челяб. обл. от 24 апр. 2008 г. № 257-ЗО. .

При этом значения коэффициентов К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, К2, учитывающего особенности расположения земельных участков в городе, К3, учитывающего категории арендаторов (далее коэффициенты) в соответствии со ст. 1 п. 3, 7, 10 закона Челябинской области № 257-ЗО могут устанавливаться решением органов местного самоуправлении.

Для определения величины аренды за земельные участки, которые расположены на территории города Челябинск, значения коэффициентов рассчитываются согласно решению Челябинской городской думы от 24.06.2008 г. № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» (далее решение № 32/7).

Так, К1 должен рассчитываться в соответствии с видом разрешенного использования земли согласно сведениям, которые содержатся в ЕГРН. При этом Земельный кодекс РФ (ст. 7 п. 2) гласит, что «виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков: приказ М-ва экон. развития Рос. Федерации от 1 сент. 2014 г. № 540. , утвержденному федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование земельных отношений» Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018).. В соответствии с данным классификатором предусматривается 13 укрупненных групп видов разрешенного использования земельных участков Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков....

Виды земельных участков, разрешенные к использованию, которые указаны в решении № 32/7, сформулированы таким образом, что характеризуют виды деятельности арендаторов, а не виды разрешенного использования земельных участков, указанных в Классификаторе. Более того, в Челябинском городском округе при формулировке вида разрешенного использования земельных участков применяют решение Челябинской городской думы от 09 октября 2012 г. № 37/13. В данном документе предусмотрено девять укрупненных групп видов разрешенного использования. Причем каждый вид делится на три составляющих (основной, вспомогательный, условно разрешенный).

Сравнивая решения Челябинской городской думы № 32/7 и № 37/13, видим разные формулировки видов разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, применение трех видов нормативных документов, в которых поименованы разрешенные виды использования земельных участков, значительно затрудняют формулировку разрешенного вида использования земельных участков в правоустанавливающих документах, что ведет к некорректности сведений, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости, а в дальнейшем и к расчету арендной платы.

Необходимо привести в соответствие виды разрешенного использования по решению № 32/7 с видами разрешенного использования, указанными в Классификаторе.

Кроме того, в ст. 1 п. 3 закона Челябинской области № 257-ЗО предусмотрено, что К1 может устанавливаться в пределах 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования, тогда как в решении 32/7 по строке 1 «деятельность общественных объединений» в 5-й колонке такой показатель равен 0,064, а это выходит за пределы нормативно установленного интервала.

Более того, значения К1 математически рассчитаны таким способом, что при выборе разного значения К1, в зависимости от диапазона кадастровой стоимости произведение К1, К2 и К3 при расчете арендной платы дает одинаковое значение.

Для примера рассмотрим информацию по строке 1 таблицы «Значение коэффициента К1», который учитывает разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, которые содержатся в ЕГРН к решению 32/7. В табл. 1 приведена выдержка из решения 32/7.

Таблица 1. Выдержка из таблицы к решению 32/7

Если в соответствии с методикой решения 32/7 подставить конкретные числовые значения вместо К1, К2 и К3, то получим практически идентичные значения произведения трех коэффициентов, что «стирает» весь экономический смысл расчета арендной платы по земельным участкам в зависимости от ранжирования по различным аспектам арендуемых земельных участков:

Р1 = 0,318 х 2 х 0,5 = 0,318;

Р2 = 0,106 х 6 х 0,5 = 0,318;

Р3 = 0,064 х 10 х 0,5 = 0,320,

где Р1, Р2, Р3 -- результирующее значение;

6, 10 -- диапазон кадастровой стоимости, р./м2 (Центральный район);

5 -- лечебно-оздоровительная деятельность.

Анализ выполненных расчетов показал, что применение ранжирования по стоимости квадратного метра приводит к излишней перегрузке расчета размера арендной платы. Авторы предлагают исключить параметр «стоимость квадратного метра» и заменить его на площадь земельного участка в квадратных метрах.

Анализ и проверка социальной и экономической обоснованности числовых значений коэффициента К2

Значение коэффициента К2, должно учитывать особенности расположения земельного участка в городе Челябинске. Такое право за муниципалитетом закрепляет п. 7 ст. 1 закона Челябинской области № 257-ЗО. В данной статье диапазон значений К2 может быть установлен от 0,5 до 10. В решении № 32/7 значения К2 имеют диапазон значений от 1,42 до 10. Причем значения указанного коэффициента рассчитываются с учетом двух факторов -- это районное расположение и диапазон кадастровой стоимости.

При рассмотрении влияния первого фактора видно, что самые высокие значения коэффициента К2 установлены в Центральном районе, а самые низкие -- в Металлургическом районе города Челябинска. Данное ранжирование районов города Челябинска было представлено в экономическом обосновании корректирующих коэффициентов К1, К2, К3 для определения величины аренды за земельные участки в городе Челябинске, разработанном МУП «Геоцентр г. Челябинска» в 2017 г. В числе причин, обуславливающих более высокий ранг района, были указаны:

плотность населения;

расположения в них областных и городских органов власти;

культурно-развлекательных, торговых рекреационных объектов;

экологических особенностей;

транспортных возможностей и др.

Причем разработчики отмечают, что ранжирование районов было произведено экспертной комиссией более 15 лет назад.

В этой связи считаем необходимым отметить:

во-первых, вышеперечисленные причины ранжирования районов за прошедшие 15 лет значительно изменились, применительно к конкретному району города Челябинска (табл. 2);

Таблица 2. Ранг ценности районов г.Челябинска

во-вторых, особенности расположения земельного участка во многом учтены в составляющих его кадастровой стоимости. Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, введенными в действие приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 226 от 12 мая 2017 г., пунктом 1.12 установлено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка необходимо учитывать 1: