наличие или отсутствие до границ земельного участка инженерной и транспортной инфраструктурой;
степень освоения территории, окружающей земельный участок;
существующий рельеф земельного участка.
Учитывая анализ факторов, влияющих на определение арендной платы, проведенный в первой главе, можно спрогнозировать ранг (место) района на текущий момент времени.
Анализ табл. 2 показывает, что ранжирование районов изменилось. В частности, лидерство сместилось с Центрального на Ленинский район. Тем не менее, в дальнейшем следует провести разграничение рангов, полученных районами, в зависимости от «привлекательности для жизни» и «привлекательности для бизнеса». Таким образом, мы получим более детальный анализ социальной и экономической составляющих в составе коэффициента К2
В качестве второго фактора, влияющего на значение К2, в решении 32/7 указан диапазон кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка, который также «работает» на повышение величины арендной платы земельного участка в зависимости от его кадастровой стоимости.
Таким образом, несмотря на то что К2 должен учитывать особенности расположения земельного участка в городе Челябинске, по факту К2 учитывает два фактора:
ранг района города Челябинска;
диапазон кадастровой стоимости.
При этом сама кадастровая стоимость уже учитывает особенности инфраструктурного обеспечения конкретного земельного участка, в этой связи появляется вопрос о целесообразности применения коэффициента К2 [6, с. 54]. Авторы предлагают отказаться от использования диапазона кадастровой стоимости и рассчитывать данный коэффициент исходя из показателей социально-экономического развития района.
Анализ и проверка социальной и экономической обоснованности числовых значений коэффициента К3
Значения коэффициента К3 в соответствии со ст. 1 п. 9 закона Челябинской области № 257-ЗО должны устанавливаться в соответствии с категорией арендаторов. Диапазон данного коэффициента составляет от 0,001 до 1. То есть, по сути, данный коэффициент является преференцией для определенных категорий арендаторов. При этом список категорий арендаторов, имеющих право на данную преференцию, строго ограничен законом № 257-ЗО. В этот список входит 32 категории (7 категорий, регламентированных п. 9, которые имеют четкое значение К3 = 0,001; 25 категорий, регламентированных п. 10, у которых К3 должен быть установлен решениями органов местного самоуправления в указанных выше пределах). В решении 32/7 приведен конкретный список категорий арендаторов, имеющих различное значение К3. Далее необходимо провести анализ соответствия требований закона Челябинской области № 257-ЗО и решения 32/7 по категории арендаторов.
Анализ данных нормативно-правовых документов показал, что по сравнению с требованиями закона Челябинской области № 257-ЗО не все категории арендаторов учтены в решении 32/7, например:
религиозные организации -- в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления религиозной деятельности;
организации, осуществляющие гражданские и военные захоронения, -- в отношении земельных участков кладбищ.
С другой стороны, вызывает сомнение сама оценка социально значимой деятельности арендаторов. Например, организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в области обращения с отходами, в отношении земельных участков, предоставленных им для размещения и обезвреживания отходов производства и потребления, имеют К3 = 0,0129, а организации и индивидуальные предприниматели в отношении земельных участков, предоставленных им для оказания услуг пассажирского транспорта общего пользования (за исключением такси), имеют значение К3 = 0,9. Разница очевидна.
Оценка социальной значимости видов деятельности приведена в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 января 2011 г. № Д23-62, законе Челябинской области «Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области» от 28 октября 2004 г. № 1427, ст. 21, подпрограмме «Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Челябинской области на 2016-- 2020 годы».
Информация о социально значимых видах деятельности арендаторов представлена:
в постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582;
письме Министерства экономического развития РФ от 17 января 2011 г. № Д23-62;
законе Челябинской области «Об аренде имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области» от 28 января 2004 г. № 1427, ст. 21;
приложении 3 к подпрограмме «Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Челябинской области на 2016--2020 годы», п. 2, пп. 3;
перечне социально значимых и приоритетных рынков для содействия развитию конкуренции в Челябинской области, утвержденном губернатором Челябинской области Б. А. Дубровским 28 февраля 2018 г.
Таким образом, по мнению авторов, необходимо привести в соответствие перечень категорий арендаторов в соответствии с законом Челябинской области № 257-ЗО и пересмотреть значения К3 в соответствии с социально-значимыми видами деятельности на территории Челябинской области.
земельный собственность арендная плата
Заключение
Проведенный авторами анализ коэффициентов, применяемых при определении величины арендной платы за использование земельных участков, позволяет сделать следующие выводы.
Коэффициент К1, учитывающий разрешенное использование земельных участков, в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, -- виды разрешенного использования земельных участков, указанные в решении № 32/7, сформулированы таким образом, что характеризуют виды деятельности арендаторов, а не виды разрешенного использования земельных участков, указанных в Классификаторе. Более того, в Челябинском городском округе при формулировке вида разрешенного использования земельных участков применяют три вида нормативных документов, в которых поименованы разрешенные виды использования земельных участков, что значительно затрудняет формулировку разрешенного вида использования земельных участков в правоустанавливающих документах, что ведет к некорректности сведений, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости, а в дальнейшем и к расчету арендной платы.
Кроме того, в ст. 1 п. 3 предусмотрено, что К1 может устанавливаться в пределах 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования, тогда как в решении 32/7 по строке 1 «деятельность общественных объединений» в 5-й колонке такой показатель равен 0,064, а это выходит за пределы нормативно установленного интервала.
Более того, значения К1 математически рассчитаны таким способом, что при выборе разного значения К1, в зависимости от диапазона кадастровой стоимости произведение К1, К2 и К3 дает одинаковое значение.
Относительно коэффициента К2, который учитывает особенности территориального расположения земельного участка, необходимо отметить следующее: во-первых вышеперечисленные причины ранжирования районов за прошедшие 15 лет значительно изменились применительно к конкретному району города Челябинска; во-вторых, особенности расположения земельного участка во многом учтены в составляющих его кадастровой стоимости.
Таким образом, несмотря на то что К2 должен учитывать особенности расположения земельного участка в городе Челябинске, по сути, он учитывает помимо расположения в конкретном районе еще и диапазон кадастровой стоимости метра квадратного, которая, как и сама кадастровая стоимость, учитывает особенности инфраструктурного обеспечения конкретного земельного участка.
Что касается коэффициента К3, учитывающего категорию арендатора: по сравнению с требованиями закона Челябинской области № 257-ЗО не все категории арендаторов учтены в решении 32/7, и вызывает сомнение сама оценка социально значимой деятельности арендаторов.
В этой связи авторами предлагается привести в соответствие перечень категорий арендаторов в соответствии с законом Челябинской области № 257-ЗО и пересмотреть значения К3 в соответствии с социально-значимыми видами деятельности на территории Челябинской области.
Литература
1. Баринов Н.П. Об оценке рыночной арендной платы и стоимости прав, связанных с договором аренды земельного участка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 6 (201). С. 6--24.
2. Басангова Н.А., Манджиева Г.Д. Отдельные аспекты регулирования земельно-имущественных отношений в контексте укрепления доходной базы местного самоуправления // Экономическая безопасность и финансово-кредитные отношения в современных условиях: подходы, проблемы и направления совершенствования: сб. тр. конф. Элиста: Калмыц. гос. ун-т им. Б.Б. Городовикова, 2016. С. 107--112.
3. Владимиров Н.Н. Особенности установления арендной платы в договорах аренды земельного участка по законодательству Российской Федерации // Евразийский юридический журнал. 2018. № 2 (117). С. 132--134.
4. Гарманов В.В., Терлеев В.В. Основы методики обоснования арендной платы за земельные участки // Вестник факультета землеустройства Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. № 3. С. 8--10.
5. Гарманов В.В., Осипов А.Г., Осипов Г.К., Носов С.И. Статистический подход при актуализации арендной платы за земли государственной собственности Санкт-Петербурга // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2015. № 3 (123). С. 25--31.
6. Гулина А.В. Использование кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости при определении стоимости права аренды и размера арендной платы // Научные исследования и разработки молодых ученых для развития АПК: материалы LX науч.-практ. конф. студентов, аспирантов, молодых учёных и специалистов, посвящ. 85-летию со дня рождения проф., члена- корреспондента РАСХН Ю.К. Неумывакина, С. 54--58.
7. Донецков Е.С. Соотношение частного и публичного при установлении регулируемой платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности // Вопросы экономики и права. 2014. № 76. С. 19--22.
8. Звягина М.В. Земельные отношения региона: проблемы и ключевые направления совершенствования // Закономерности и противоречия развития национальных экономических системы: материалы междунар. науч.-практ. конф. М., 2017. С. 90--93.
9. Калмакова Н.А. Обеспечение оптимального соотношения между показателями производственной деятельности и ресурсами // Управленческий учет. 2017. № 6. С. 3--10.
10. Каталина Л.А. Экономическая эффективность применения кадастровой оценки земель при установлении дифференцированных ставок арендной платы за землю // Современные проблемы эффективного землепользования: сб. науч. тр. М., 2016. С. 78--83.
11. Кокаева Т.Т., Савлохова З.А. Бухгалтерский и налоговый учет аренды земель сельскохозяйственного назначения // Достижения науки -- сельскому хозяйству: материалы Всерос. науч.-практ. конф. (заоч.), M., 2017. С. 84--88.
12. Комаров С.И., Волокитина А.А. Совершенствования системы земельных платежей муниципального образования // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2017. № 4 (147). С. 47--55.
13. Курепина Н.Л., Шоваева М.В., Шурганов А.Н. Нормативно-правовое регулирование платы за землю в Республике Калмыкия// Экология России: на пути к инновациям: межвуз. сб. науч. тр. / сост. Т.В. Дымова. Астрахань, 2018. С. 88--92.
14. Кучинская А.В. Правовое регулирование земельных отношений на территориях особых экономических зон в Российской Федерации // Аграрное и земельное право. 2014. № 4 (112). С. 57--59.
15. Лыскина А.С., Ершова Н.В. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности в Воронежской области // Вклад молодых ученых в инновационное развитие АПК России: сб. материалов Всерос. науч.-практ. конф. M., 2014. С. 103--105.
16. Мызникова Т.Н. Расчет справедливой стоимости арендной платы // Экономика нового времени: теоретические аспекты и практическая реализация: сб. ст. и тез. докл. XIX Всерос. науч.-практ. конф. / ред. А.А. Якушев, И.А. Кетова, К.А. Савеченкова и др. M., 2015. С. 30--33.
17. Ноздрачев Т.А. Совершенствование экономического механизма управления земельными ресурсами г. Москвы // Совеременные проблемы землепользования и кадастров: материалы II Междунар. межвуз. науч.-практ. конф. M., 2018. С. 222--225.
18. Сулейманова А.В. Механизм взимания арендной платы в городском округе города город Уфа Республики Башкортостан // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 4. С. 172--177.
19. Хамзина О.И., Хамзин И.И., Лёшина Е.А. Место аренды земель в системе земельных отношений // Аграрная наука и образование на современном этапе развития: опыт, проблемы и пути их решения: материалы VII Междунар. науч.-практ. конф., М., 2016. С. 133--139.
20. Яроцкая Е.В., Катылевская А.В., Филобок Е.С. Предложения по совершенствованию системы земельных платежей на земли сельскохозяйственного назначения в МО Белоглинский район Краснодарского каря // Наука без границ. 2018. № 7 (24). С. 28--32.