Первый критерий - степень рыночности, по которому условно различают рыночную стоимость и частично рыночную стоимость. В свою очередь, она может быть представлена стоимостью объекта оценки с ограниченным рынком, нормативно рассчитанной стоимостью и другими видами специальной стоимости.
Например, под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга. Предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Это определение отражает факт того, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату. Поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативно рассчитанная стоимость или специальная стоимости объекта, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются и приводятся в соответствие с существующими условиями рынка.
Второй критерий - методология оценки. В зависимости от методологии оценки различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки. В свою очередь, стоимость замещения, т.е. создание нового объекта с рыночными затратами на получение аналогичного объекту оценки, который по своим функциональным характеристикам является аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства, по сути, это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от стоимости замещения - это создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Однако, как показывает практика, свойства оцениваемого объекта часто оказывается невозможным точно определить из-за изменения технологии производства и используемых материалов. Вместе с тем она дает более точную характеристику современной стоимости объекта,
Третий критерий - состояние объекта после оценки. В зависимости от предполагаемого состояния объекта оценки и жизненного цикла продукции предприятия и конкурентных свойств при оценке, различают стоимость его при существующем использовании и ликвидационную стоимость. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и будет функционировать в той же среде, включая ту же организационно-правовую форме, что и до оценки.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, когда он становится менее доходным для его владельцев или должен быть отчужден вследствие банкротства путем ликвидации объекта и открытой распродажи на аукционе в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Четвертый критерий - цели оценки, которые в зависимости от конкретных целей и ситуаций, могут различаться инвестиционной стоимостью, стоимостью для целей налогообложения, утилизационной стоимостью и специальной стоимостью.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В основном используется при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. Поэтому она отличаться от рыночной стоимости. Основными факторами, которым особое внимание уделяют внимание инвесторы - это оценка будущей прибыли с учетом степени риска и изменение налоговой ситуации.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и другие.
В ряде случаев при оценке стоимости предприятия используются такие понятие, как эффективная стоимость. Под эффективной стоимостью понимается стоимость активов, равная большей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.
Экономическое понятие стоимости, как объекта собственности, включая бизнес, является его полезность. Поэтом в практике оценки сформировался ряд определений:
действующее предприятие - это комплекс активов, используемый для осуществления предпринимательской деятельности в целях бизнеса.
стоимость бизнеса - это стоимость комплекса существующих активов и создаваемая в результате предпринимательской деятельности.
рыночная стоимость - это наиболее вероятная на рынке цена при осуществлении сделки по продаже данного бизнеса между типичным покупателем и типичным продавцом;
внутренняя стоимость - это та стоимость, которой бизнес при наличии и использовании полной информации мог бы обладать;
нормативно рассчитываемая стоимость
- это стоимость, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных
соответствующими органами.
.2 Классические методы оценки
стоимости предприятия (бизнеса)
Предприятие принято рассматривать как имущественный комплекс или активы, генерирующие доход. В соответствии со Федеральными стандартами оценки существуют три классических подхода к оценке:
затратный (имущественный), основанный на учёте издержек (метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости);
доходный, основанный на учёте доходов (метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежного потока) и
сравнительный или рыночный) подход, основанный на: сопоставлении объектов (метод рынка капитала, компании-аналога, метод отраслевых коэффициентов, метод сделок).
Каждый из подходов оценки предприятия имеет свои положительные, и отрицательные свойства отражает стоимость предприятия с разных позиций инвесторов и бизнеса. Например, при проведении процедуры оценки на основе затратного подхода можно оценить только затраты на создание предприятия (бизнеса). В тоже время оценка бизнеса только способом определения будущих доходов на основе доходного подхода будет ошибочным решением, поскольку инвестор, производя финансовые вложения в предприятие и при подведении финансового результата своих вложений, чаще всего не учитывает те расходы, которые были произведены для достижения полученного финансового результата.
Оценка бизнеса на основании лишь сравнительного подхода без применения остальных подходов также некорректна, поскольку необходим как учёт затрат на создание бизнеса, так и будущих доходов от оцениваемого бизнеса.
Таким образом, для получения корректного результата по оценке предприятий необходим расчёт стоимости бизнеса на основе всех трёх классических подходов. Принято при проведении работ по оценке предприятия (бизнеса) использовать такую технологию оценочной деятельности, при которой используется весь арсенал способов оценки с учётом не только затрат на создание предприятия (бизнеса), но и сравнения цен возможной продажи капитала с учётом данных аналогичных предприятий и прогнозирования их будущей доходности.
Условия и цели оценки предприятия (бизнеса) предопределили определенную последовательность выполнения оценки:
уточнить цель оценки и технологию ее проведения;
обосновать используемый стандарт стоимости, определяющий предпочтение выбора методов оценки;
определить объём доступной информации, необходимый и достаточный для реализации целесообразного подхода к оценке стоимости предприятия. Поскольку в реальной действительности чаще всего отсутствует информация, используется ряд процедур, обеспечивающих достоверность полученных результатов оценки:
При сопоставимом анализе деятельности предприятий и влиянии отраслевых факторов, необходимо учесть показатели:
перспективы развития отрасли;
текущая и ожидаемая доходность предприятий отрасли предприятие (действующее или же подлежит ликвидации);
темпы роста доходов оцениваемого предприятия;
спрос на продукцию;
отраслевой риск;
оценочные мультипликаторы:
цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты и др,
.3 Затратный (имущественный) подход
Затратный подход в оценке бизнеса реализуется в основном методом накопления активов. Предметом оценки выступает оценка рыночной стоимости предприятия (рыночной стоимости капитала или рыночной стоимости капитализации).
Использование метода накопления активов и тем самым оценку стоимости предприятия на основе рыночной или ликвидационной стоимости. При этом балансовая стоимость активов за вычетом задолженности предприятия не соответствует рыночной стоимости. Возникает задача проведения корректировки баланса предприятия. С целью нахождения приемлемого решения предварительно проводится: оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности; рассчитывается текущая стоимость обязательств; из обоснованной таким образом рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств; полученный результат - это стоимость собственного капитала предприятия.
Базовой формулой в затратном подходе
является:
Собственный капитал = Активы -
Обязательства (2.1)
Данный подход может быть представлен двумя основными методами:
методом стоимости чистых активов;
методом ликвидационной стоимости.
Реализация метода стоимости чистых активов. осуществляется поэтапно:
.Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.
. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования отличается особенностями, заключающимися в том, что при оценке зданий и сооружений их можно рассматривать раздельно, т.е как несвязанными жестко с землей, поскольку они могут выступать как функционально самостоятельные элементы бизнеса.
Причем в зависимости от целей и задач оценки объектом оценки могут выступать:
для определения страховой стоимости, или купли - продажи, передачи в аренду в виде одной отдельно взятой машины или системы оборудования;
с учетом возраста парка машин и оборудования, и их его изношенности и других особенностей, определяющих необходимость переоценки основных фондов, как множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования;
при ликвидации предприятия и подлежащей распродаже активной части основных фондов, как части рыночной стоимости всех активов, обеспечивающей на его основе потенциальным покупателям возможности организации производства продукции учетом имеющейся технологии.
Таким образом, определения стоимости восстановления или стоимости замещения необходимо рассчитать затраты, связанные с созданием технологии, приобретением и установкой машин и оборудования оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо затраты на воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью или идентичного по конструктивным, функциональным и другим характеристикам, участвующему в оценке.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам нового объекта, максимально приближенного к оцениваемому.
Таким образом, остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Метод расчета по цене однородного объекта. Осуществляется в следующей последовательности:
.Выбирается по технологии изготовления однородный объект, схожий с представленным для оценки.
.Определяется полная себестоимость
производства продукции однородного объекта по формуле.
Сп.од = (1 - Ндс)(1 - Нпр - Кр)Цод/(1 - Нпр), (2.2)
где Сп.од - полная себестоимость производства однородного объекта;
Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;
Нпр - ставка налога на прибыль;
Кр - показатель рентабельности продукции;
Цод - цена однородного объекта.
. В себестоимость однородного
объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта.
Cп = Cп.одGо/Gод, , (2.3)
где Cп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта; о/Gод -стоимость технологического оборудования оцениваемого и однородного объектов соответственно.
. Определяется восстановительная
стоимость оцениваемого объекта по формуле.
SB = (1 - Hпр)*Сп/(1 - Нпр - Кр), (2.4)
где SB - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Метод поэлементного расчета характерен следующим порядком действий:
. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим изделиям.
. Определяется полная себестоимость
объекта по формуле
Сп= Цэ +В, (2.5)
где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;
Цэ - стоимость комплектующих узлов или агрегатов;
В - собственные затраты изготовителя.
Использование формулы 2.5 возможно при наличии полной отчетности по основным фондам предприятия.
Методом ликвидационной стоимости, как правило, неработающего предприятия основан на рыночной стоимости его активов и обязательств, в которых исключатся гудвил. Стоимость также других нематериальных активов может быть равна нулю из-за отсутствия покупателей.
При ликвидации (продажи) активов
предприятие вынуждено платить комиссионные посредника, нести расходы на
демонтаж оборудования и рекламу, снижать рыночную стоимость актвов для
повышения их ликвидности. В результате из стоимости проданных активов
вычитаются стоимость обязательств, издержки предприятия, включая постоянные
затраты, комиссионные посредникам и налоги на продажу имущества
.4.Сравнительный подход
Основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.
Преимущества сравнительного подхода:
. Оценка основана на ретро информации (информации за прошлый период) и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.
. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения.
Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:
метод рынка капитала,
метод сделок,
метод отраслевых коэффициентов.
Отбор предприятий для сравнения производят по следующим критериям: