сопоставимого при расчете здания.
Оценка стоимости зданий и сооружений на основе сравнения отдельных конструктивных элементов выполняется в следующей последовательности:
условно разбивается здание на отдельные элементы (фундаменты, стены, каркас, перекрытия, крыша и т.д.);
определяется расход материалов и комплектующих изделий, идущих на строительство здания;
суммируются затраты по отдельным элементам.
Исходную информацию для применения указанных методов можно найти в периодически издаваемых межрегиональных и информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».
Для определения износа зданий и
сооружений из полученной величины стоимости, связанной с типичным сроком жизни
вычитается оставшийся срок экономической жизни, который останется при всех
прочих условиях, связанных с изменением вкусов потребителей и других, останется
неизменным. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью зданий их
возрастом и типичным сроком экономической жизни зданий выражается следующей
формулой [1,с.179]:
И/ВС = ЭВ/ЭЖ. (3.3)
где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ЭЖ - срок экономической жизни.
Метод срока жизни может найти применение либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного износа. Поэтому использование этого метода приводит к тому, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, выполнения ремонтных работ могут иметь различный износ.
Наряду с указанным методом,
представляет интерес метод разбиения на виды износа, который заключается в
учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического,
устранимого функционального, неустранимого функционального и внешнего
износа здания:
СИ = Ифиз + Ифун + Ивн (3.4)
Физический износ или физическое
ухудшение объекта, которое включает в себя физическое изнашивание суммарного
устранимого и неустранимого износа:
Ифиз = Иуст физ + Инеуст физ (3.5)
Расчет неустранимого износа
определяется по формуле:
Инеустр физ = Эффективный возраст
здания/
экономический срок жизни (3.6)
Любой недостаток и его влияние можно снизить или же полностью ликвидировать путем замены конструктивного элемента или конструкции здания. Однако, если при этом затраты будут превышать выгоды от замены, то этот недостаток считается неустранимым.
Физический износ может быть определен путем визуального обследования элементов здания. Значения величины износа определяются на основе опыта и знаний оценщика или группы специалистов.
Функциональный износ - это износ, как правило, связанный с тем, что морально устарела технология производства предприятия. В тоже время для обновления технологии на основе внедрения, к примеру, прогрессивного станочного парка необходимо изменение объемно-планировочного решения зданий отдельных цехов и производств. Если износ устраним, то он должен подтверждаться эффектом, получаемым как разница между результатами, получаемыми от выпускаемой продукции и затратами разрешение сложившейся ситуации.
Внешний (экономический) износ - есть
потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван
целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения,
в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение
предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем
и др.
.4 Оценка стоимости машин и
оборудования на
основе сравнительного подхода
Осуществляется методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь одно и то же функциональное назначение, включая полное квалификационное подобие и частичное конструкторское - технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:
. Нахождение объекта - аналога.
. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
поправки, вносимые умножением на коэффициент;
поправочные значения, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машин или
единиц оборудования определяется по формуле
V = Vанал*К1*К2...Км±Vдоп (3.7)
где Vанал - цена объекта - аналога;
К1К2Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; доп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:
либо не имеющие материально - вещественной формы, либо материально - вещественная форма, для которых не имеет существенного значения при их использования в хозяйственной деятельности;
активы, способные приносить доход;
активы, приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.
Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:
.Интеллектуальная собственность.
.Имущественные права.
.Организационные расходы.
.Цена фирмы (Гудвилл)
. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:
объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются:
изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи.
промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно - конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид.
товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.
. Имущественные права - вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия.
. Издержки, представленные в виде организационных расходов и, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.
. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла).
Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.
К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом внимания оценщика.
Оценка производственных запасов.
Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
Оценка расходов будущих периодов.
Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание
Оценка дебиторской задолженности. Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением её:
на неожиданную, которая не войдет в баланс;
предполагаемую, которая, возможно, войти в баланс.
Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.
Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.
Метод ликвидационной стоимости. Представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.
Работы по оценке включают в себя несколько этапов:
. Анализируется последний балансовый отчет.
. Для продажи различных видов активов предприятия разрабатывается календарный график ликвидации активов по временным периодам.
. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.
К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные, а также налоги и сборы, которые имеют место при продаже. С учетом продажи учитывается риск.
. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с их продажей, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранения оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до его ликвидации.
. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода, включая выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды.
Доходный подход к оценке стоимости основывается на принципе ожидания о том, что любой актив, приобретаемый с целью извлечения доходов, будет стоить столько, сколько принесет доходов.
При оценке с использованием доходного подхода наиболее важными являются метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации.
Метод дисконтированных денежных потоков заключается в том,
что каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей на дату оценки.
В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия, как правило, возникают две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым необходимо рассчитать будущую стоимость.
Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях когда:
ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;
предприятие представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
производится выбор модели денежного потока;
определяется длительность прогнозного периода;
осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации;
определяется ставка дисконта;
производится расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период;
вносятся итоговые поправки.
При выборе модели денежного потока, как правило, используется одна из двух моделей денежного потока:
денежный поток для собственного капитала;
денежный поток для всего инвестированного капитала.
В тоже время, при использовании модели денежного потока для всего инвестированного капитала рассматривается совокупный денежный поток без учета в различии собственного и заемного капитала предприятия.
Расчеты по указанной модели
показали, что поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до
уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину
налога на прибыль.
Рекомендуемая литература
Оценка бизнеса: Учебное пособие/Под ред. В.Е Есипова., Г.А.Маховиковой. - 3-е изд.-СПб.:Питер, 2010. - 512с.
Оценка бизнеса: полное практическое руководство/ В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, С.К.Мирзажанов. - М.: Эксмо, 2008-352с.
Оценка бизнеса: Учебник./Под ред. А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой. -М., 2001.