При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из фактической урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий.
При расчете валового дохода многолетних насаждений следует исходить из периодичности их плодоношения и фактической урожайности плодово-ягодной продукции. При этом должны учитываться:
возраст многолетних насаждений;
породно-сортовой состав многолетних насаждений;
особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах единого земельного участка;
возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.
Пример 1.Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв
Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного участка соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».
Нормативная цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение участка внутри зоны. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли.
Формула расчета потребительной
(нормативной) стоимости:
СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ *
ИИНФ, (3.1)
где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;
Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района;
К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны; - площадь участка, га;
КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;
КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;
КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;
ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.
Рыночная (базовая) стоимость равна
произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и
предложения в данной оценочной зоне, который зависит от цели отвода земли:
СР1 = СП1 * ИСПР,
где СР1 - рыночная (базовая) стоимость участка;
СП1 - потребительная (нормативная) стоимость;
ИСПР - индекс спроса и предложения.
В ряде случаев используется метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв. Метод представляет собой модификацию предыдущего метода, в котором ставка земельного налога берется не за 1 гектар, а за 1 балл среднеобластного балла бонитета почв, а качестве которого можно использовать величину налога за 1 балл определенной оценочной зоны.
В расчетах стоимости используется фактический
балл бонитета почвы оцениваемого участка с корректировкой его по отношению к
среднеобластному баллу бонитета. Дальнейшие расчеты по формуле (3.1):
СП2 = 3НБ * Б * KПП * S * КМ * КЗ *
КУГ * ИИНФ
Для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации используется доходный подход. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Таким образом , стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Определение стоимости земельного участка заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.
Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами ста процентов площади и отсутствии потерь от невыплат арендной платы.
При оценке земельного участка арендные ставки за пользование объектом недвижимости должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок, с учетом существующих обременений (например, уже заключенных договоров аренды).
При расчете коэффициента
капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость
возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.
3.2 Оценка стоимости зданий
и сооружений на основе сравнительного (рыночного) подхода
Осуществляется методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь одно и то же функциональное назначение, включая полное квалификационное подобие и частичное конструкторское - технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
. Нахождение объекта - аналога.
. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
поправки, вносимые умножением на коэффициент;
поправочные значения, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машин или
единиц оборудования определяется по формуле
V = Vанал*К1*К2...Км±Vдоп (3.1)
где Vанал - цена объекта - аналога;
К1К2Км - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; доп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы:
либо не имеющие материально - вещественной формы, либо материально - вещественная форма, для которых не имеет существенного значения при их использования в хозяйственной деятельности;
активы, способные приносить доход;
активы, приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени.
Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:
.Интеллектуальная собственность.
.Имущественные права.
.Организационные расходы.
.Цена фирмы (Гудвилл)
. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы:
объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются:
изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи.
промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно - конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид.
товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.
. Имущественные права - вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия.
. Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.
. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.
Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия).
Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.
К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.
Оценка производственных запасов.
Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
Оценка расходов будущих периодов.
Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание
Оценка дебиторской задолженности. Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением её на неожидаемую, которая не войдет в баланс и предполагаемую, которая, возможно, войти в баланс.
Несписанная дебиторская задолженность оценивается путем дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.
Оценка денежных средств не подлежит
переоценке.
3.3 Оценка стоимости зданий
и сооружений на
основе сравнительного подхода
Оценка стоимости зданий и сооружений основана на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Оценка стоимости может осуществляться также на основе сравнения отдельных конструктивных элементов зданий сооружений (фундаменты, стены, кровля) и укрупненного расчета.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Поскольку выбрать объект для сравнения близкий по параметрам к оцениваемому зданию или сооружению достаточно сложно, как правило, поэтому вносятся корректирующие коэффициенты сравнения.
Метод оценки стоимости зданий и сооружений включает в себя следующие этапы:
анализ стоимости аналогичных объектов с контрактной ценой и введенных в эксплуатацию;
определение норматива удельных затрат путем деления стоимости всего объема работ по конструктивным элементам на общую площадь здания или сооружения;
внесение поправок или корректирующих коэффициентов.
Полная стоимость оцениваемого здания
определяется по формуле:
ПСОЗ= В х Vстр х k, (3.2)
где ПСОЗ - полная стоимость оцениваемого здания;
В - восстановительная стоимости единицы измерения (1м3) данного типа здания; Vстр - строительный объем здания; k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.
Таким образом, разделив общую величину затрат получаем стоимость 1 м3 здания, которую можно использовать для оценки