Право пользования чужим участком регулируется не договором, а вещным правом. Договором только устанавливается право пользования чужим земельным участком. В договоре могут быть определены условия такого пользования. Субъектами этого права являются собственники земельных участков и лица, желающие получить в пользование земельный участок. Объектом являются земельные участки сельскохозяйственного назначения.
требовать от землепользователя использовать земельный участок по его назначению, установленному в договоре;
собственник земельного участка имеет право на получение платы за пользование им.
Размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки ее выплаты устанавливаются соглашением сторон.
Владелец обязан не препятствовать землепользователю в осуществлении его права. Права и обязанности землепользователя: землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в полном объеме в соответствии с определенными условиями; землепользователь имеет право на отчуждение права пользования земельным участком. В случае продажи права пользования земельным участком владелец ее имеет преимущественное право на его приобретение по цене, объявлена для продажи.
Землепользователь обязан уведомить собственника земельного участка о продаже и права пользования ею. Если в течение одного месяца собственник не пришлет письменного соглашения на покупку, право пользования земельным участком может быть продано другому лицу. В случае нарушения права преимущественной покупки, владелец земельного участка может поступить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда все суммы, которые по договору должен уплатить покупатель. К таким требованиям устанавливается исковая давность в 1 год. В случае продажи права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд землепользователем третьему лицу владелец земельного участка имеет право на получение процента от цены продажи (стоимости права), установленного договором.
Особенностью прекращения права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может стать выкуп земельного участка для общественных нужд.
Землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.
Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд прекращается в случае:
. Сочетание в одном лице собственника земельного участка;
. Сливу срока, на который было предоставлено право пользования;
. Выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью.
Землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.
Неиспользование земельного участка для сельскохозяйственных нужд не является основанием для прекращения эмфитевзиса. Хотя это является нарушением требования его целевого использования.
В ГК не установлены последствия такого нецелевого использования эмфитевта земельного участка, хотя ее владелец предоставляет право ее использовать только с определенной целью и для него представляет интерес выполнение землепользователем этого долга. С другой стороны использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для принудительного прекращения прав собственника на земельный участок, осуществляется в судебном порядке согласно п. А статьи 143 ЗК.
Отказ землепользователя от пользования земельным
участком автоматически не влечет прекращения эмфитевзиса, поскольку де лекция
(отказ от права) не вызывает к его прекращению.
.2 Право пользования чужим земельным участком
для застройки (суперфиций)
Суперфиций - вещное долгосрочное (или бессрочное) отчуждаемое и такое переходящее по наследству право пользования чужим земельным участком для застройки (право возведения промышленных, бытовых, социально - культурных, жилых, других сооружений и пользования ими на чужом земельном участке). Термин «суперфиций» сохранился лишь в законодательстве западноевропейских стран (Швейцария, Италия). В странах Восточной Европы, как правило, такого термина соответствует право застройки на чужих, обычно государственных землях (Болгария) или право пожизненного пользования зданием, возведенным на чужом земельном участке (Польша).
В новом ГК РФ эти отношения урегулированы статьями 413-419 главы 34 «Право пользования чужим земельным участком для застройки». При осуществлении этого права необходимо соблюдать также требований Земельного кодекса.
Собственник земельного участка имеет право предоставить ее в пользование для строительства промышленных, бытовых, социально - культурных, жилых и других сооружений и зданий. Субъектами этого права, с одной стороны, является собственник земельного участка, а с другой - любое лицо, которое изъявило желание строиться на этом участке. Объектом этого права является земельный участок, пригодный для застройки.
Право суперфиции возникает на основании договора или завещания. В законе конкретно не определено, что основанием может выступать решение суда, однако согласно положениям ГК РФ в случае, если стороны не достигли договоренности относительно последствий прекращения вещного права на земельный участок по договору суперфиция, по решению суда могут быть определены условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок.
Возникновение суперфиция на основании завещания предполагает, что в завещательном отказе должно быть четко указано, что объектом отказа является право пользования земельным участком для застройки.
Право собственности на здание, в отличие от классического суперфиция «здание следует землю», в законодательстве определяется по землепользователем земельного участка, она передана ему для застройки.
Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование его земельным участком. Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя. Собственник земельного участка сохраняет за собой право владеть, пользоваться и распоряжаться ею в пределах, определенных договором с землепользователем. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем прав собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком. Собственник земельного участка имеет право требовать от землепользователя использовать ее в соответствии с условиями договора.
Землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором. На здания (сооружения), сооруженные на чужом земельном участке, переданном землепользователю для застройки, у землепользователя возникает право собственности. Владелец зданий (сооружений) имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ими. В случае перехода права собственности на здания (сооружения) к другим лицам, последние приобретают право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения).
Землепользователь по условиям договора обязан осуществлять выплату собственнику земельного участка плату за пользование ею - поземельную ренту, что определяется договором ренты, правовая регламентация которого составляет содержание главы Гражданского кодекса, а также другие платежи, установленные договором и / или законом, к которым в частности относится земельный налог. Как уже отмечалось выше, если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрена выплата доли от дохода землепользователя. Землепользователь также обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями, определенными договором.
Право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае:
) Сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя. Такое сочетание может произойти или в случае перехода права собственности на земельный участок в землепользователя, или в случае перехода права собственности на возведенную постройку к владельцу земли. Способы перехода указанных прав определяются нормами гражданского законодательства в договорном порядке, путем наследования и т.п.
) Истечения срока права пользования - то есть истечение срока, на который был установлен суперфиций.
) Отказ землепользователя от права пользования (дереликция). Такой отказ автоматически не влечет прекращения права собственности землепользователя на возведенные им сооружения (здания), поскольку по общему правилу на землепользователе лежит обязанность привести земельный участок в состояние, в котором она была до предоставления его в пользование.
) Неиспользование земельного участка для
застройки в течение трех лет подряд. Здесь имеется в виду не любое
неиспользование участка. Это правило в соответствии с природой суперфиция имеет
целью стимулировать землепользователя вести строительство и, в конечном
варианте, завершить его. В договоре стороны могут установить срок завершения
созидания сооружения (здания), но само по себе такое не созидание в
установленный срок, не является основанием прекращения (суперфиция).
Заключение
В качестве вывода в курсовой работе следует заметить, что цель курсовой работы - изучение понятий и видов, вещных прав достигнута. В ходе написания данной работы были выполнены следующие задачи:
раскрыто понятие вещное право и понятие право владения чужим имуществом;
изучены виды вещных прав;
изучены значения и особенностей, вещных прав;
рассмотрено право пользоваться чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций);
рассмотрены основные правомочия права собственности.
Обобщая изложения, можно сделать вывод, что на сегодня в РФ существует единый подход к регистрации прав на недвижимое имущество, а также порядка регистрации таких прав. Целесообразно было бы ввести единый реестр таких прав. Вроде Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества или Государственного реестра залогов движимого имущества, а также практику внесения соответствующих сведений о таких правах в техническую документацию (как это предусмотрено для земельных участков, выставляемых на земельные торги) и в соответствующие информационные справки, предоставляемые с Реестров.
Институт эмфитевзиса и суперфиция еще не получили в РФ определенного признания и надлежащего правового обеспечения, и их дальнейшее развитие.
Одни специалисты по земельному праву считают, что внедрение таких форм в право РФ нецелесообразно. По их мнению, смежный с ним институт аренды земли, который является обычным для хозяйствующих субъектов правовым механизмом передачи прав пользования землей, полностью вытеснит обозначенные «устаревшие» правовые формы из практики регулирования земельных отношений.
Не соглашаются с ними другие специалисты, которые отмечают, что при наличии определенных восточных черт с институтом аренды (что вытекает из социально-экономического назначения и правового содержания таких форм землепользования) эмфитевзис и суперфиций имеют характерные особенности. В частности, возможность установки на неограниченный (неопределенный) срок (в отличие от договора аренды, по которому устанавливается срочный барьер в 50 лет) и отчуждения на основании гражданско - правовых соглашений.
Я разделяю именно точку зрения последних и
полностью с тем, что введение в гражданское право таких правовых институтов,
как суперфиций и эмфитевзис, при надлежащем их правовом обеспечении
способствовать обогащению гражданского оборота рациональными правовыми формами
реализации всего права землепользования и является свидетельством развития
системы частного права РФ.
Глоссарий
Вещественные права на чужое имущество - признаются права, которые являются производными и зависимыми от прав собственника, имеют разный смысл, но всегда ограничены по сравнению с правом собственности, реализуемых в зависимости от воли собственника и других лиц и пользуются защитой от любого нарушителя, в том числе и владельца