2. Смешение в Законе о регистрации понятий «предприятие как объект права» и «предприятие как субъект права» приводит к требованию регистрации прав на предприятие по месту регистрации юридического лица (или предпринимателя). Обладатель права может быть зарегистрирован вне пределов Российской Федерации, тогда определение места регистрации права в соответствии с законом становится практически невозможным.
Регистрируя право на предприятие по месту регистрации правообладателя, регистратор осуществляет регистрационные действия по отношению к объектам, находящимся вне территории его юрисдикции. Отсутствие оперативной информации о правовом состоянии этих объектов в недоступных регистратору разделах ЕГРП может привести к конфликту правопритязаний при параллельной регистрации прав на предприятие, сделок с ним, и с объектами в его составе на разных территориях. Это усиливает ответственность регистратора за правильность и законность совершаемых им регистрационных действий с предприятием.
У предприятия может быть несколько правообладателей, юридических и физических лиц. Выполнение требований закона для случая общей собственности приведет к регистрации прав на предприятие по месту регистрации каждого из правообладателей, что неоправданно усложнит регистрацию. Произойдет «расщепление» раздела ЕГРП по нескольким учреждениям юстиции. Поэтому при определении места регистрации допустимо использовать п.2 ст.1043 ГК РФ о возможности поручения бухгалтерского учета общего имущества товарищей одному из них, однако возможность регистрации долевой собственности на предприятие по месту регистрации одного из простых товарищей должна быть нормативно закреплена.
В настоящее время с учетом реалий действующего законодательства можно предложить следующий порядок определения места регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Регистрация прав на предприятие, ограничений (обременений) прав и сделок с предприятием осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя -- правообладателя предприятия. Регистрация перехода права осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя -- приобретателя предприятия. Регистрация права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица -- унитарного предприятия, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится имущественный комплекс. Регистрация права долевой собственности товарищей осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или предпринимателя, которому договором простого товарищества (о совместной деятельности) поручено ведение бухгалтерского учета общего имущества, а если ведение учета имущества не поручено одному из них, то регистрация осуществляется по месту заключения договора простого товарищества. Регистрация права иностранного юридического лица или перехода права к нему осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации филиала или аккредитации представительства иностранного юридического лица на территории Российской Федерации.
То, что место регистрации права на предприятие связывается с местом нахождения его правообладателя, создает сложности не только для учреждений юстиции, но и для участников гражданского оборота. Получить информацию из ЕГРП о предприятии можно будет, только зная его правообладателя и место регистрации его как юридического лица или предпринимателя. Правда, если при внесении записей об объектах будет указано вхождение данного объекта в состав имущественного комплекса, то после ответа о правообладателе конкретного объекта интересующееся лицо будет знать, в какое учреждение юстиции следует обращаться за информацией о предприятии в целом. Если же в состав предприятия не входят объекты недвижимости, то поиск правообладателя такого бизнеса как недвижимого имущества может превратиться в увлекательное занятие, особенно с учетом п.3 ст.7 Закона о регистрации.
3. Важной проблемой при регистрации является описание и индивидуализация предприятия как объекта недвижимого имущества. Законом о регистрации это отнесено к компетенции организаций кадастрового и технического учета, на которые также возложена ответственность за точность данных об объекте. Естественно, что описать предприятие указанные организации не в состоянии, однако иной способ описания объекта прав для целей государственной регистрации законом не определен. Пунктом 23 Правил ведения ЕГРП также установлено, что подраздел I содержит краткое описание объекта на основании документов, удостоверенных органами кадастрового и технического учета. Как отмечено выше, наименование и состав предприятия определяются при совершении сделки с ним на основании актов инвентаризации, балансов, заключения независимого аудитора и закрепляются непосредственно в тексте договора. Эти документы являются наиболее подходящим основанием для описания предприятия в ЕГРП, но возможность их использования в этом качестве должна быть установлена Законом о регистрации и Правилами ведения ЕГРП.
Для регистрации правоотношений с предприятиями требуется также утверждение новой формы ЕГРП, в частности подраздела, содержащего описание предприятия, так как в существующие разделы ЕГРП, упорядоченные по кадастровым или условным номерам объектов, записи о предприятии как объекте права внести невозможно.
4. Возникновение имущественного комплекса не единовременно, а в процессе предпринимательской деятельности, по мере приобретения прав на его составляющие появляются следующие проблемы. При регистрации перехода права на проданное предприятие запись о праве приобретателя вносится на основании договора купли-продажи. Но в соответствии с п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона о регистрации, а также с п.1 ст.5 Закона об ипотеке перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) должно быть зарегистрировано ранее возникшее право на объект недвижимости. На основании чего возникает «первичное» право на бизнес? Что является основанием для внесения регистрационной записи о праве продавца, арендодателя, залогодателя, учредителя доверительного управления предприятием? Как установлено ст.18 Закона о регистрации правоустанавливающий документ должен содержать описание объекта, наименование (имя) правообладателя и вид регистрируемого права, т.е. свидетельствовать о возникновении бесспорного субъективного права на недвижимость. В случае «первичного» приобретения прав на предприятие в целом наличие такого документа (документов) в принципе невозможно. Можно сказать, что «первичная» регистрация прав на предприятие до регистрации сделки с ним определяет момент возникновения бизнеса, формирование его как единого объекта прав, подчиняющегося правовому режиму недвижимости. Первичная регистрация необходима и для соблюдения процедуры регистрации сделки. Но такая регистрация предприятия не имеет силы юридического акта в отношении прав на отдельные объекты в его составе.
Приобрести право на предприятие и одновременно на объекты в его составе можно на основании сделки. После совершения сделки переход права на предприятие влечет одновременное приобретение права на объекты. Но до совершения сделки приобрести права на объекты на основании регистрации прав на предприятие невозможно. Для того чтобы приобрести право на бизнес, иметь возможность сформировать его состав перед сделкой, необходимо приобрести право на каждый элемент имущественного комплекса по определенному основанию. Например, нельзя приобрести право на вновь построенный или незавершенный объект недвижимости на основании регистрации права на предприятие, даже если этот объект входит в имущественный комплекс и предназначен для его деятельности.
Данная проблема может быть решена путем внесения изменений в действующие нормативные акты о государственной регистрации. Самым простым способом является отмена установленного Законом о регистрации и Законом об ипотеке требования «первичной» регистрации права на предприятие перед сделкой, естественно, с сохранением установленной ГК РФ регистрацией сделки и перехода права. Однако такой шаг затрагивает важнейший институт государственной регистрации -- институт подтверждения права как существенный элемент государственной гарантии законности сделки с недвижимостью. Объекты недвижимости должны включаться в оборот после их «правовой очистки» посредством государственной регистрации прав. Думается, что при сохранении «первичной» регистрации прав на бизнес основание для такой регистрации должно быть определено законом.
Разумеется, что в случае регистрации права на иной имущественный (производственный, технологический) комплекс, не являющийся предприятием, проблема определения основания отсутствует. Регистрация осуществляется по месту нахождения комплекса на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о приобретении права на сложный объект недвижимости, -- акта ввода в эксплуатацию, плана приватизации, передаточного акта или разделительного баланса при реорганизации юридических лиц и пр.
5. Требуется законодательное определение пределов правовой экспертизы и проверки действительности документов учреждениями юстиции при регистрации прав на предприятие и сделок с ним. В состав предприятия могут быть включены оборудование, сырье и готовая продукция, ценные бумаги, права требования и долги по обязательствам, не связанным с объектами недвижимости, интеллектуальная собственность: фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, патенты, авторские права, «ноу-хау» и пр. Должны ли учреждения юстиции проверять наличие прав на все элементы предприятия, проводить правовую экспертизу оснований приобретения движимого имущества, исключительных прав, прав требований и долгов по обязательствам, не связанным с недвижимостью? В этом случае регистраторы должны обладать специальными познаниями в сфере корпоративного, авторского, патентного, антимонопольного и другого законодательства. Распространение правовой экспертизы на все элементы предприятия таит в себе большую опасность.
Представляется, что при проверке законности сделок с предприятием учреждения юстиции должны ограничиваться проверкой действительности поданных документов и проверкой наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, сделок и прочих ограничений в отношении как предприятия, так и объектов недвижимости в его составе. Правовая экспертиза не должна включать проверку наличия прав на движимые вещи, действительности прав требования и долгов (кроме обязательств, связанных с недвижимостью), иных имущественных прав. Правомерность включения в состав предприятия элементов, не являющихся недвижимым имуществом, подтверждается актом инвентаризации, бухгалтерским балансом и заключением независимого аудитора.
Необходимо учитывать, что включение объектов интеллектуальной собственности в состав предприятия не изменяет порядка приобретения и осуществления исключительных прав. Например, в соответствии с Законом Российской Федерации «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» переход исключительных прав на использование товарного знака регистрируется в Государственном патентном ведомстве и без такой регистрации признается недействительным. Указанным законом (ст.25) предусмотрено, что передача товарного знака производится на основании договора уступки товарного знака. То есть приобретение прав на предприятие, в составе которого есть данные объекты интеллектуальной собственности, не дает права на их использования без соответствующей регистрации.
Вместе с тем при сделках с предприятием не должно нарушаться ограничение оборотоспособности отдельных его элементов. Так, в соответствии с п.6 ст.8 Федерального закона «О государственной регистрации производства и оборота этилового спирта и алкогольной продукции» не допускается сдача в аренду основного технологического оборудования для производства этилового спирта и алкогольной продукции. В практике учреждений юстиции уже имел место случай заявления о регистрации договора аренды имущественного комплекса, в состав которого арендодателем было включено технологическое оборудование для производства алкогольной продукции. В государственной регистрации сделки было отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации на основании того, что «документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства». Отказ представляется правомерным, поскольку сделка с предприятием не должна «прикрывать» ограничение оборота имущества, включенного в состав предприятия.
6. Специального рассмотрения заслуживает проблема предварительной регистрации прав на объекты недвижимости по месту их нахождения перед регистрацией прав на предприятие в целом и сделки с ним. В основном эта проблема имеет экономическую подоплеку. Максимальный размер платы за регистрацию прав на предприятие, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. №248, составляет 200 минимальных месячных размеров оплаты труда (ММРОТ), а платы за регистрацию права юридического лица на объект недвижимости -- 50 ММРОТ. «Формирование» предприятия с включением в его состав более четырех объектов, регистрация прав на него в целом с последующим бесплатным внесением записи о праве на каждый объект позволяет правообладателю сэкономить тем больше, чем больше объектов недвижимости у него в собственности, даже если они не образуют имущественный комплекс бизнеса и сделка с ним не планируется.
Показателен в этом смысле Указ Президента Российской Федерации от 5 мая 1999 г. №544 «Об обеспечении надежного функционирования Единой системы газоснабжения при осуществлении открытым акционерным обществом «Газпром» мер по совершенствованию своей структуры». Министерству юстиции Российской Федерации данным Указом предписано обеспечить регистрацию прав ОАО «Газпром» на магистральные газопроводы и прав создаваемых им хозяйственных обществ на передаваемое в их уставные капиталы имущество как на предприятия -- имущественные комплексы по месту нахождения ОАО «Газпром» как юридического лица. Минюст России также должен определить порядок взаимодействия учреждений юстиции для последующего внесения записей о праве на каждый объект по месту его нахождения на основе регистрации указанных предприятий. В данном Указе федеральному законодательству противоречит лишь то, что регистрация прав на имущественные комплексы должна проводиться в соответствии с оценкой имущества, представляемой ОАО «Газпром». При таком подходе в Москве будет осуществляться регистрация прав на предприятия на основании оценки, представленной самим правообладателем, а учреждения юстиции в других регионах будут бесплатно вносить записи о праве собственности на сотни зданий, сооружений и других объектов недвижимости системы газоснабжения.
Плата за регистрацию является основным источником развития системы регистрации и финансирования деятельности учреждений юстиции. Любые регистрационные действия, будь то правовая экспертиза, внесение записей в реестр, подготовка свидетельств о государственной регистрации права, а также обеспечение ведения и хранения дел правоустанавливающих документов требуют затрат материальных и трудовых ресурсов. В отсутствие первичной пообъектной регистрации прав в учреждении юстиции по месту нахождения объектов внесение им записей в ЕГРП и выдача свидетельств будут осуществляться, по существу, за счет других правообладателей. А при отсутствии подтверждения прав на каждый объект по месту его нахождения вся тяжесть правовой экспертизы, в том числе проверка пообъектного состава предприятия, ложится на учреждение юстиции по месту регистрации юридического лица. При этом несоизмеримость затрат по регистрации прав на предприятие тем выше, чем большее число объектов входит в его состав. При определении процедур регистрации должен быть учтен и экономический аспект. Нельзя признать справедливой ситуацию, когда владельцы мощных имущественных комплексов, включающих сотни объектов недвижимости, получают государственное признание прав на свои объекты за ту же плату, что и собственник нескольких магазинов. Вряд ли законодатель, разрабатывая сложную правовую конструкцию предприятия и подчиняя его режиму недвижимости, предполагал, что эта конструкция будет использоваться «просто так», не для совершения сделок с бизнесом в целом, а исключительно для экономии платы за регистрацию.