Пунктом 1 ст.22 Закона о регистрации установлена регистрация прав на объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, в соответствии с общим принципом регистрации прав по месту нахождения недвижимости. Дополнительное определение уже закрепленного в законе места регистрации на территории нахождения объекта в специальной статье о предприятии, а также указание в п.3 этой же статьи на взаимодействие учреждений юстиции, регистрирующих права на объекты и предприятия, устанавливают регистрацию прав на объекты в составе предприятия перед регистрацией прав на имущественный комплекс. Эта стадия является важной и не может быть пропущена перед регистрацией прав на предприятие. Во-первых, потому что регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна будет осуществляться учреждениями юстиции во взаимодействии с тем учреждением, на территории которого находятся реальные объекты недвижимости. Во-вторых, как отмечалось выше, первоначальные записи о правах на объекты должны быть внесены на основании документов, подтверждающих приобретение прав на данные объекты, а не на основании регистрации прав на предприятие. До совершения сделки возникновению права на предприятие должно предшествовать возникновение права на объекты в его составе, а регистрации прав на предприятие должна предшествовать регистрация ранее возникших прав на каждый объект недвижимости в месте его нахождения. Естественно, что по мере оборота недвижимости и ведения ЕГРП в нем будут накапливаться записи обо всех объектах, но при вовлечении в оборот объекта посредством включения его в состав предприятия право на него должно быть подтверждено и зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации.
Еще раз обратимся к п.2 ст.6 Закона о регистрации: «Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего закона». Сделка с предприятием, равно как и иное ограничение прав на него порождает ограничение прав на каждый объект недвижимости в его составе, поэтому до регистрации прав на предприятие в целом и сделки с ним в ЕГРП должны быть внесены записи о праве на каждый объект по месту него нахождения.
Как отмечалось выше, регистрация прав на предприятие без сделки (без перехода права на основании сделки) не имеет той силы юридического акта, которая необходима для приобретения бесспорных прав на объекты недвижимости. Основным пороком такой регистрации прав на предприятие является отсутствие определенного законом основания, т.е. документа, свидетельствующего о наличии субъективного бесспорного права на имущественный комплекс в целом. Регистрация прав на предприятие до регистрации сделки, регистрация не на основании сделки не влечет возникновения прав на объекты в составе предприятия. Если предположить обратное, пропустить стадию первоначальной регистрации прав на объекты и заменить ее регистрацией прав на предприятие с последующим внесением записей о праве на каждый объект на основании этой регистрации, то это приведет к недостоверности сведений в ЕГРП. Получается, что право на конкретный объект возникло не на основании, например, плана приватизации, акта ввода в эксплуатацию, судебного решения, сделки, т.е. не на основании индивидуального правового акта, влекущего приобретение права на данный объект, а на основании государственной регистрации прав на предприятие. Такие записи не отражают правовую ситуацию. Допустить первичную регистрацию прав на объекты, относящиеся к предприятию, как на основании первичной регистрации права на предприятие в целом, так и на основании отдельного правоустанавливающего документа значит допустить регистрацию права на объект по двум альтернативным основаниям.
Кроме того, возможна путаница, когда права на некоторые объекты в составе предприятия будут уже зарегистрированы в месте нахождения к моменту регистрации права на предприятие. В этом случае записи о праве на одни объекты имущественного комплекса будут основаны на конкретных правоустанавливающих документах, а записи на другие объекты того же предприятия будут обусловлены регистрацией прав на предприятие. Таким образом, первичная регистрация прав на объекты в составе предприятия не может быть подменена первичной регистрацией прав на предприятие в целом.
Напротив, исполненная сделка отчуждения имущественного комплекса и государственная регистрация перехода права на предприятие есть основание для приобретения права на каждый его элемент, на каждый объект недвижимости в его составе. В этом случае регистрация права на предприятие порождает право на каждый из вошедших в имущественный комплекс объектов. Поэтому в соответствии с п.3 ст.22 Закона о регистрации производится не регистрация перехода права на каждый объект, а, по сути, осуществляется техническая процедура внесения новых записей о праве по каждому объекту на основании одной регистрационной записи о переходе права на предприятие. Аналогично регистрационная запись о сделке с предприятием (купле-продаже, мене, аренде, договоре о залоге) или об обременении права на него (ипотеке, доверительном управлении и пр.) есть основание для внесения необходимых записей в разделы ЕГРП по каждому объекту.
Следует учесть, что регистрация перехода или обременения права, сделки с предприятием есть основание для внесения записей о новом собственнике или об обременении права на каждый объект, которое производится без взимания платы. Баланс интересов учреждений юстиции и правообладателей соблюден, когда первичная регистрация по месту нахождения объектов совершается за плату, в то время как при переходе прав на предприятие в целом плата за внесение новых записей по каждому объекту не взимается.
Имеется также замечание организационного характера. Отсутствие регистрации ранее возникшего права на каждый объект в учреждении юстиции соответствующего регистрационного округа невыразимо усложняет правовую экспертизу при регистрации прав на предприятие и сделки с ним в учреждении юстиции по месту нахождения правообладателя, а также процедуру взаимодействия учреждений юстиции при осуществлении регистрации.
7. Бизнес, «предприятие на ходу» -- это является постоянно изменяющийся объект права. Изменяться могут состав и стоимость предприятия, отдельные объекты из состава предприятия могут быть отчуждены, переданы в залог, аренду, обременены иным способом. Как установлено п.1 ст.22 Закона о регистрации, записи о правах и сделках с отдельными объектами вносятся учреждениями юстиции по месту нахождения объектов. Должны ли отражаться эти изменения в месте регистрации права на предприятие (по месту регистрации правообладателя)? Очевидно, что требовать от собственника ходатайства о внесении изменений в ЕГРП в части описания предприятия каждый раз после регистрационных действий с отдельными объектами нет оснований. Нет необходимости и в постоянном отражении юридической судьбы объектов из состава предприятия в разделе ЕГРП, содержащем записи о предприятии в целом. Достаточно только при разработке процедуры регистрации заложить принцип отсылки в описании состава предприятия к разделам ЕГРП, содержащим записи об отдельных объектах предприятия.
Например, А.А.Завьялов пишет, что нельзя два раза совершить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия во времени всегда будет различен. Поэтому предлагается законодательно закрепить то, что предприятие создается для совершения сделки и прекращается после перехода прав на него к новому лицу. Думается, что нельзя отождествлять понятия «предприятие» и «состав предприятия». Изменчивость бизнеса как особенность его правовой природы не означает его постоянного возникновения и исчезновения. Да, объект изменяется, но это все тот же объект права, все тот же имущественный комплекс, хотя и с другими составом и стоимостью. Если исходить из концепции «исчезновения» предприятия после сделки с ним, то после регистрации перехода права на предприятие требуется закрытие раздела ЕГРП, содержащего записи о данном предприятии, что влечет и прекращение права на предприятие. Очень трудно будет объяснить собственнику предприятия, обратившемуся впоследствии за регистрацией сделки со своим бизнесом, что его право прекратилось, поскольку «это уже не то предприятие». Таким образом, разделы ЕГРП, содержащие актуальные записи о правах на предприятие не должны закрываться, в том числе после регистрации прекращения ограничений и сделок с предприятиями.
Однако в случае совершения последующей сделки с зарегистрированным предприятием собственник должен опять удостоверить его состав. На основании документов, удостоверяющих новый состав предприятия, перед регистрацией сделки в ЕГРП должны быть внесены изменения в описание объекта права. Эти изменения необходимы также для описания ЕГРП предмета сделки при заполнении регистрационной записи о ней.
Взаимодействие учреждений юстиции при регистрации прав на предприятие и сделок с ним
Как отмечалось выше, «субъектный» принцип регистрации прав на предприятие в сочетании с «объектным» принципом регистрации прав на недвижимость может привести к формированию чрезвычайно громоздких регистрационных процедур. При нахождении юридического лица (или индивидуального предпринимателя) -- правообладателя предприятия в одном регистрационном округе, объектов недвижимости -- в другом, а приобретателя предприятия -- в третьем в регистрационном процессе могут участвовать три и более учреждений юстиции. Предположим, что объекты недвижимости находятся на территории одного регистрационного округа, в котором действует одно учреждение юстиции. Объекты могут находиться и в разных регистрационных округах. Учреждения юстиции по месту нахождения объектов будем в дальнейшем называть учреждение юстиции -- 1. Правообладатель предприятия в целом (собственник, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) зарегистрирован на территории другого регистрационного округа, в котором действует второе учреждение юстиции (в дальнейшем -- учреждение юстиции -- 2). Приобретатель предприятия как юридическое лицо (или предприниматель) зарегистрирован на территории третьего регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции -- 3. В этом случае схему регистрации можно определить следующим образом:
1. Регистрация прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в учреждении юстиции -- 1 на основании правоустанавливающих документов, свидетельствующих о возникновении прав на конкретные объекты.
2. Регистрация прав на предприятие в целом, сделки с ним или ограничения (обременения) прав в учреждении юстиции -- 2. Извещение учреждение юстиции -- 1 о произведенной регистрации.
3. Внесение учреждением юстиции -- 1 записей о включении объектов в состав предприятия и о сделке с ним, ограничении (обременении) прав в соответствующие объектам разделы ЕГРП.
4. Регистрация перехода права на предприятие в учреждении юстиции -- 3 на основании договора об отчуждении предприятия, зарегистрированного в учреждении юстиции -- 2.
5. Внесение учреждениями юстиции -- 1 записей о переходе прав на объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, на основании регистрации перехода права на предприятие, осуществленной учреждением юстиции -- 3.
Естественно, что при определении процедуры регистрации должны быть решены вопросы обмена информацией и документами между учреждениями юстиции, внесения записей о правопритязании, соблюдения принципа приоритета ранее заявленных и зарегистрированных прав и пр. Таким образом, задуманное законодателем преимущество одной сделки с предприятием вместо множества сделок с элементами бизнеса в значительной мере снижается усложненной процедурой государственной регистрации.
Заключение
Государственная регистрация права на возникшее в процессе предпринимательской деятельности предприятие, «права на бизнес» необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом. Можно сказать, что предприятие (бизнес) есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность и целостность при совершении сделок с ним. Цель правовой конструкции предприятия как имущественного комплекса состоит в предоставлении участникам гражданского оборота передачи возможности прав на все элементы бизнеса путем заключения одной сделки, а не множества отдельных сделок. Отнесение предприятия к недвижимости, несмотря на принципиально иную правовую природу, означает подчинение сделок с ним более строгому режиму, в том числе требованиям государственной регистрации как средству государственного контроля законности сделок с бизнесом.
При этом следует отличать предприятие как особый объект недвижимого имущества от других имущественных комплексов -- производственных, технологических и пр. Такие имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Недвижимые имущественные комплексы подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях.
Правовой режим предприятия в целом распространяется на правовой режим объектов недвижимости, относящихся к предприятию. Переход прав на предприятие или их ограничение (обременение) влечет автоматический переход или ограничение прав на каждый объект недвижимости в его составе. В свою очередь, правовой режим отдельных объектов влечет необходимость его соблюдения при сделках с предприятием. Цель государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними состоит в обеспечении законности сделок с предприятиями и объектами недвижимости, относящимися к предприятиям, защите прав и законных интересов как участников сделок с предприятиями, так и сделок с объектами, входящими в их состав.
До регистрации права на предприятие и сделок с ним обязательна государственная регистрация прав на относящиеся к предприятию объекты недвижимости по месту их нахождения. Регистрация прав на предприятие до сделки с ним (первичная регистрация) есть лишь основание для записи о включении определенного объекта недвижимости в состав предприятия. В отношении прав на объекты первичная регистрация прав на предприятие есть фикция, применение которой во многом обусловлено возможностью получить подтверждение прав без внесения соответствующей платы за государственную регистрацию. Напротив, регистрация перехода права на предприятие есть предусмотренное законом основание для внесения записей о новом собственнике в отношении каждого объекта в составе предприятия, которое осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объектов без взимания платы за регистрацию. Аналогично регистрация договоров аренды, ипотеки предприятия, регистрация передачи предприятия в доверительное управление есть основание для внесения соответствующих записей по каждому объекту без дополнительной платы за регистрацию.
Необходимость соблюдения действующих норм при государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним в случае, когда мест нахождения объектов и места регистрации правообладателя и правоприобретателя как юридических лиц (или индивидуальных предпринимателей) различные, ведет к необходимости взаимодействия нескольких учреждений юстиции, что существенно усложняет регистрационную процедуру. В то же время, в случае регистрации прав на предприятие, в состав которого не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки. Поэтому целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.