Наличие ограничения (обременения), сохраняющегося при переходе права на отдельный объект в составе предприятия, должно быть указано в договоре отчуждения предприятия. В противном случае в государственной регистрации сделки с предприятием может быть отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации на том основании, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий».
Государственной регистрации сделки и перехода права на предприятие препятствует арест (запрещение совершения сделки) отдельного объекта, наложенный уполномоченными органами. При передаче недвижимости в доверительное управление собственник, по существу, лишается правомочий пользования, владения и распоряжения имуществом, которые передаются доверительному управляющему в соответствии с договором. Включение такого объекта в состав отчуждаемого, закладываемого или арендуемого предприятия возможно после исключения его из переданного в доверительное управление имущества, которое производится по соглашению между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим. Включение в состав предприятия переданного в аренду объекта допустимо при наличии указания на существующие арендные отношения в договоре. Если в состав предприятия будет включено и право требования арендной платы, то специальной ссылки на обременение отдельного объекта арендой не требуется.
При включении в состав отчуждаемого предприятия отдельных объектов недвижимости, обремененных залогом, требуется разрешение залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке данных объектов) (п.1 ст.37 Закона об ипотеке), договор по распоряжению предприятием должен содержать сведения об обременении отдельных объектов ипотекой. При передаче в аренду предприятия с включением в его состав заложенного объекта согласия залогодержателя объекта не требуется, если срок аренды предприятия не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (п.1 ст.40 Закона об ипотеке). Передача предприятия в залог с включением в его состав ранее заложенного объекта влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора об ипотеке (ст.43 Закона об ипотеке). При включении в состав закладываемого предприятия отдельных зданий и сооружений требуется одновременная ипотека по тому же договору земельных участков (их частей) или права аренды (ст.69 Закона об ипотеке), что фактически означает включение земельных участков или прав пользования ими в состав закладываемого предприятия.
При отчуждении предприятия к новому собственнику переходят и обременения прав на отдельные объекты в виде залога в силу закона (п.5 ст.488, 587 ГК РФ), ренты (ст.586 ГК РФ).
Собственник может включить в состав предприятия объект недвижимости, в отношении которого он ранее заключил договор купли-продажи (разумеется, до регистрации перехода прав на проданный объект покупателю). Если обязательства по передаче объекта продавцом не выполнены, то объект включается в состав предприятия вместе с правом требования у покупателя уплаты цены объекта и обязанностью по его передаче. В этом случае после регистрации перехода права на предприятие передачу объекта и получение денег производит новый правообладатель предприятия, ставший собственником объекта и одновременно правопреемником продавца по договору купли-продажи. Однако если продавец объекта исполнил обязательство по передаче, то даже при сохранении титула собственника он утрачивает полномочия не только пользования и владения, но и фактически распоряжения объектом. Даже заключив сделку в отношении объекта, он не сможет ее исполнить, поскольку объект выбыл из его владения и находится в законном владении покупателя, титул которого основан на договоре купли-продажи. То есть при сохранении права собственности на объект продавец может включить его в состав предприятия, определенный договором отчуждения, но передать его по передаточному акту уже не сможет. В этом случае при составлении передаточного акта продавец предприятия должен указать данный объект как утраченное имущество, обязанности по передаче которого им не выполнены (п.1 ст.563 ГК РФ). Соответственно может быть зарегистрирован договор купли-продажи предприятия с проданным объектом недвижимости в его составе, но при регистрации перехода права на предприятие после его передачи, при повторном определении состава предприятия проданный объект не должен включаться в имущественный комплекс. Возможен конфликт правопритязаний, когда недобросовестный продавец передаст объект покупателю, а затем включит его в передаточный акт предприятия. В данном случае при регистрации соблюдается общий принцип старшинства ранее заявленных прав. Собственником объекта станет тот, кто раньше заявит о своем праве. Если будет зарегистрировано право покупателя на объект, то в регистрации перехода права на предприятие будет отказано (разумеется, если продавец не исключит объект из передаточного акта). Если будет зарегистрирован переход прав на предприятие, то будет отказано в регистрации права покупателя объекта.
Можно привести еще несколько примеров, подтверждающих сохранение правового режима объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. Например, если объект находится в долевой собственности, то в состав предприятия правообладателем может быть включена только его доля в праве собственности. Включение всего объекта как неотъемлемой составляющей имущественного комплекса потребует подписания договора на стороне продавца (арендодателя, залогодателя) другими участниками общей собственности. Объекты могут находиться в совместной собственности индивидуального предпринимателя и его супруги, в этом случае при заключении сделки с предприятием требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.34,35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Однако нет необходимости в настоящей статье полностью исследовать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью. Все сказанное можно обобщить выводом о том, что включение объектов недвижимости в состав предприятия не изменяет их правового режима. Правовое регулирование сделки с предприятием включает и специальные правила в отношении оборота каждого из объектов.
Вместе с тем правовое положение предприятия в целом распространяется на все объекты недвижимости, входящие в его состав. Переход прав на предприятие влечет автоматический переход права собственности на каждый объект. Обременение права на предприятие арендой, ипотекой, доверительным управлением есть обременение прав на каждый объект. Заключение договора купли-продажи предприятия порождает права требования покупателя в отношении каждого объекта и определенным образом ограничивает права продавца по распоряжению отдельным объектом. Распоряжение объектами в составе предприятия должно осуществляться его правообладателем исходя из общего правового режима предприятия. Передача предприятия в доверительное управление ограничивает собственника в распоряжении отдельными объектами, относящимися к предприятию. Передача предприятия в аренду обременяет правами арендатора все объекты недвижимости, отнесенные к предприятию, и влечет необходимость предупреждать приобретателей отдельных объектов о наличии таких обременений.
Так, в соответствии со ст.69 Закона об ипотеке при ипотеке предприятия право залога распространяется на все, входящее в состав предприятия, имущество. Законом об ипотеке (п.1 ст.72) установлено, что залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем и иным образом распоряжаться имуществом, относящимся к предприятию, если это не влечет уменьшения стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель предприятия не вправе отчуждать и закладывать относящееся к предприятию имущество, если иное не установлено договором об ипотеке. При передаче отдельного объекта в аренду арендодатель должен предупредить арендатора об обременении этого имущества залогом предприятия (ст.613 ГК РФ).
В состав продаваемого предприятия не могут быть включены земельные участки, принадлежащие продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и арендованные земельные участки. Право постоянного бессрочного пользования не содержит правомочий по отчуждению земли, соответственно данные участки не могут быть включены в состав продаваемого или закладываемого предприятия. После регистрации перехода права на предприятие и на объекты недвижимости новый собственник в соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РСФСР он может ходатайствовать перед соответствующим государственным или муниципальным органом о предоставлении ему участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендованные участки также не могут включаться в состав предприятия, в него как имущественные права входят права требования, а также долги по договорам аренды.
В некоторых случаях не допускается включение в состав предприятия жилых помещений. Например, такое ограничение существует при продаже предприятия должника и при ипотеке имущества государственных (муниципальных) предприятий. Пунктом 4 ст.104 Закона о банкротстве предусмотрено, что жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры не включаются в конкурсную массу и подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.74 Закона об ипотеке). Государственные и муниципальные предприятия могут передавать в залог находящиеся у них в хозяйственном ведении имущественные комплексы, но включать в их состав жилые помещения они не вправе. В отношении же других субъектов ограничений по включению жилья в состав предприятия не предусмотрено.
Таким образом, правовой режим предприятия в целом распространяется на правовой режим объектов, относящихся к предприятию. В свою очередь, правовой режим объектов недвижимости в составе предприятия влечет необходимость его соблюдения при сделках с предприятием. Цель государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними состоит в обеспечении законности сделок с предприятиями и объектами недвижимости, относящимися к предприятиям, защите прав и законных интересов как участников сделок с предприятиями, так и участников сделок с объектами, входящими в их состав.
Проблемы государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ним
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:
· договор купли-продажи (п.3 ст.560 ГК РФ);
· договор аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);
· договор о залоге (п.3 ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);
· договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).
В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, входит также договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ). Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями (п.4 ст.575) дарение предприятий недопустимо.
Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи и других сделок.
По своему составу предприятия могут быть различными, они, например, могут вовсе не иметь объектов недвижимости или, напротив, представлять собой мощные имущественные комплексы, расположенные на территории одного или нескольких регистрационных округов под юрисдикцией различных учреждений юстиции или их филиалов.
Проблемы государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, во многом обусловленные особой «виртуальной» правовой природой данного объекта, заключаются в следующем.
1. В Законе о регистрации и в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- ЕГРП), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 (далее -- Правила ведения ЕГРП) заложен «объектный» принцип ведения реестра: разделы реестра формируются для объектов недвижимости, права и ограничения прав на которые, а также сделки с которыми регистрируются учреждением юстиции, действующим на территории нахождения объекта. А в соответствии с п.2 ст.22 Закона о регистрации права на предприятия регистрируются по месту регистрации их правообладателей, то есть для предприятий определен «субъектный» принцип ведения ЕГРП. Смешение двух принципов формирования реестра, по существу, ведет к двойной регистрации права в ЕГРП. Если объекты недвижимости находятся в одном регистрационном округе, а правообладатель предприятия -- в другом, то регистрационная процедура должна обеспечить достоверность и идентичность информации о правовом состоянии объектов в различных разделах ЕГРП. До создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции и их филиалами по всей территории России это является весьма сложной задачей. Необходимость постоянного взаимодействия учреждений юстиции по месту регистрации прав на предприятие и на объекты в его составе, сложность правовой экспертизы диктуют необходимость увеличения в Законе о регистрации максимального срока регистрации прав на предприятие в целом и сделок с ним.