Условиями возникновения права собственности являются правомерность
завладения объектами, а также самостоятельный сбор этих объектов лицом, ими
завладевшим. Цель завладения при этом не имеет значения. Лицо может осуществить
сбор общедоступных вещей как для себя, так и для реализации третьим лицам. Единственным
ограничителем в данном случае может быть количество ресурсов, подлежащих сбору
и добыче. Количество сбора и добычи природных ресурсов прямо указано в Лесном
кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Федеральных законах « О рыболовстве и сохранении
водных биологических ресурсов», «О животном мире». Так например в соответствии
со статьей 11 Лесного кодекса РФ граждане имеют право свободно и бесплатно
пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор
дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в
пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных
ресурсов.[11] При
этом пребывание граждан может быть запрещено или ограничено в лесах, которые
расположены на землях, предназначенных для обороны и безопасности, землях особо
охраняемых природных территорий, иных землях, доступ граждан на которые
запрещен или ограничен в соответствии с федеральными законами. В то же время
лесное законодательство содержит и прямой запрет на сбор общедоступных вещей.
Гражданам запрещается осуществлять заготовку и сбор грибов и дикорастущих
растений, виды которых занесены в Красную книгу Российской Федерации, красные
книги субъектов Федерации, а также грибов и дикорастущих растений, которые
признаются наркотическими средствами в соответствии с Федеральным законом «О
наркотических средствах и психотропных веществах». [12]
2.5. Приобретение бесхозяйного имущества
Так нормы статьи 225 ГК РФ предусматривают три случая, в которых вещь является бесхозяйной:
1) вещь не имеет собственника;
2) собственник вещи неизвестен;
3) собственник вещи отказался от нее. [13]
Данное понятие имеет значение для случаев, когда по закону такие вещи могут быть обращены в собственность любых лиц.
В соответствии со ст. 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Принципы ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имуществ и сделок с ним практически исключают существование недвижимости, собственник которой неизвестен, или недвижимости, не имеющей собственника. К такой недвижимости могут относиться объекты, права на которые возникли до введения в действие закона о регистрации и не зарегистрированы в соответствии с этим законом.
К бесхозным вещам нужно отнести: брошенные собственником вещи, находки, безнадзорные животные, клады.
В гражданском законодательстве различается определение правового режима движимых и недвижимых бесхозяйных вещей.
По общему правилу право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено по давности владения (ст. 234 ГК), за исключением случаев, когда оно может возникнуть ранее по иным основаниям — в силу правил о возникновении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК), о находке (ст. ст. 227 и 228 ГК), о безнадзорных животных (ст. ст. 230 и 231 ГК) и кладе (ст. 233 ГК). Перечисленные случаи дают возможность стать собственником движимой бесхозяйной вещи значительно быстрее, чем через пять лет.[14]
Бесхозяйные недвижимые вещи также могут поступить в собственность на основании приобретательной давности, однако для публичных субъектов (муниципальных образований, а также городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) нормы ГК РФ делают исключение. В данных нормах закрепляется правило о переходе права собственности на бесхозяйную недвижимость к публичному собственнику, на территории которого находится эта вещь. Это основание возникновения права собственности является первоначальным.
Бесхозяйные вещи, как и другое недвижимое имущество, подлежат государственному учету и регистрации. Для возникновения права собственности муниципальных образований и городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга необходимо совершить следующие последовательные действия:
1) поставить бесхозяйную недвижимость на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению уполномоченных государственных (муниципальных) органов. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Федеральная регистрационная служба и территориальные органы Федеральной регистрационной службы по месту нахождения недвижимого имущества.
2) уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет;
3) необходимо получить судебное решение о признании права муниципальной или государственной собственности;
4) произвести государственную регистрацию возникновения права муниципальной или государственной собственности.
Правоотношения в сфере находки регулируются статьями 227 – 229 ГК РФ. Признаками находки является: случайность потери, так и случайность нахождения. Это и является отличительным признаком находки от брошенной вещи. Нашедший потерянную вещь не становиться его собственником. На нашедшего возлагается обязанность немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее, или собственника вещи, или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить ее. Такое уведомление возможно, например, если на вещь нанесены сведения, позволяющие идентифицировать ее собственника. Если же такой возможности нет и лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в органы внутренних дел или в орган местного самоуправления. После того как лицо, нашедшее вещь, исполнило обязанности по уведомлению собственника или соответствующих органов власти и местного самоуправления о находке, необходимо обеспечить хранение вещи. Нашедший вещь вправе хранить ее у себя либо сдать на хранение в органы внутренних дел, орган местного самоуправления или указанному ими лицу. Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет возможность продажи найденной вещи в случае, если она является скоропортящейся, или в случае, если издержки по хранению вещи значительно выше ее стоимости. Лицо, нашедшее вещь, вправе реализовать ее с получением письменных доказательств, удостоверяющих сумму выручки, а вырученные от продажи найденной вещи деньги обязано передать лицу, управомоченному на получение вещи. По истечении шести месяцев с момента сообщения в соответствующие органы о находке, лицо нашедшее вещь приобретает право собственности на эту вещь. Но это возможно, если только управомоченное, получить найденную вещь, лицо не установлено или не заявило о своем праве на вещь. Согласно статьи 229 ГК РФ лицо, нашедшее и возвратившее потерянную вещь, вправе получить от собственника возмещение необходимых расходов, связанных с хранением, сдачей или реализацией вещи, а также затрат на обнаружение лица, управомоченного получить вещь. Нашедшее вещь лицо утрачивает свое право на вознаграждение, если оно не заявило о находке и пытался ее утаить.[15]
Что касается безнадзорных животных правила обращения их в собственность аналогично находки. Оговорка касается только в том, что это одушевленные предметы правоотношений, и к ним необходимо гуманное отношение (ст.128, 137, 230 ГК РФ).
В составе бесхозяйных вещей закон выделяет клады, под которыми понимаются зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право (ст.233 ГК РФ).
Клад – это зарытые или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, поступает в собственность лица, которому принадлежит имущество (земельный участок, строение и т.п.), где клад был сокрыт, и лица, обнаружившего клад, а равных долях, если соглашением между ними не установлено иное (ст. 233 ГК РФ). При обнаружении клада лицом, производившим раскопки или поиск ценностей без согласия собственника земли, клад подлежит передаче собственнику земельного участка, где клад был обнаружен.
Если среди обнаруженного клада содержатся вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, то исходя из смысла п.2 ст.233 ГК РФ, они являются государственной собственностью, и в связи, с чем подлежат передаче соответствующим государственным органам. В случае обнаружения исторических ценностей собственник земельного участка. Где он был обнаружен и лицо, производившее раскопки имею право на вознаграждение в размере 50 % от стоимости клада на двоих. Если лицо осуществлявшее раскопки не получил соответствующего разрешения у собственника земельного участка на производство таких действий, то вознаграждение в полном размере передается собственнику земельного участка. При этом не следует забывать, что нормы статьи 233 ГК РФ не распространяются на лиц, в трудовые обязанности которых входит производство раскопок и поиска.[16]
Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (п. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:
а) подпишет передаточный акт;
б) фактически передаст недвижимое имущество;
в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями.
Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).
Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (258). В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК).
Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.
В практике современного рынка недвижимости достаточно распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры, значительно отличается от ее реальной, рыночной стоимости в меньшую сторону.
Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше одного миллиона рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%. Реальность сейчас такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает миллион рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир и квартир в новостройках. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее трех лет, например, получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать и хорошо заработать на высоком росте цен на жилье. Но налоги, как всегда и случается, хотят платить далеко не все, поэтому по многим сделкам рыночная стоимость квартир де-юре опускается до отметки один миллион рублей или ниже. В таких ситуациях, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются соответствующие правовые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца.
Основной риск — это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и при признании сделки недействительной или незаключенной. На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы. Для сведения к нулю указанных рисков риелторы и юристы предлагают самые разнообразные правовые механизмы.
I. Например, предлагается включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер штрафной санкции равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть свои недостатки. Во-первых, такой вариант возможен только при расторжении договора, который соответственно должен пройти государственную регистрацию и являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). Во-вторых, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. В-третьих, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, применит ст. 333 ГК РФ для существенного уменьшения штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При возмещении убытков покупатель также не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на аналогичное жилье в данной местности за период с момента подписания договора и до момента его расторжения.