Курсовая работа (т): Право собственности

II. Некоторые специалисты советуют требовать от продавца при передаче ему денег две расписки: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую — на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Другие утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и где должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. У данных вариантов также есть непреодолимые минусы: 1) продавец никогда не выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, т.к. недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги; 2) выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать расписку первую — о получении денег в сумме договора, то есть в размере 1 млн. рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться за получение 1 млн. рублей, которого не получал, что также маловероятно.

Вообще из всех вариантов с расписками более реальным является тот, когда вторая расписка выдается в размере разницы между фактически уплаченной и договорной суммами и в целях оплаты за квартиру. Но в этой версии правоотношений также есть подводные камни. Например, в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные им согласно данному договору, что подтверждает первая расписка. Вторая расписка свидетельствует о передаче покупателем за квартиру денег сверх суммы, установленной договором. Такое правовое явление может быть расценено как неосновательное обогащение продавца, так как эти деньги получены им без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Однако покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства платить большую сумму, чем указано в договоре, что согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ дает продавцу право не возвращать покупателю неосновательное обогащение. Это один из возможных вариантов правовых последствий передачи средств сверх суммы, указанной в договоре. Другой вариант правового толкования полностью исключает неосновательное обогащение. Действительно, стороны достигли соглашения о цене сделки, и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Тем не менее это также один из вариантов возможного правового анализа ситуации, и то, что суд будет придерживаться такой точки зрения, со стопроцентной долей уверенности утверждать нельзя.

Правовая схема с двумя расписками влечет правовые риски также и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.

III. Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем.

В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, — убытками покупателя.

Итак, исходя из проведенного анализа существующих способов продажи жилой недвижимости по заниженной цене в целях избежания продавцом налогообложения, следует констатировать, что каждая из используемых схем может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков — продавцу не пытаться обойти Налоговый кодекс РФ, а покупателю — не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон.

2.6. Приобретательная давность

К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность.  Как гласит статья 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества. Но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее своим недвижимым имуществом и иным имуществом определенное время, приобретает право собственности на это имущество.  В связи с вышеизложенным, следует отметить, что закон конкретизирует понятие «лицо», и акцентирует, что в данных правоотношениях могут выступать только граждане и юридические лица, а государство, субъекты государства и муниципальные образования не могут выступать в качестве субъекта права собственности на основании приобретательной давности.  На основании приобретательной давности может возникнуть только частная собственность.

Объектами правоотношений при приобретательной давности выступает как недвижимое так и иное имущество. При этом следует отметить, что приобретать объекты, изъятые из оборота, разрешается только в соответствии с законодательством (ст.129 ГК РФ).

Приобретательную давность определяет ряд условий:[17]

1)   владение должно быть добросовестным. По российскому законодательству для возникновения права собственности на основе приобретательной давности вопрос о добросовестности владения подлежит обязательному исследованию.

2)   владение должно быть открытым. Это значит, что лицо не принимает никаких мер по скрытию факта владения вещью.

3)   лицо осуществляет владение вещью как своей собственной. Относится к вещи также бережно как к своему имуществу.

4)   владение вещью должно носить непрерывный характер в течение определенного срока, установленного законодательством. Эпизодическое владение вещью характеризует намерения лица, как нежелание владеть данной вещью, что в результате приводит к прерыванию приобретательной давности. 

Срок приобретательной давности для движимой вещи установлен 5 лет, а для недвижимой – в 15 лет. При этом следует отметить, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

При исчислении срока владения имуществом, нормы п. 3 ст.234 ГК РФ допускают ко времени фактического владения присоединение времени, в течение которого данной вещью владел предшественник.

2.7. Приобретение права собственности на плоды, продукции, доходы

Наряду с вышеизложенными первоначальными основаниями можно также выделить и поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы). Вопросы связанные с правом собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 ГК РФ, то есть поступления принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом и иными нормативными актами или договором об использовании этого имущества. В случае, если собственник передает принадлежащее ему имущество в пользовании, то лицо, получающее его в пользование приобретает право не только на пользование данным имуществом, но и право на полученные плоды, доходы и продукцию. Если же договором оговорен вопрос об ограничении лица собственником имущества в ее использовании, то у владельца права на доходы или продукцию не возникает.

Глава 3. Производные основания приобретения права собственности

3.1. Передача вещи по договору о ее отчуждении

Рисунок 2. «производные способы приобретения права собственности

Вторая категория оснований права собственности в российском законодательстве является производные основания, которые вытекают из правопреемства. Перечень данных оснований базируются на различных видах договоров с имуществом. К ним можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения, поставки, контракции, ренты, аренды с выкупом.  

Каждый собственник имущества, если это не оговорено законом имеет право на владение, распоряжение и пользование своим имуществом. Например, если сделка направлена на отчуждение имущества, то ее результатом будет возникновение правомочий собственника у приобретателя. То есть в любом случае такие правоотношения будут нести обязательственный характер.

К. П. Победоносцев в своих работах отмечал, что для приобретения вещного права одного волеизъявления недостаточно. Для этого необходимо соблюдение двух существенных условий:

1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки;

2) переход вещи из власти одного лица во власть другого.[18]

В таком случае право собственности у приобретателя вещи по такому  договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом и иными нормативными актами. Это значит что нормы п. 1 ст. 223 ГК РФ носит диспозитивный характер. Стороны в договоре самостоятельно устанавливают момент, когда у приобретателя возникает право собственности на имущество. Однако если этот вопрос не урегулирован их договором, то действует общее правило, при котором право собственности возникает с момента передачи вещи.

Гражданское право выделяет три системы возникновения права собственности по договору о ее отчуждении:

- система консенсуса (достижения соглашения или договора об отчуждении вещи),

- система традиции (связывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности),

- система регистрации (перехода права собственности в момент регистрации).

Под передачей вещи следует понимать ее фактическое вручение приобретателю, т. е. когда вещь поступает во владение этого лица. Также законодательством предусмотрены варианты, когда  передача вещи считается совершенной без фактического вручения. Передача может осуществляться как при заключении договора, так и на месте нахождения вещи  (п.1 ст.458 ГК РФ), что часто применяется при поставке товара на условиях самовывоза.

Особое внимание можно уделить пункту 2 статьи 224 ГК РФ, на основании которого к моменту заключения договора о отчуждении имущества приобретатель уже фактически владеет ею, в связи с чем момент заключения договора и является моментом передачи вещи (например, при выкупе арендованного имущества).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Определение понятия перехода права собственности разнообразно. С латинского языка «tradittio» - передача вещи представляет собой действия собственника или уполномоченного им лица по вручению предмета договора, с одной стороны, и действия приобретателя (уполномоченного им лица) по принятию этого предмета, с другой стороны. К таким действиям приравнивается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки, и др. [19]

3.2. Наследование имущества граждан

Среди производных способов возникновения права собственности следует выделить и приобретение наследниками права собственности на имущество, которое поступает к ним в результате смерти наследодателя.  Отношения возникающие по вопросу наследования регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. А именно разделом «Наследственное право». В первую очередь свобода прав наследования имущества гарантируется гражданам конституционными нормами.[20]

Согласно закона наследование представляет собой переход имущества умершего (конкретная вещь, наследственное имущество) к другим лицам в порядке наследования. Законодательство выделяет две формы наследования: по закону и по завещанию. Но рассматривая обе формы наследования, не следуют их противопоставлять друг другу. Так как на практике попадаются случаи, когда одна часть наследства переходит к наследникам на основе завещания, а другая – по закону.

Отличительным признаком правопреемства от других форм перехода имущества (договор о отчуждении вещи, договор аренды и др.) является то, что одно лицо принимает от другого весь комплекс прав и обязанностей.

Наследниками по завещанию могут выступать как граждане, юридические лица, так и публичные организации в лице Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, а также иностранных государств и организаций. Законодательство не отрицает возможность наследодателя выразить свою волю в пользу религиозных организаций.[21]

Что касается содержания права наследования – это выбор наследника принимать наследство или не принимать. В. Т. Серебровский понимает под таким выбором «альтернативные полномочия». При этом наследство может быть принято (или соответственно не принято) только целиком, а не частично, на что указывают ст. 1152 ГК РФ и ст. 1158 ГК РФ. [22]  

В литературе по вопросу наследства можно найти много статей. В которых зачастую указывают, что в понятие наследство входят вещи на праве собственности или ином вещном праве (квартира, дом, дача, земельный участок, акции, ценные бумаги, доля в товариществе и др.) которые принадлежат наследодателю на праве собственности. Однако следует понимать, что наследство – это не просто совокупность вещей, имеющих материальную ценность, но и совокупность прав и обязанностей, которые переходят от наследодателя к наследнику наравне с имуществом в порядке,  установленном законом.