Сибирский федеральный университет
Система развития первичного рынка жилой недвижимости в условиях проектного финансирования
В.В. Пухова
Ключевые слова
Проектное финансирование; счета эскроу; поэтапное раскрытие; первичный рынок жилищного строительства; субъекты рынка жилой недвижимости
Аннотация
Анализ текущей ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в рамках перехода на новые условия финансирования жилищного строительства показал необходимость разработки системы развития первичного рынка жилой недвижимости. На основе систематизации общеизвестной информации и авторских рекомендаций в статье предлагается механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу в рамках системы развития первичного рынка в новых условиях финансирования жилищного строительства, подробно описаны все составляющие предлагаемого механизма. Определены инструменты (административные, экономические), методы (вариативность в части использования собственного капитала застройщиком и наполнения эскроу-счетов в зависимости от стадии жизненного цикла проекта), формы регулирования (законодательные, административно-институциональные, социально-экономические), принципы внедрения проектного финансирования (кастомизация, завершенность, алгоритмизация) для комфортного перехода на новые условия финансирования всех субъектов рынка жилой недвижимости. Предложенная система развития первичного рынка позволит сделать переход на новые условия финансирования более комфортным для всех субъектов рынка: граждан, застройщиков, банков и государства, что в конечном счете приведет к достижению главной цели -- повышению результативности сферы жилищного строительства Российской Федерации. рынок жилой недвижимость
THE SYSTEM OF DEVELOPING THE PRIMARY MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE IN TERMS OF PROJECT FINANCING
Valeriya V. Pukhova
Siberian Federal University, Krasnoyarsk, the Russian Federation
Abstract
Analysis of the current situation in the primary market of residential real estate within the framework of the transition to new conditions for financing residential construction showed the need for the development of the primary residential real estate market. Based on the systematization of well-known information and the author's recommendations, the article proposes and substantiates a project financing mechanism using escrow accounts within the framework of the primary market development system in the new conditions of housing finance, all the components of the proposed mechanism are described in detail. The tools (administrative, economic), methods (variability in terms of the use of equity capital by the developer and replenishing escrow accounts in accordance with the stage of the project life cycle), forms of regulation (legislative, administrative-institutional, socio-economic), principles for the implementation of project financing (customization, completeness, algorithmization) for a comfortable transition to new financing conditions for all the subjects of the residential real estate market are specified. The proposed system for the development of the primary market
will make the transition to new financing conditions more comfortable for all market entities: citizens, developers, banks and the state, which ultimately will lead to the achievement of the main goal: increasing the efficiency of the housing construction sector in the Russian Federation.
Keywords
Project finance; escrow accounts; phased disclosure; primary market of housing construction; market entities of residential real estate
При изучении особенностей проектного финансирования и проектного финансирования в рамках федерального закона № 214- ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквар-тирных домов и иных объектов недвижимости и о вне-сении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон РФ от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс»., его перспектив и влияния на деятельность застройщиков, состояния первичного рынка жилой недвижимости автор опирался на труды таких ученых, как П.Г. Грабовый, Т.В. Светник, Т.Ю. Полховская, А.И. Садыкова, Л.Р. Курманова, М.П. Логинов, Н.В. Собина, И.А. Никонова, Е.М. Петри- кова, С.М. Петрикова, О.В. Грушина и др. [1-9].
Развитие первичного рынка жилой недвижимости в условиях проектного финансирования должно происходить в рамках системы, в которую необходимо включить:
механизм проектного финансирования;
алгоритм выбора стратегий поведения застройщика;
методику оценки эффективности деятельности застройщика в соответствии с выбранной стратегией.
На рис. 1 представлена система развития первичного рынка жилой недвижимости.
Рассмотрим составляющие предлагаемой системы развития рынка первичной жилой недвижимости в условиях проектного финансирования.
Механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов
Оценив возможности субъектов первичного рынка жилой недвижимости с целью комфортного перехода на новые условия финансирования, разработаем механизм проектного финансирования с использованием эскроу-счетов (рис. 2).
Данный механизм создан на основе анализа работ А.В. Якубовского, А.Ю. Ширин- киной, С.А. Астафьева [10; 11].
Цель проектного финансирования с использованием счетов эскроу -- это прежде всего изменение текущей ситуации в сфере жилищного строительства. Развитие первичного рынка жилой недвижимости и переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу обусловлены результатами оценки потребительского спроса/поку- пательной способности: смогут ли граждане (потребители) приобрести жилье в случае негативного эффекта от новой системы финансирования? Оценка готовности застройщиков к переходу на новые условия происходит через призму следующих текущих вопросов: мелкие и средние застройщики не все готовы к кредитной нагрузке, соответствию всем требованиям банка, что может повлечь рост числа банкротств строительных организаций, уход с рынка части застройщиков. Оценка рынка жилых объектов незавершенного строительства даст возможность сделать выводы о количестве застройщиков, которые будут работать по «старым правилам», о количестве обманутых дольщиков. Оценка банковского сектора позволит сформировать пул уполномоченных банков, реализующих проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, а оценка возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов -- сделать выводы о том, как введение новых условий финансирвоания скажется на финансовом состоянии застройщиков и, как следствие, на потенциальных потребителях (гражданах).
Переход на новую систему финансирования строительства жилых объектов недвижимости предлагается осуществлять с учетом следующих принципов:
Принцип кастомизации. При внедрении проектного финансирования должны учитываться территориальные особенности субъектов Российской Федерации (доступность жилья в регионе через коэффициент доступности жилья, макроэкономические показатели развития региона), при этом необходимо соблюдать единство базовых принципов.
Принцип завершенности. При внедрении нововведений нельзя забывать об имеющемся, стараться минимизировать «незавершенное».
Принцип алгоритмизации. Необходимо снижение бюрократической нагрузки, сроков согласовательных процедур, перевод всех этапов согласования инвестиционно-строительных проектов и процессов в электронный вид.
Рис. 1. Система развития первичного рынка жилой недвижимости в условиях проектного финансирования
Рис. 2.Механизм проектного финансированияс использованием счетов эскроу
Указанные принципы частично нашли свое отражение в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года2.
Для обеспечения реализации представленных в рамках данного механизма принципов проектного финансирования предлагается использовать определенные инструменты.
К экономическим инструментам можно отнести:
Инструменты финансовой (налоговой) системы, применяемой государством по отношению к застройщикам.
Инструменты кредитно-денежной системы государства, в том числе субсидирование процентной ставки для застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу; реализация возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу для отдельных застройщиков. В настоящее время поэтапного раскрытия эскроу-счетов в России нет, эскперты говорят о подмене идеи проектного финансирования с использованием эскроу-счетов и высказывают опасения по поводу повтора с появлением большого количества обманутых участников долевого строительства и не завершенных строительством объектов. В рамках данной работы с учетом проведенного исследования предложен вариант поэтапного раскрытия эскроу-счетов, а также определены условия, соблюдение которых может позволить застройщику претендовать на такой вариант финансирования банком.
К административным инструментам можно отнести административно-правовые инструменты, включающие вопросы развития конкуренции при отборе строительных компаний в рамках участия в реализации инвестиционно-строительных проектов с субсидированием процентной ставки по эскроу-счетам.
Инструменты регулирования тесно коррелируют с формами регулирования, а именно:
Законодательная (состоит в установлении государством правил экономического поведения для банков и застройщиков в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу).
Административно-институционная (административные меры подразделяются на меры запрета, меры разрешения, меры принуждения. Административные меры могут использоваться при государственном контроле за ценами, доходами, учетной ставкой, валютным курсом, а в случае с проектным финансированием -- за деятельностью территориальных органов власти).
Социально-экономическая (экономические инструменты государственного регулирования включают совокупность мер, воздействующих на характер рыночных связей, на рыночный процесс в целом. Это осуществляется путем воздействия на спрос и предложение на национальном рынке, на структуру экономики путем активизации факторов экономического роста и т.п. С точки зрения проектного финансирования с использованием счетов эскроу эта форма регулирования реализуется через национальные проекты, различные программы государственно-частного партнерства и т.д.).
В качестве основных методов предложено проектное финансирование с использованием эскроу-счетов с разной долей собственного капитала и проектное финансирование с использованием эскроу-счетов с привлечением банков на разных этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта строительства жилого многоквартирного дома. Относительно первого из предложенных методов необходимо отметить, что минимальный размер собственного капитала должен составлять 15 % в целях соблюдения значения такого показателя, как LLCR (достаточный запас прочности для погашения кредита).
Повышение доли собственного капитала позволяет существенно улучшить экономику проекта и претендовать на особые условия со стороны банка, один из возможных вариантов -- поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
Второй метод -- проектное финансирование с использованием эскроу-счетов с привлечением банков на разных этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта строительства жилого многоквартирного дома -- предполагает определение момента, когда застройщику целесообразно привлечь банковские (заемные) средства. Чем больше размер собственного капитала, тем позже можно привлечь кредитные ресурсы, тем меньше нагрузка, тем выше рентабельность проекта в целом. Другой вариант -- привлечение банковских средств не на этапе строительства, а на этапе приобретения земельного участка, например. ПАО «Сбербанк» занимается разработкой подобных программ в настоящее время.
При успешной реализации предложенного механизма проектного финансирования можно добиться следующих результатов:
снизить коэффициент доступности жилья для населения;
достигнуть показателей в рамках национальных проектов, реализуемых на территории РФ;
поддержать мелких и средних застройщиков;
предложить специальные условия для крупных застройщиков;
решить проблему обманутых дольщиков.
Достижение перечисленных выше результатов окажет существенное влияние на развитие первичного рынка жилой недвижимости.
Алгоритм выбора стратегий поведения застройщика
Второй элемент системы развития первичного рынка жилой недвижимости -- алгоритм выбора стратегий поведения застройщиков при проектном финансировании с использованием счетов эскроу.
Предложение на первичном рынке жилой недвижимости зависит от экономических интересов застройщика, цена реализации должна обеспечить его издержки и получение приемлемой рентабельности. В рамках механизма разработан алгоритм действий застройщика, который позволяет выделить основные стратегии строительной организации в рамках новых финансовых условий (рис. 3).
На рис. 4 представлено дерево узлов выбора стратегии реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома, построенное на основании алгоритма.
Рис. 3. Алгоритм выбора стратегий поведения застройщика
Рис. 4. Дерево узлов выбора стратегии реализации инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома
Узлы дерева определены исходя из основных условий выбора застройщиком стратегии действий.
Стратегия 1 (С1) предусматривает строительство многоквартирного жилого дома за счет собственных средств застройщика.
Стратегия 2 (С2) предусматривает строительство многоквартирного жилого дома за счет собственных средств застройщика, но с дополнительным вложением средств на банковский депозит, снятие средств происходит по мере производственной необходимости.
Стратегия 3 (С3) предусматривает, что застройщик не имеет достаточных средств для реализации инвестиционно-строительного проекта в полной мере и обращается в кре- дитно-финансовое учреждение (банк). При этом застройщик претендует на проектное финансирование, но без использования эскроу-счетов, т.е. без учета положений закона № 214-ФЗ. Для получения кредитной линии в рамках проектного финансирования одним из основных и решающих требований является маржинальность реализуемого инвестиционно-строительного проекта, поскольку проект должен окупить сам себя, включая основной долг и сумму процентов по нему. В случае если, например, инвестиционно-строительный проект предполагает строительство жилья экономкласса либо точечную застройку (небольшое количество вводимой жилой площади), то, вероятнее всего, в финансировании будет отказано, необходимо либо изменить концепцию проекта, либо принять иное решение о варианте финансирования.