Если же инвестиционно-строительный проект является высокомаржинальным, подходит под все требования банка в части сроков реализации, финансового планирования, устойчивости и опыта застройщика, то застройщик может рассчитывать на проектное финансирование по индивидуальным условиям кредитования. Необходимо отметить, что данные индивидуальные условия будут разниться в каждом отдельном проекте, банке, регионе.
Стратегии 4 (С4) и 5 (С5) предполагают, что застройщик работает с учетом положений закона № 214-ФЗ, реализация инвестиционно-строительного проекта строительства многоквартирного жилого дома предусматривает проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Прежде всего следует определить, соответствует ли строительная организация требованиям банка. Если нет, то необходимо либо устранить то, что не проходит по требованиям (критериям), либо изменить вариант финансирования. Учитывая, что все больше застройщиков начинает работать с использванием счетов эскроу, требования банков стали меняться в пользу застройщиков, например в части собственных средств и т.д.
Перед открытием кредитной линии необходимо определиться с тем, когда начинать реализацию, а именно на какой фазе -- инвестиционной или эксплуатационной. В случае если на эксплуатационной фазе, то это означает, что продажа будет уже готовых объектов недвижимости, а кредитование строительства -- весь срок по базовой ставке. Таким образом, у застройщика есть два варианта (стратегии): сокращать срок строительства или не сокращать.
Стратегия 4 (С4) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу с сокращением срока строительства (за счет снижения этажности), реализация строительной продукции -- на эксплуатационной фазе.
Стратегия 5 (С5) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу в нормативный срок, реализация строительной продукции -- на эксплуатационной фазе.
Стратегия 6 (С6) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу с сокращением срока строительства (за счет снижения этажности), реализация строительной продукции -- на инвестиционной фазе с дифференцированным ценообразованием.
Стратегия 7 (С7) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу с сокращением срока строительства (за счет снижения этажности), реализация строительной продукции -- на инвестиционной фазе по максимальной цене.
Стратегия 8 (С8) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу в нормативный срок, реализация строительной продукции -- на инвестиционной фазе с дифференцированным ценообразованием.
Стратегия 9 (С9) -- строительство многоквартирного жилого дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу в нормативный срок, реализация строительной продукции -- на инвестиционной фазе по максимальной цене.
Стратегии 10* и 11* в настоящее время законодательно невозможны, строительство многоквартирного дома ведется в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу в нормативный срок и с сокращением срока строительства (за счет снижения этажности) соответственно с поэтапным раскрытием счетов эскроу аналогично модели финансирования жилищного строительства в Германии [12].
Тем не менее если предусмотреть ряд условий, то поэтапное раскрытие счетов эскроу возможно для реализации, для чего необходимо в рамках предложенной концепции проектного финансирования разработать методику оценки показателей эффективности деятельности застройщика в условиях проектного финансирования с использованием счетов эскроу. Использование данной методики должно носить заявительный характер, оценка должна производиться на этапе обращения в банк, застройщик может иметь, но может и не иметь опыт работы с проектным финансированием с использованием счетов эскроу.
Методика оценки эффективности деятельности застройщика
Методика оценки эффективности деятельности застройщика как ключевого игрока на первичном рынке жилой недвижимости в условиях проектного финансирования должна отвечать интересам всех субъектов первичного рынка: участников строительства (потребителей, граждан), застройщиков, банков, государства.
Методика оценки эффективности деятельности застройщика должна соответствовать следующим критериям:
сбалансированность самих критериев;
полезность или необходимость прогнозирования;
полномасштабный характер.
Традиционно показатели эффективности деятельности предприятия можно разделить на общие и сравнительные, т.е. абсолютные и относительные. Оценка общей эффективности позволяет сделать вывод об
общеэкономических результатах, тогда как сравнительная применяется при обосновании решений при отборе альтернативных вариантов в деятельности компании.
Таким образом, предусмотрев и проработав все составляющие системы развития первичного рынка жилой недвижимости, можно говорить о новых условиях финансирования как о целесообразной замене долевого участия в строительстве, показавшем свою несостоятельность на российском рынке жилой недвижимости.
Список использованной литературы
Грабовый П.Г. Основные особенности и проблемы проектного финансирования в строительстве / П.Г. Грабовый, М.А. Луняков, М.И. Каменецкий // Недвижимость: экономика и управление. -- 2017. -- № 4. -- С. 6-14.
Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения / Т.В. Светник, В.С. Вахнович.-- DOI 10.17150/2500-2759.2016.(26)6.903-918 // Известия Байкальского государственного университета. -- 2016. -- Т. 26, № 6. -- С. 907-918.
Полховская Т.Ю. Классификация рисков проектного финансирования и стратегии их минимизации / Т.Ю. Полховская, А.А. Шевченко // Инженерный вестник Дона. -- 2012. -- № 3. -- URL: https://cyberleninka. ru/article/n/klassifikatsiya-riskov-proektnogo-finansirovaniya-i-strategii-ih-minimizatsii.
Полховская Т.Ю. Финансовая оценка проектного финансирования / Т.Ю. Полховская, А.А. Шевченко // Вестник евразийской науки. -- 2015. -- № 6 (31). -- URL: https://cyberleninka.ru/article/n/finansovaya- otsenka-proektnogo-finansirovaniya.
Садыкова А.И. Проектное финансирование рынка жилой недвижимости: проблемы развития / А.И. Садыкова, Л.Р. Курманова // Экономика и управление. -- 2018. -- № 4 (142). -- С. 100-103.
Собина Н.В. К вопросу о сущности проектного финансирования / Н.В. Собина, М.П. Логинов // Вопросы управления. --2016. -- № 6 (43). -- С. 279-283.
Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование / И.А. Никонова. -- Москва : Альпина Паблишер, 2012. -- 154 с.
Петрикова Е.М. Проектное финансирование: теория и практика / Е.М. Петрикова, С.М. Петрикова // Сибирская финансовая школа. -- 2015. -- № 6. -- С. 85-94.
Грушина О.В. Модель оценки влияния проектного финансирования строительства жилья на интересы его субъектов: застройщика, банка и населения / О.В. Грушина, А.П. Суходолов, Н.Н. Шеломенцева // Финансовая экономика. -- 2019. -- № 12. -- С.427-434.
Якубовский А.В. Формирование механизма реновации застроенных территорий домами массовой жилой застройки 60-70-х гг. XX в. в Иркутской области / А.В. Якубовский, А.Ю. Ширинкина // Экономика строительства. -- 2020. -- № 4. -- С. 3-11.
Астафьев С.А. Механизм государственно-общественного регулирования в жилищной сфере : авто- реф. дис. ... д-ра экон. наук : 08.00.05 / С.А. Астафьев. -- Иркутск, 2016. -- 39 с.
Кирсанов А.Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве / А.Р. Кирсанов // Имущественные отношения в РФ. -- 2018. -- № 2 (197). -- С. 64-75.
Известия Байкальского государственного университета. 2021. Т. 31, № 1. С. 90-97
Информация об авторе
Пухова Валерия Викторовна -- старший преподаватель, кафедра проектирования зданий и экспертизы недвижимости, Инженерно-строительный институт, Сибирский федеральный университет, г. Красноярск, Российская Федерация