Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости
Стерник Геннадий Моисеевич,
главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости
1. СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов. рынок недвижимость экономический
Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.
К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.
Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.
Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.
Существуют по крайней мере три источника развития терминологии.
Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.
Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.
Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.
Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.
Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий - «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.
Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.
Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.
Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…» (ст. 130).
«Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…» (ст. 131).
С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к «недвижимой вещи, недвижимому имуществу», а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».
Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
- объекты недвижимости
- субъекты рынка
- процессы функционирования рынка
- механизмы (инфраструктуру) рынка.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
- свободное формирование цен на объекты и услуги;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:
- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований
- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте
- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)
- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней
- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Таблица 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НЕКОТОРЫХ ГОРОДОВ
|
Основные |
Сложные |
Базовые |
|
|
1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы гос. и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством |
|||
|
1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур |
|||
|
1.1.Организация системы |
1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур |
||
|
развития недвижимости |
1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости |
||
|
1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости |
|||
|
1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала |
|||
|
1.2.1.Функциональное зонирование территорий |
|||
|
1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра |
|||
|
1.2.3.Градостроительное проектирование |
|||
|
1.2.4.Экологический мониторинг |
|||
|
1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг |
|||
|
1.Создание |
1.2.Развитие |
1.2.6.Социально-демографический мониторинг |
|
|
(развитие) |
территорий |
1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвест. проекта |
|
|
недвижимости |
1.2.8.Финансирование развития территории |
||
|
1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфраструктуры территории |
|||
|
1.2.10.Налогообложение земли и улучшений |
|||
|
1.3.1.Определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода |
|||
|
1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации |
|||
|
1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама |
|||
|
1.3.Создание |
1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционного проекта |
||
|
(развитие) объекта недвижимости |
1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование) |
||
|
1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение |
|||
|
1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация) |
|||
|
1.3.8.Налогообложение строительства |
|||
|
1.3.9.Страхование риска застройки |
|||
|
1.3.10.Регистрация объекта недвижимости |
|||
|
2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью |
|||
|
2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья) |
|||
|
2.1.Организация эксплуатации и |
2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности |
||
|
управления недвижимостью |
2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица - управляющего объектом недвижимости |
||
|
2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом |
|||
|
2.Использование |
2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом |
||
|
(эксплуатация) |
2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала |
||
|
объекта |
2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости |
||
|
недвижимости |
2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта |
||
|
2.2.3.Техническая эксплуатация объекта |
|||
|
2.2.Управление объектом |
2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего |
||
|
2.2.5.Налогообложение объекта |
|||
|
2.2.6.Страхование объекта |
|||
|
3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию |
|||
|
3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов |
|||
|
3.1.Организация системы |
3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы |
||
|
товарного оборота недвижимости |
3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости |
||
|
3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств) |
|||
|
3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур |
|||
|
3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости |
|||
|
3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама |
|||
|
3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала |
|||
|
3.2.1.Купля-продажа |
|||
|
3.2.Передача |
3.2.2.Мена |
||
|
прав |
3.2.3.Аренда |
||
|
(правомочий) |
3.2.4.Найм |
||
|
собственности |
3.2.5.Залог (заклад) |
||
|
на объект |
3.2.6.Наследование |
||
|
недвижимости |
3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания |
||
|
и регистрация |
3.2.8.Исполнение судебного решения |
||
|
3.Товарный |
сделки |
3.2.9.Взыскание по векселю |
|
|
оборот |
3.2.10.Передача в оперативное управление |
||
|
объектов |
3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение |
||
|
недвижимости |
3.2.12.Приватизация (деприватизация) |
||
|
3.2.13.Национализация |
|||
|
3.3.1.Оценка стоимости объекта |
|||
|
3.3.2.Единовременная оплата сделки |
|||
|
3.3.Финансирование |
3.3.3.Оплата в рассрочку |
||
|
товарного |
3.3.4.Кредитование покупки |
||
|
оборота |
3.3.5.Ипотечное кредитование покупки |
||
|
недвижимости |
3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки |
||
|
3.3.7.Накопление средств |
|||
|
3.3.8.Страхование сделки |
|||
|
3.3.9.Налогообложение сделки |
|||
|
4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы |
|||
|
4.1.Исследование |
4.1.2.Исследование экономики |
||
|
рынка |
4.1.3.Исследование методической базы |
||
|
4.1.4.Исследование информационного пространства РН |
|||
|
4.Управление |
4.2.1.Развитие законодательной базы |
||
|
Рынком |
4.2.2.Развитие нормативной базы |
||
|
4.2.Формирование и |
4.2.3.Развитие методической базы |
||
|
развитие рынка |
4.2.4.Развитие инфраструктуры |
||
|
4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка |
|||
|
4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации |
|||
|
4.3.1.Лицензирование и сертификация |
|||
|
4.3.2.Судебно-арбитражная практика |
|||
|
4.3.Контроль и |
4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции |
||
|
регулирование |
4.3.4.Контроль и регулирование этики бизнеса |
||
|
4.3.5.Защита потребителя |
|||
|
4.3.6.Обеспечение информационной открытости рынка |
Примечания: * Использованы данные, относящиеся к периоду стабильного рынка
**Рынок прав аренды
2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РОССИИ
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
По физическому статусу выделяют:
- земельные участки
- здания, строения, сооружения
- помещения.
В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.
Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:
1) земля
а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):
- под жилье (селитебная территория),
- под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,
- под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),
- под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория), - под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)
б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):
- под дачное и садово-огородное использование,
- под жилую застройку,
- промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),
- сельскохозяйственного назначения,
- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,
- лесного фонда, водного фонда,
- участки недр,
- земли резерва, назначение которых не определено
2) жилье (жилые здания и помещения):
* многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)
* индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы)
3) коммерческая недвижимость:
* офисные здания и помещения административно-офисного назначения
* гостиницы, мотели, дома отдыха
* магазины, торговые центры