Реферат: Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости

* рестораны, кафе и др. пункты общепита

* пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

* заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

* мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

* паркинги, гаражи

* склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

* здания правительственных и административных учреждений

* культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

* религиозные объекты

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно - квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и некоторые другие) рынке коммерческой, в первую очередь - офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

- частные - находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

- государственные - находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

- муниципальные - находящиеся в муниципальной собственности

- общественные - находящиеся в собственности общественных объединений

- коллективные (смешанные) - находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

3. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

В настоящее время практические потребности бизнеса, их осмысление практиками и юристами, органами законодательной, исполнительной власти и управления привело к тому, что законодательно определяемые «виды деятельности» на рынке недвижимости, состав лицензируемых операций, терминология в значительной степени неполны, противоречивы и неурегулированы. Создание и совершенствование законодательных и нормативных актов происходит по принципу броуновского движения, под влиянием спонтанной активности и частных интересов.

Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование и оборот недвижимости и управление рынком - первая колонка табл.2). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в табл. 2 во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до т.н. «базовых» процессов, т. е. процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка табл. 2).

Таблица 2. ПРОЦЕССЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Далее производится обратный синтез комплексных процессов, которые и формируют виды деятельности (операций) на рынке недвижимости, охватывающих ту или иную совокупность базовых процессов (табл. 3).

В табл. 3 приняты следующие обозначения.

А) Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости обозначены цифрами:

1 - брокераж (брокерская деятельность на РН)

2 - оценка недвижимости (оценочная деятельность на РН)

3 - банкинг (финансирование операций с недвижимостью, в т. ч. ипотечное кредитование)

4 - девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости)

5 - редевелопмент (развитие территорий)

6 - управление недвижимостью

7-проектирование и строительство объектов недвижимости

8- юридическое обеспечение операций на РН

9 - страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности

10 - создание и оборот ценных бумаг на РН (фондовый рынок жилищных облигаций, пулов закладных)

11 - финансовый анализ инвестиционных проектов

12 - анализ и прогнозирование тенденций РН

13 - маркетинг и реклама на РН

14 - информационное обеспечение деятельности на РН

15 - исследования РН

16 - образование и повышение квалификации персонала на РН

17 - освещение проблем РН в СМИ

Б) Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности, обозначены:

О - основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности;

Д - дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного профиля участвует либо использует их для получения необходимой ему информации.

Таблица 3. ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели)

- покупатели (арендаторы)

- профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

- федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

- федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений

- органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

- проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними

- государственные нотариусы.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

- брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью

- оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием

- девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта

- проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе

- юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности

- участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)

- аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию

- финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке

- информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала

- любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4.

С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия.