Отдельно надо обсудить понятие «риэлтор».
В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке - риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя «Российская Гильдия риэлторов», по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors?).
В свою очередь, НАР США, созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то время Realtistes. В России права использования торговой марки Realtor? (и обязанности по ее защите) принадлежат РГР.
Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере распространения этого наименования и приспособления, трансформации его под требования русского языка. В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и нормативных актов. Первый же вариант (риэлтОр) сохраняется как наименование члена Российской Гильдии риэлторов? (РГР).
В трактовке одержания этого термина также имеются два варианта. В связи с тем, что РГР (как и НАР США) объединяет всех профессионалов рынка недвижимости (брокеров и оценщиков, финансистов и страховщиков, девелоперов и управляющих, информационно-аналитические и исследовательские организации, рекламщиков и специалистов в области Пи-Ар, обучающие организации и специализированные СМИ, работающих на рынке недвижимости), то под термином РИЭЛТОР в РГР понимают любого профессионала рынка недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный Кодексы, но и Кодекс этики и стандарты практики РГР с их более высокими профессиональными и этическими требованиями. В то же время в законодательных и нормативных актах терминам РИЭЛТЕР, РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ дается ограниченное содержание, и зачастую оно сводится либо к брокерской деятельности, либо даже к отдельным ее элементам.
5. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Формирование инфраструктуры рынка недвижимости обеспечивается совокупными усилиями институциональных и неинституциональных участников рынка. При этом отдельные группы организаций и лиц в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка. Условно можно выделить четыре направления деятельности участников рынка по формированию и развитию его инфраструктуры.
1. Социальное направление включает в себя:
- развитие законодательной и нормативной базы рынка;
- создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
Основными участниками этой деятельности являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
2. Методологическое (макрорыночное) направление включает в себя:
- создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);
- создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием РН:
а) органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.
б).специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль РН, защиту собственника на РН от противоправных действий;
в).саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов РН;
г).образовательных учреждений и информационных центров РН;
д).некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов РН.
3. Инженерно-технологическое направление включает в себя:
- Формирование эталонных технологий профессиональной деятельности на РН при проведении операций всех категорий (наиболее продвинутые профессионалы-практики с участием юристов)
- Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий (системные аналитики с участием профессионалов-практиков)
- Создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка (исследователи РН с участием специалистов в области информационных технологий и профессионалов-практиков)
- Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на РН и разработка нормативных, инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих операции на РН (органы государственной власти и управления, регулирующие РН, при инициативном участии и контроле общественных объединений профессионалов, специализированных исследовательских организаций)
- Организация банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на РН, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессионалов РН (общественные профессиональные объединения, некоммерческие и коммерческие исследователькие организации).
4. Психолого-поведенческое (транзакционное) направление включает в себя:
создание и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации; ведения переговоров; принятия решений; правового закрепления сделок; мотивации участников; координации усилий участников; контроля и восстановления нарушенных прав; применения санкций к нарушителям (руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации системы профессионального обучения).
Каждое из приведенных направлений имеет свои ограничения, снижающие эффективность деятельности по созданию и развитию цивилизованного рынка недвижимости.
Ограничения социального подхода состоят в том, что в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных рекомендаций, которые вырождаются в популизм и наносят вред тому же населению. Так, установление систем дотирования эксплуатации жилья для всех без разбора категорий проживающих приводит в результате к катастрофическому состоянию инженерную инфраструктуру городов и саму жилую недвижимость. Декларирование жилищных льгот очередникам (афганцам, чернобыльцам, северянам и т.д.) без формирования источников финансирования обещанных благ обездоливает самую неимущую часть населения, создает социальную напряженность.
Ограничения методологического (макрорыночного) подхода состоят в том, что он не позволяет в должной мере отследить глубинные закономерности осуществления конкретных процессов создания, развития и оборота объектов недвижимости. В итоге вполне реальна ситуация возникновения во вновь организованной рыночной среде паразитической деятельности, подавляющей изначально запланированные формы экономического оборота (или - ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась). Так, реализация программы приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда задач инженерного подхода (в том числе создания экономических, рыночных механизмов и систем эффективного управления собственностью) привела к формированию прослойки “промышленных рантье”, посредников, паразитирующих на остатках основных фондов предприятий и не заинтересованных что-либо производить.
Ограничения инженерно-технологического подхода состоят в том, что вынужденное использование в новых моделях производственных и коммерческих процессов на РН устаревших, привычных звеньев резко ухудшает итоговое качество модели.
Происходит это потому, что тесные социальные взаимосвязи “инженеров”-реформаторов в профессиональной среде не позволяют им безболезненно отторгать устаревшие участки деятельности. Кроме того, отсутствует влияние “инженеров” на деятельность непроизводственных элементов РН, участвующих в становлении РН (органы государственной власти и управления, общественные и политические организации и т.д.), но напрямую не связанных с конкретным производством на РН.
Так, эффективность товарного оборота недвижимого имущества не может быть обеспечена риэлторами самостоятельно в полной мере, ни с помощью регламентов, ни посредством организации модельных проектов, так как они:
а).прямо заинтересованы в размере коммерческой маржи от сделок с недвижимым имуществом, и, следовательно, способствуют увеличению издержек оперирования правами собственности на недвижимое имущество, что снижает эффективность товарного оборота недвижимости
б) не в состоянии повысить эффективность налогообложения недвижимости, призванного стимулировать товарный оборот недвижимости, так как эти вопросы не входят в их компетенцию.
Аналогично, эффективность процедур развития недвижимости не может быть обеспечена лишь за счет регламентации деятельности девелоперов, т.к. ряд базовых основ развития недвижимости может быть усовершенствован только через введение новых экономических механизмов (институты частной собственности на землю, функционального зонирования земельных участков, эффективной оценки имущества для целей налогообложения и т.д.), создание которых находится за пределами их компетенции.
До тех пор, пока не будут запущены наиболее значимые экономические процессы РН, формирование институциональной инфраструктуры будет в большинстве случаев преждевременным. Так, создание ипотечных банков в 1993-1994 гг. при отсутствии узаконенной практики залоговых отношений на РН привело в итоге к негативным последствиям. Крах большинства специализированных ипотечных банков повлек за собой серьезные издержки для их учредителей и клиентов.
Ограничения психолого-поведенческого (транзакционного) подхода состоят в том, что попытки отработки и внедрения эффективных поведенческих моделей поведения профессионалов РН при операциях всех категорий, обучение и повышение их квалификации в области взаимодействия друг с другом, с чиновниками, клиентами не дают должного эффекта в условиях нестабильного и развивающегося законодательства, реформирующейся структуры органов государственного управления и регулирования РН. Так, фундаментальный прорыв на РН в виде создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на первых порах привел к неразберихе в распределении прав и обязанностей госорганов, задержке в сроках регистрации сделок, увеличению затрат времени и средств риэлторов и клиентов, т.е. к увеличению издержек транзакций.