Материал: Строительство высотных зданий. оценка эффективности проектов в условиях рисков. Околелова Э.Ю., Трухина Н.И

3.3. Оценка экономической эффективности проекта с учетом рисков

Рассчитав степень влияния рисков на объект (см. гл.2), целесообразно скорректировать величину затрат, которые могут увеличиться при проведении различных мероприятий, направленных на снижение рисков. Так, в данном случае каждый кластер рисков вызывает возможное удорожание себестоимости с учетом мероприятий по нейтрализации рисков. Совокупный рост затрат составил: 17,8+11+18,4=47,2. То есть затраты могут увеличиться на 47,2% от стоимости строительства. Это максимальный процент, если проводить мероприятия по нейтрализации всех видов риска.

Рассчитаем экономические показатели по самому пессимистичному варианту. Согласно расчетам, представленным во второй главе, цена риска определена в процентах от стоимости строительства. Определим динамику финансовых показателей с учетом корректировки на риск (табл. 3.9).

Таблица 3.9

Экономические показатели с корректировкой на риск

Общая величина затрат имеет более низкую динамику роста вследствие сокращения расходов на приобретение земельного участка. При этом величина прибыли (приложение 2) позволяет говорить об экономической эффективности проекта.

Рис. 3.7. График функции прибыли от реализации проекта

На основании модели (3.7) можно рассчитать величину реальных поступлений от реализации проекта. В этот период объект будет реализован, и инвестор получит возмещение затрат и прибыль.

Ставка дисконтирования определена на уровне инфляции экономики, которая составила, по данным статистики, около 18 % в год. Величина начальных поступлений Р определена в соответствии с приложением 2 на основании поэтапной реализации здания.

Величина накопленной суммы достигнет уровня совокупных затрат на строительства по истечении трех лет от начала продажи объекта. То есть, если объект будет сдан в конце 2018 года, то окупаемость затрат наступит в начале 2021 года. Эти условия рассчитаны на поэтапную продажу объекта, что значительно замедляет поступление средств инвестору. При условии быстрой продажи объекта возврат средств происходит в более короткие сроки.

Окончательный вариант расчетов представлен в приложении 3. График функции прибыли изображен на рис. 3.8.

Рис.3.8. Функция прибыли с корректировкой на риск.

В п. 3.2 было рассчитано предельное количество этажей гостиничного комплекса, при котором доходы не покрываю расходов на удорожание конструкций высотного здания. Эта величина равна 70 этажам. Определим предельную этажность здания с учетом скорректированной на риск величины затрат.

Решая уравнение, представленное на графике 3.8, получим максимально возможное количество этажей, равное 59. Следовательно, учет рисков сокращает оптимальную этажность здания. Но в данных условиях строительство гостиничного комплекса выдерживает рекомендуемые пределы. Следовательно, можно прогнозировать высокий уровень доходности (приложение 3) с учетом общей величины затрат, включающей мероприятия по снижению рисков.

Следует отметить, что инвестор самостоятельно принимает решение о мерах безопасности инвестиций и нейтрализации рисков.

Уровень риска в процентах от стоимости строительства 47,2 % - это рассчитанный максимальный уровень затрат, который может быть снижен в результате принятия решения о проведении частичных мероприятий или самых необходимых по нейтрализации рисков. Все возможные варианты в этом случае будут вызывать рост затрат в меньшей степени, чем в рассчитанном пессимистичном варианте. Следовательно, проект имеет значительный запас прочности.

Таким образом, представленный метод позволит определить наиболее высокие уровни рисков и принять меры к их нейтрализации.

3.4. Модель устойчивости системы в условиях рисков

Необходимо определить устойчивое состояние системы при заданном фазовом пространстве. Система описывается дифференциальными уравнениями. Если границы устойчивости определены, и система, работая в этой области, возвращается в состояние равновесия, то система устойчива в большом.

Система устойчива в малом, если констатируют лишь факт наличия области устойчивости, но не определяют каким-либо образом ее границы. Если границы устойчивости определены, т.е. границы области начальных отклонений, при которых система возвращается в состояние равновесия, известны, и выяснено, что реальные начальные отклонения принадлежат этой области, то система устойчива в большом. Когда система возвращается в состояние равновесия при любых начальных отклонениях, ее называют устойчивой в целом, т. е. в малом и большом [94].

Рассмотрим систему «риск-доходность» с точки зрения воздействия возмущающих параметров и противодействия системы этим возмущениям.

Прибыль от реализации проекта подвержена различным видам рисков, но при этом инициатор проекта в стремлении извлечь максимальный доход, противодействует воздействию неблагоприятных факторов. То есть, система оказывает противодействие. Требуется определить, насколько система устойчива при наличии возмущающих параметров.

Под устойчивостью системы понимается возможность ее восстанавливать исходное состояние или близкое к нему.

Положим, что механизм реализации проекта в условиях воздействия внешних факторов есть диссипативная система, в которой может наблюдаться прирост энтропии. То есть это система, которая имеет устойчивое состояние, возникающее под влиянием различных факторов неравновесной среды при условии диссипации поступающих извне воздействий.

Экономические системы, как сложные структуры, подверженные внешним воздействиям и являющимися диссипативными, обладают свойством самоорганизации. Под воздействием рисков экономическая система может терять устойчивость, то есть переходить к хаосу. При этом возможен обратный переход от хаоса к самоорганизации.

Критерием может служить устойчивость возникающих в процессе образований по отношению к малым возмущениям [85, 105].

Рассмотрим динамику прибыли как движение точки под воздействием периодических и квазипериодических факторов. Движение описывается дифференциальными уравнениями:

(3.19)

, (3.20)

где f₁(x) и f₂(x) – заданные нелинейные функции динамики процесса.

Уравнения, описывающие динамику процесса представлены в общем виде:

(3.21)

(3.22)

где f₁(x) – процесс без воздействия возмущающих факторов и f₂(x) функция, описывающая динамику системы в условиях воздействия рисков.

Таким образом, задача прогнозирования доходности инвестиционного процесса представлена нелинейной динамической моделью.

Инвестиционный процесс подвержен воздействию рисков, но вместе с тем, система обладает свойством противодействия внешним воздействиям и способностью саморегулирования, исходя из экономической постановки задачи. Управление экономическим процессом с точки зрения определения оптимальных стратегий и решений, способствует повышению его эффективности. Следовательно, воздействие со стороны экономического процесса должно быть построено таким образом, чтобы минимизировать риски и принять меры по их нейтрализации.