Введение
Актуальность работы заключается в том, что в последние 13 лет (анализ процессов создания ТСЖ в 1996-2010 годах) в Москве зарегистрированы почти 10 тысяч ТСЖ. Реально прошли все процедуры оформления и регистрации (от создания юридического лица до государственной регистрации земельно-имущественного комплекса (ранее - кондоминиума), с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление) не более трех сотен. То есть 3% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ. Из практического опыта известно, что в Москве полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения сформированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ при помощи профессиональных юристов, составляет от 15 до 20 месяцев.
Количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню. Все это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию ответственности за управление и содержание собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население. Однако есть иной путь организации этого процесса, осуществляемый сегодня по реформированию управления жилищного фонда и ЖКХ.
Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов формируют единый и неделимый земельно-имущественный комплекс (ранее - кондоминиум). Он управляется не просто ТСЖ на базе одного многоквартирного дома, а квартальным ТСЖСМД.
Такие ТСЖ будут управлять кварталами и микрорайонами с четко выраженной целью - комплексный капитальный ремонт, реконструкция, реновация многоквартирных домов и благоустройство прилегающих территорий сложившейся городской застройки с обновленной системой эксплуатации.
Сегодня уже начались процессы самоорганизации домовладельцев. Причем не по пирамидальному принципу. Управляющая компания создается собственниками вместе с органами государственной власти и местного самоуправления на принципах частно-государственного партнерства в форме квартального или микрорайонного ТСЖСМД. То есть УК, в управлении которых находятся реальные, сформированные в границах естественных землеотводов - кварталов, земельно-имущественные комплексы. Это также делает их привлекательными для инвесторов. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ (удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, уменьшение расходов на содержание и ремонт), появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖСМД. Впоследствии и в территориальные общественные самоуправления. Это резко повысит их политико-экономическую характеристику.
Целью работы является рассмотрение ТСЖ и местного самоуправление, их взаимодействие.
Задачами курсовой работы будут:
. Определить сущность создания ТСЖ
. Рассмотреть взаимосвязь местного самоуправления и ТСЖ
. Выявить проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения
Объектом курсовой работы является ТСЖ и местное самоуправление.
Предметом - рассмотрение взаимных процессов ТСЖ и местного самоуправления.
1. Сущность создания ТСЖ
1.1 Создание ТСЖ
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.
ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.
Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.
ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.
До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.
В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.
Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В теории возможность создания ТСЖ в строящемся доме оценивают неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников помещений.
Законодательство прямо не предусматривает возможности создания ТСЖ одним лицом, равно как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть, принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.
Подтверждением необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления.
Кроме того, понятие "товарищество" используется в российском законодательстве, когда речь идет об объединении лиц. Заслуживает внимания регулирование данной проблемы в белорусском законодательстве: Закон о совместном домовладении прямо закрепляет, что товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Однако во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании допускается создание товарищества одним лицом - застройщиком (ст. 20). Подобное положение можно было бы включить и в российское законодательство с указанием, что в случае создания ТСЖ застройщиком по завершении строительства число участников должно быть не менее двух, в противном случае ТСЖ должно быть ликвидировано. Однако если признать ТСЖ разновидностью потребительских кооперативов, возможность создания его одним лицом исключена, поскольку согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительский кооператив определяется как добровольное объединение граждан и юридических лиц.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме утверждается устав ТСЖ.
.2 Проблемы развития товариществ собственников жилья
Создание и развитие Товариществ собственников жилья сталкивается с объективными трудностями, которые можно и нужно решать только при активном взаимодействии собственников помещений в многоквартирном доме с государственными и муниципальными органами, отвечающими за жилищно-коммунальную реформу. Недостаточная осведомленность собственников помещений о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ. Недостаточные знания основных положений жилищного законодательства со стороны чиновников, игнорирование законных требований ТСЖ, приоритет управляющим организациям также создают проблемы развития товариществ собственников жилья. Одним из выходов из создавшейся ситуации можно найти в совместном контроле за реализацией жилищно-коммунальной реформы со стороны администрации муници-пального образования, депутатского корпуса и общественности.
Проводимая сегодня в России реформа жилищно-коммунального хозяйства, по сути самая сложная и болезненная из всех реформ. Она затрагивает интересы всех субъектов общества - граждан и юридических лиц, собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право брать на себя ответственность и самим решать, как строить отношения в сфере обслуживания жилфонда, кому и как отвечать за качество проживания в многоквартирном доме. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья. По мнению большинства экспертов, эта форма является одной из передовых форм управления многоквартирным домом. Это, во-первых.
Во-вторых, товарищество по своей сути является первой ячейкой создания гражданского общества.
Жизненный опыт уже имеющихся товариществ собственников жилья показал как плюсы, так и проблемы этой формы самоорганизации граждан по месту проживания. Некоторые плюсы очевидны - ТСЖ позволяет домовладельцам контролировать работу, как своего правления, так и управляющей домом организации; экономия средств на подрядах по обслуживанию жилфонда; «близость» правления ТСЖ к народу, к проблемам жильцов по сравнению с руководством управляющей компании. Минусы - Председателю правления зачастую самому в одиночку приходится отстаивать интересы и права членов ТСЖ.
В начале девяностых годов граждане получили право на приватизацию жилья, но никто не подсказал желающим стать собственниками, в этом случае у них возникнут определенные обязанности по содержанию своей недвижимости. Малая осведомленность о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ.
Кроме того, чтобы проводимая жилищно-коммунальная реформа имела успех необходимо также учить и чиновников, занимающихся этой темой. Зачастую они путают формы собственности и способы управления этой собственностью в многоквартирном доме. В результате, всё внимание направлено на управляющие компании, хотя Товарищество собственников жилья является такой же управляющей организацией, но только для своего дома.
Получается парадоксальная ситуация, на дома, где проживают социально неактивные граждане - им все равно кто и как управляет их домом, но дом передан в Управляющую компанию, в первую очередь направляются бюджетные средства на проведение капитального ремонта, установку приборов учета и т.д. Иногда таких собственников приходится даже уговаривать на софинансирование капитального ремонта. А люди, взявшие на себя всю ответственность по содержанию и эксплуатации своего дома, создавшие ТСЖ получают бюджетную поддержку в последнюю очередь, если останутся финансовые средства.
Другая острая проблема для вновь созданных ТСЖ - это передача технической документации согласно п.10. ст. 162 ЖК РФ, п.п. 24,26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 23.05.2006 г.). Несмотря на то, что есть письмо Минрегионразвития РФ № 14313-РМ/07 от 20.12.06 г. разъясняющее порядок передачи технической документации на многоквартирный дом, а в Ростове-на-Дону есть постановление Администрации «О порядке передачи многоквартирных домов в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством» они не выполняются.