Основными причинами такого положения являются в первую очередь отсутствие изначально первичной технической документации, а во-вторых, нежелание чиновников заниматься изготовлением необходимой документации и ссылкой на то, что нет на эти цели финансирования, а в третьих отбить желание у инициативных групп заниматься созданием ТСЖ.. Изготовление новой технической документации на многоквартирный дом стоит больших денег и товарищество собственников жилья не может взвалить на себя этот финансовый груз.
2. Местное самоуправление и ТСЖ
.1 Роль ТСЖ в жилищном самоуправлении
Одним из самых злободневных вопросов, который постоянно муссируется прессой - это реформа ЖКХ 2009.
Жилищный кодекс РФ гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме, обязаны выбрать один из способов управления домом:
непосредственное управление;
товарищество собственников жилья (ТСЖ)
управляющая компания
Смысл непосредственного управления в том, что каждый жилец сам оплачивает коммунальные услуги, а по жилищным услугам заключается договор между жителями и какой-нибудь фирмой или конторой ЖКХ. Преимущества такого управления заключаются в отсутствии коллективной ответственности, нет необходимости установки домового счетчика. Отрицательная сторона такого управления - здесь не создается юридического лица.
Управляющие компании ЖКХ в последнее время довольно активно образовываются и развиваются. Сегодня количество их настолько велико, что выбор подходящей компании кажется долгим или же вообще неосуществимым. В тоже время ясно, что от того насколько четко и грамотно выполняет свои обязанности управляющая компания зависит безопасность, комфорт и качество проживания жителей в домах.
Самым распространенным видом управления в домах является товарищество собственников жилья. ТСЖ образуется для обеспечения благоприятных условий проживания граждан и совместного решения задач, связанных с вопросами владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Следует отметить, что управляющие компании ЖКХ, в отличие от ТСЖ являются коммерческими структурами.
Очень часто при толковании законодательной базы объединяют два таких понятия, как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Однако необходимо знать следующее, что кондоминиум - недвижимое имущество, включая сам земельный участок и расположенные на нем жилое здание и другие объекты недвижимости, а ТСЖ это аппарат для управления этим имуществом. Для обеспечения своей деятельности ТСЖ необходимы определенные материальные средства. Материальные средства поступают из нескольких источников. Прежде всего, это обязательные членские и вступительные взносы членов товарищества собственников жилья, далее идут бюджетные субсидии, выданные на эксплуатацию и ремонт дома, и компенсация, выданная властями города, за оплату отдельных видов коммунальных услуг для жильцов льготной категории. Для того чтобы получать бюджетные субсидии ТСЖ получают после регистрации в Едином реестре управления многоквартирными домами (ЕРУ).
Третий источник материальных средств - доходы от предпринимательской деятельности. Жилищный кодекс РФ не запрещает товариществам осуществлять хозяйственную деятельность, но деятельность ТСЖ г. Москвы в этом направлении ограничивается, обычно, обслуживанием и ремонтом недвижимого имущества, строительством дополнительных помещений и объектов общественного имущества и сдача его в аренду. Очень важным является тот факт, что ТСЖ получает возможность использовать и придомовую территорию. Оформление участков можно произвести на любом этапе деятельности ТСЖ, для этого по решению всех собственников дома председателем подготавливаются необходимые документы, с которыми следует обратиться в орган местного самоуправления. Передача такого участка в собственность ТСЖ осуществляется абсолютно бесплатно.
Рассмотрим позитивные моменты ТСЖ подробней. Первым позитивным моментом является то, что жилищное самоуправление в состоянии оказывать влияние на политику УК. Другими словами жильцы сами решают, на что и когда тратить свои средства. Также товарищество дает возможность выбирать эксплуатирующую компанию, т. е. собственники сами контролируют качество коммунальных услуг. При образовании ТСЖ в городе Москве государство выделяет субсидию на капремонт дома.
.2 Взаимодействие ТСЖ и местного самоуправления
Создание ТСЖ - это не просто техническая операция по оформлению документов. Это шаг к изменению сознания людей. Ведь не зря в отдельную группу субъективных фактов, препятствующих созданию ТСЖ, выделяют моральную неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью, отсутствие у граждан опыта самоуправления, боязнь взять на себя ответственность. Преодоление этих трудностей - нелегкая задача, требующая больших усилий, как со стороны самих жителей, так и местных властей.
Статья 165 ЖК РФ налагает на органы местного самоуправления обязанность создавать условия для управления населением многоквартирными домами.
Органы местного самоуправления принимают участие в процедуре создания ТСЖ. Так, по заявлению инициаторов - собственников помещений - орган местного самоуправления предоставляет информацию о технической характеристике дома, о собственниках помещений, о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Структурное подразделение органа местного самоуправления, в функции которого входит распоряжение муниципальным имуществом, издает приказ о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ и исключении его из муниципальной собственности.
Органы местного самоуправления играют значительную роль и на этапе оформления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. К полномочиям Главы муниципального образования относится рассмотрение заявления о формировании земельного участка для передачи. Также орган местного самоуправления готовит распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность, и выносит решение о бесплатной передаче земельного участка в такую собственность.
Но участие органов местного самоуправления в развитии ТСЖ не должно ограничиваться указанными действиями. Деятельность ТСЖ не будет иметь успеха без поддержки муниципальных властей. Можно выделить несколько инструментов взаимодействия органов местного самоуправления и ТСЖ.
) Правовое регулирование.
Оно состоит в подготовке необходимой нормативной базы для перехода муниципальных домов в управление их жителями (утверждение порядка передачи домов в управление ТСЖ, предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов и т.п.).
) Финансово-экономическое стимулирование.
Оно заключается в финансовой поддержке ТСЖ, например, при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Такая возможность предусмотрена статьей 165 ЖК РФ, которая устанавливает, что органы местного самоуправления могут предоставлять ТСЖ бюджетные средства на эти цели.
Также возможно оказание финансовой поддержки ТСЖ - победителям конкурсов по улучшению состояния общего имущества, условий жизни в многоквартирных домах.
) Организационные меры.
Создание специального подразделения, уполномоченного вести работу с ТСЖ (разрабатывать нормативные документы, определять принципы поддержки ТСЖ и взаимодействия их с администрацией, обучать и консультировать председателей и членов правлений). Так, в г. Пермь в 2000 году был организован Фонд содействия ТСЖ. Деятельность пермского Фонда контролируется депутатами городской думы.
) Информирование и обучающая деятельность.
Деятельность органов местного самоуправления по информационной поддержке ТСЖ может включать ряд мероприятий:
издание и распространение информационных материалов (плакатов, брошюр, социальных роликов);
поддержка проектов СМИ по р азъяснению населению существующей нормативно-правовой базы о ТСЖ, различных вопросов их деятельности и распространению положительного опыта работы лучших товариществ;
проведение семинаров и конференций по вопросам управления домом посредством ТСЖ;
разработка учебных материалов и программ для обучения собственников квартир, председателей и членов правлений ТСЖ, специалистов жилищно-коммунальной сферы;
поддержка учебных центров и клубов.
Все указанные мероприятия целесообразно объединять в специальные программы по поддержке ТСЖ. Это поможет избежать различных противоречий между ними, дублирования функций, обеспечит их комплексность. Такие программы были приняты в некоторых муниципальных образованиях РФ. Например, в г. Томске решением городской Думы от 31.01.2006 г. была утверждена целевая программа «Развитие общественного самоуправления в г. Томске» на 2006 г. Среди прочих мероприятий программа предусматривает оказание информационно-методической, правовой, материальной, организационно-технической поддержки деятельности ТСЖ ; проведение конкурсов для ТСЖ . В г. Пермь в 2000-2004 гг. действовала целевая программа «Содействие в создании и деятельности ТСЖ в городе Перми».
3. Проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения
.1 Проблемные вопросы ТСЖ
С содержанием персонального имущества - квартиры - его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее имущество дома, необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают товарищество собственников жилья.
ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь проводят учредительное собрание всех собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества регистрируют в территориальной налоговой инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.
Казалось бы, всё просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя, определились с управляющей компанией, и можно обустраивать дом своей мечты - с чистым подъездом, горящими по вечерам лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет, прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к ТСЖ в частности не прибавилось.
Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ, можно разделить на три группы:
неправомерные действия представителей органов государственной власти и третьих лиц в отношении ТСЖ;
нарушения действующего законодательства при создании товарищества;
превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами.
Начнём с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.
Прежде всего, перед созданием ТСЖ необходимо уточнить в местных органах власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в её составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате сложностей с межеванием придомовой территории и её разметкой в Москве и Санкт-Петербурге, например, очередь на межевание выстроилась на несколько лет вперёд. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.
Ещё одна проблема - необоснованный отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее, довольно часто встречаются товарищества, созданные ещё на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока ещё нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за время возведения и отделки здания будут расходоваться электричество и вода.
Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают две проблемы - навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.
Поиск эксплуатирующей организации, которая придётся по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом, что делает существование ТСЖ бессмысленным. Для того чтобы преодолеть эти трудности, нужен очень деятельный председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом, скорее всего, найдётся компания, работа которой будет устраивать жильцов.
Рассмотрим вторую группу сложностей, связанных с работой товариществ. Одна из наиболее часто возникающих проблем -нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ. Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что могут сделать собственники жилья.
Один из поводов для возбуждения уголовных дел -подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом. Поскольку протокол должны подписать все проголосовавшие за создание ТСЖ (их должно быть не менее 50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том, что они пожелали создать товарищество, постфактум - чаще всего, уже после того, как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев.
Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для формирования бюджета товарищества перечисляют - казалось бы, всё в порядке.
Проблема заключается в том, куда идут эти деньги на самом деле и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный ремонт такому ТСЖ не удастся.
Нарушений при проведении собраний избежать сложнее, но всё-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть в доме общедоступное место, где будут размещать важную для жильцов информацию. Дублировать её можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании. Такие подписные листы надо приложить к протоколу учредительного собрания. Впоследствии по той же схеме стоит оповещать о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.
Разумеется, не всегда есть возможность провести общее собрание, на котором лично присутствовали бы все собственники, - далеко не в каждом доме найдётся свободное помещение для этого. Но есть выход - заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под, чем им предлагают подписаться, нужно время. Поэтому, если голосование проходит заочно, необходимо заранее ознакомить собственников с вопросом, по которому им предстоит высказать своё мнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативной группы разносят по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители дома будут осведомлены о тех решениях, которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.