Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при соблюдении двух условий: придомовые территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться -с соседней пятиэтажкой или с высотным домом через дорогу.
Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Вот реальный случай: в столице около ДО ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом - это не сеанс одновременной игры в шахматы с большим количеством соперников. Здесь необходимо сосредоточиться на проблемах каждого дома, а их всегда бывает много.
3.2 Противодействие проблемам ТСЖ
Если ТСЖ создано по всем правилам, это ещё не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества. Например, собрание утверждает бюджет ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто - раз в квартал или полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель товарищества. Они должны быть людьми деятельными и не слишком загруженными другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдёт на второй план. Если найти таких лиц среди жильцов не удаётся, возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.
Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один - очень внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет право действовать без доверенности, если подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.
Ещё одна гарантия этого - работа контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия - это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней надо выбирать наиболее дотошных членов ТСЖ, вникающих в каждую мелочь.
Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть будущее, но каким оно станет - зависит от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество - подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание к общедомовым проблемам.
Заключение
Нормы действующего Жилищного Кодекса РФ коренным образом изменили схему управления многоквартирным домом, предоставив ключевое место в ней собственникам жилья. Наличие тех или иных результатов реализации такого подхода к управлению будет во многом зависеть от уровня подготовленности населения к организации собраний по выбору способа управления своим домом, созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ) и т.д.
Итак, деятельность по созданию ТСЖ связана с рядом трудностей, обусловленных менталитетом населения, правовой безграмотностью и другими причинами. Это обстоятельство требует активного участия органов местного самоуправления в развитии институтов поддержки ТСЖ. Полезно учитывать опыт тех муниципальных образований, где реформирование ЖКХ идет по инициативе и при поддержке органов местного самоуправления (г. Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Нижний Новгород, Пермь и др.) и строить систему муниципального управления на основе тесного взаимодействия местных властей и общественности.
Перспективными будут являться такие нормативные акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ и местного самоуправления, которые будут способствовать максимальному развитию двух составляющих управления предприятий ЖКХ и территорий:
. Управление (включающее экологическое управление) капиталом и финансовыми потоками, возникающими в процессе управления земельно-имущественными комплексами, как земельно-имущественными комплексами территорий предприятий и т. д.;
. Управление управляющей информацией, включающей экологическую информацию, самоорганизующиеся потоки, возникающие в процессе активизации людей при управлении земельно-имущественными комплексами как местом обитания избирателей. Для решения вышеизложенных задач есть только один последовательный путь: - сформировать под квартальные ТСЖСМД такие земельно-имущественные комплексы на территориях муниципальных образований (например, квартальные, микрорайонные, районные земельно-имущественные комплексы), которые подлежат комплексной реконструкции, капитальному ремонту, реставрации, и, соответственно, будут давать прибыль для квартальных ТСЖСМД при нормально поставленном управлении, которая будет использоваться для развития земельно-имущественных комплексов, т. е. на нужды конкретных домов; - передать в управление квартальным ТСЖСМД неприватизированные нежилые помещения (где они есть) на условиях доверительного управления с определением отчислений муниципальному собственнику от доходов по такому нежилому помещению в размере 10-50%.
А оставшиеся средства оставлять на нужды такого ТСЖСМД; - отдать под квартальные ТСЖСМД доходы от размещения рекламы на их домах и земельных участках, многие ТСЖ уже начинают получать рекламные доходы; - «инвестировать» в ТСЖСМД налоговые льготы в рамках местной компетенции. Например, освободить ТСЖ, ЖСК, ЖК от налога на имущество в части, идущей в местный бюджет; - при формировании земельных участков для ТСЖ, ЖСК, ЖК дать возможность зарабатывать им на частных сервитутах, при управлении собственными территориями. Для продвижения проекта создания ТСЖ, ЖСК, ЖК в массовом порядке необходимо уйти от практики создания ТСЖ в одном доме. Только в границах квартала (микрорайона) можно сформировать доходный (в худшем случае - самоокупаемый) земельно-имущественный комплекс, который можно отдать в управление квартальным ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Список используемой литературы
Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (от 21.07.2007 № 185-ФЗ)
Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1
Графов А.А. Факторы, влияющие на эффективность внедрения инновационных технологий на предприятии (на примере жилищно-коммунального комплекса мегаполиса). / Университетский комплекс - форма инновационного развития образовательных учреждений: Сб. науч. статей. Том III - СПб.: СПбГУСЭ, 2009. - С. 93-96
Демидова, Н. Модернизация системы управления организациями коммунального хозяйства // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. - 2010. - № 1. - С. 50-54
Дроздов Г.Д., Киреенко А.М. Информационные технологии ТСЖ мегаполиса. - СПб.: СПбГУСЭ, 2011. - 192 с.
Кондрашов А.О. Самоуправление и саморегулирование в системе ЖКХ мегаполиса // IX Всероссийская научно-теоретическая конференция «Политические, экономические и социокультурные аспекты регионального управления на Европейском севере». - Сыктывкар. - 2011. - С. 37 - 41
Любимцев А.Д. ТСЖ сегодня//ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера, № 3, 2011. - С. 9 - 11
Миронова М.Д. Управленческие инновации в ТСЖ: игры с природой // Российское предпринимательство. - 2010. - № 6 Вып. 1 (160). - С. 130-133 товарищество собственник жилье самоуправление
Оверчук Ю. Коммунальная афера, или О правах на контроль // Домаш. газ. [Омск]. - 2011. - 9 нояб. - С. 4
Пивоваров В.Ф. Управление качеством функционирования ТСЖ в условиях реформирования отрасли / В.Ф. Пивоваров. - М. : Акад. коммун. хоз-ва им. К.Д. Памфилова, 2005. - 459 с.
Реформа ЖКХ : пути к эффективности и социальной справедливости / ред.: М. Борода, И. Газизуллин ; Междунар. центр перспективных исслед. - Киев, 2009. - 256 с.
Сиваев, С.Б. По какому сценарию развивается ТСЖ ? / С.Б. Сиваев // Экономика и жизнь. - 2011. - № 5 (фев.). - С. 30.
Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник, М.: Эксмо, 2010 - 286с.
Широков А. Практика внедрения и рекомендации российскому руководству // Коммун. комплекс России. - 2012. - № 11/12. - С. 26-28