Курсовая работа (т): Виды рент, источники их образования и способы присвоения в условиях сохранения государственной собственности на землю и развитие рыночных отношений

юридические лица (в том числе иностранные) и их структурные подразделения;

физические лица (граждане и индивидуальные предприниматели)

Основанием для установления земельного налога (арендной платы) служит документ, удостоверяющий право собственности или аренды за земельный участок.

К объекту обложения относятся: земельные участки, земельные доли по категориям принадлежности земли.

Ставки земельного налога устанавливаются в абсолютном выражении (руб., коп.) к размеру площади (за 1 га или за 1 кв.м), а также дифференцированы по месту нахождения и зонам градостроительной ценности территории. Законом установлен базовый норматив (Б_ст) налога на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Средняя ставка Б¢_ст на земли сельскохозяйственного назначения устанавливается по субъектам РФ (республика, область) в рублях за 1га пашни. Местные органы законодательной власти утверждают конкретные, в том числе минимальные, ставки земельного налога по видам земель (пашни, насаждения, пастбища и т.п.) и корректировкой (k¢_местн) на их местонахождение и ежегодную индексацию (k_год). По этим вставкам облагаются сельскохозяйственные угодья, участки в границах и вне сельских населенных пунктов, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и т.п.

Налог за земли сельскохозяйственного назначения

ЗН¢ = S² · Б¢_ст · k¢_местн · k_год ,

где S² - площадь участка, находящаяся во владении (пользовании)

Средняя ставка (Б²_ст) налога за земли несельскохозяйственного назначения устанавливается по 11 экономическим районам Р.Ф. в рублях за 1кв.м. площади. Для расчета точной ставки налога по конкретной территории (месту нахождения) земельного объекта применяются коэффициенты, увеличивающие сумму налога.

Налог за земли несельскохозяйственного назначения

ЗН² = S² · Б²_ст · k_стат · k_кур · k_год ,

где k_стат - коэффициент статуса города или развития социально - культурного потенциала; _кур - коэффициент курортной местности.

.2 Особенности функционирования земельного налога

Регулирование аграрного сектора

Деятельность Государственной Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений (Земельный кодекс, Закон «О плате за землю», частично - Гражданский кодекс и другие проекты); развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон «О сельскохозяйственной кооперации», поправки к Закону «О фермерском хозяйстве», Закон «О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве», «О государственном сельскохозяйственном предприятии» и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон «О федеральном бюджете», Законы «О государственных закупках сельскохозяйственной продукции» и «О государственном регулировании АПК»).

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Кредитование АПК

Одним из важнейших экономических условий реализации права собственности на землю для аграрного сектора является предоставление им доступного и долгосрочного кредита. Так как выдача банковского кредита для такого рода операций является весьма рисковой, то можно поставить вопрос о долгосрочных займах сельским товаропроизводителям под залог их земли. В этой связи необходимо создание специализированных земельных банков. Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской России подобные организации были распространены достаточно широко. Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных экономических факторов. Можно выделить три важных правила их работы.

. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря кредит под обеспечение земли, может не представлять себе последствия тех обязательств, которые на него возлагались. В этой связи сельскохозяйственному товаропроизводителю самостоятельно, без помощи профессионалов будет очень трудно обеспечить эффективное использование взятого кредита, своевременные выплаты платежей и избежать разорения. Как следствие этого - у банка будет очень низкий возврат долгов по кредиту.

. Деятельность земельных банков не должна строится на принципе стремления изъятия и продажи с торгов земли в случае непогашения ссуды, поскольку накопление объектов залога - земель у ссудозаемщиков будет расти. Как показывает мировая практика, реализация заложенных земель с торгов идет очень тяжело. Во-первых, покупателю приходится за свой счет совершать длительные поездки для осмотра земель. Во-вторых, в случае приобретения этих владений ему приходится оплачивать все числящиеся за участком долги. В результате земельный банк может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные убытки от эксплуатации оставшихся за ним земель. Банки также будут нести убытки от платежей по наложению ареста на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции, уплаты сборов и т.д.

. Управление операциями земельных банков не должно носить централизованный характер. Отделения банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно решать вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от разрешения о выдаче ссуды советом банка и от этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести к отказу потенциальных клиентов от услуг банков. Следует также помнить, что выдача ссуд должна соответствовать реальной стоимости земли.

Плата за землю.

В настоящее время и в России за использование земли приходится платить. Цель введения платы за землю - пополнение бюджета, стимулирование рационального использования земли и т.д.

Следует отметить один несправедливый факт того, что фермерские хозяйства, а так же другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете за год, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например, можно бы было предложить анализировать хозяйственную деятельность собственника земли и в определенный момент этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот увеличить налог (например, установив некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства).

Теперь следует рассмотреть такой вопрос как нормативная цена земли. Если обратиться к действующему законодательству, то там мы найдем определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и помноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. Но здесь необходимо введение новых коэффициентов или процентных ставок при продаже земли для определения ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом), или для различного целевого предназначения, то цена на один и тот же участок может быть разной - фермеру одна цена, дачнику другая, а колхозу третья.

Глава 3. Рента и рентная оценка в условиях рыночных отношений

В хозяйственной практике возникает необходимость в оценке земли, ее недр, водных ресурсов и растительного покрова. При этом сложились два подхода к оценке таких ресурсов. Один из них - сравнительный, когда надо выяснить преимущества, например, одного участка земли по сравнению с другим. В этом случае применяется так называемая балльная оценка, которая выявляет относительную ценность каждого участка земли, но не абсолютную стоимостную оценку. Наряду с этим с давних пор существуют методы стоимостной (денежной) оценки природных ресурсов. Такая оценка оказывается необходимой при продаже земли, при определении потерь владельца данного ресурса, вызванных отчуждением земли, например, под дорожное, жилищное или иное строительство.

В чем же состоит методологическая и методическая основа, позволяющая устанавливать стоимостные оценки на природные ресурсы, действительно не созданные (за некоторым исключением) человеческим трудом? Эта основа заключается в трудовой теории стоимости, исходя из которой, представляется возможным и необходимым устанавливать денежную оценку на предметы и силы природы, не созданные трудом, но обладающие потребительной стоимостью. Фактически, следовательно, речь идет о рентных оценках.

Мировая практика давно уже использует метод денежной оценки природных ресурсов, который представляет собой рентную оценку их, т. е. способность обеспечивать определенную величину дохода. Будучи капитализированным, рентный доход и составляет основу денежной оценки ресурса. Смысл капитализации заключается в определении суммы годовых рентных доходов, которые, будучи вложенными в банк, могут приносить доход в виде банковского процента, равный годовой ренте. Именно этим механизмом порождено выражение: цена земли есть капитализированная рента или сумма покупаемых годовых рентных доходов.

Например, если величина годовой земельной ренты, с некоторого участка земли составляет 40 денежных единиц, а годовая норма процента равна 5%, то цена земельного участка будет равна: 100% = 800 денежных единиц. Эти 800 денежных единиц, будучи положенными в банк под 5% годовых, принесли бы их владельцу доход в виде ссудного процента, равный 40 денежным единицам. Поэтому говорят, что цена земли - это капитализированная рента, исчисленная в соответствии с обычной нормой процента.

Из этого расчета следует, что участок земли будет тем дороже, чем выше рентный доход и ниже банковский процент и наоборот. Цена земли зависит и от влияния спроса на землю и ее предложения. Если спрос на землю увеличивается при неизменном ее предложении, то цена земли повышается, и наоборот.

Если земельный участок оснащен хозяйственными постройками или в него произведены другие долговременные вложения, то остаточная стоимость этих сооружений должна быть прибавлена к полученной по формуле сумме. При более тщательных расчетах учитывается также временной фактор (поскольку плодородие сельскохозяйственных угодий, как правило, растет, то на это делается поправка).

Принципиальный подход к оценке сельскохозяйственных земель можно применить и к расчетам оценки других видов ресурсов. В частности, качество рудников может меняться под влиянием открытия новых. Как свидетельствует Д. Рикардо, открытие Америки с ее многочисленными богатыми рудниками сильно повлияло на естественную цену драгоценных металлов, и это не могло не сказаться на оценке рудников.

На ниже приведенном ниже графике кривая S показывает предложение пахотной земли, имеющейся в наличии, а кривая D₂ -спрос фермеров на использование этой земли. Как и на все другие экономические ресурсы, спрос на землю является производной от объема созданного продукта. Кривая спроса на землю плавно опускается в соответствии с законом убывающей отдачи, а также в связи с тем, что для фермеров как группы цена продукта должна уменьшаться, чтобы они могли продавать дополнительные единицы продукции.

Рисунок 2. Формирование земельной ренты

Если, спрос на землю повышается с D₂ до D₁, то земельная рента должна увеличиться от R₂ до R₁. Если же спрос на землю уменьшается с D₂ до D₃, то земельная рента также уменьшается от R₂ до R₃, причем количество предложенной земли остается неизменным - L₀. Изменения величины экономической ренты не будут оказывать никакого влияния на количество имеющейся земли; предложение земли просто не может быть увеличено. Если бы спрос на землю был на уровне D₄, то земельная рента равнялась бы нулю. Земля являлась бы «свободным благом», или «бесплатным товаром», то есть таким товаром, спрос на который настолько мал по сравнению с предложением, что даже при нулевой цене существует избыточное предложение данного товара. На графике это избыточное предложение отражается отрезком (b - а) при ренте, равной нулю. В американской истории подобная ситуация наблюдалась в эпоху «свободной земли».

График помогает объяснить высокий уровень цен на землю в Японии, о чем шла речь в начале главы. Население Японии составляет 120 млн. человек, то есть примерно половину численности населения США. Площадь земель в Японии, однако, составляет около 4% площади земель в США. Кроме того, в Японии площадь земли, пригодной для жилья, составляет примерно 1/60 аналогичного показателя в США. Зная, сколь ограничено предложение земель в этой стране, мы можем понять, почему один квадратный метр земли в центре Токио в 1977 г. стоил 250 тыс. дол.

На цену единицы площади земли любого назначения оказывают влияние (повышают цену) возрастающая плотность населения, возрастающий спрос на продукты земледелия, рост числа объектов производственного и бытового назначения. Особенно это проявляется в больших городах, в которых концентрируются многомиллионные массы населения, большое число производственных и инфраструктурных объектов. Такие города, как Токио, Нью-Йорк, Москва и им подобные отличаются особо высокими ценами строительных участков, в отдельных случаях исчисляемыми миллионами долларов за квадратный метр. Стремление преодолеть ценовой барьер за счет высотного строительства имеет свои границы.

Таким образом, теория ренты представляет собой основу использования ценового механизма при эксплуатации природных ресурсов в условиях функционирования рыночного механизма.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Если обратиться к статистике, то при многократных колебаниях в различных направлениях цена земли, в общем, повышается. Повышение цен на землю объясняется двумя причинами:

) увеличением земельной ренты. С развитием сельского хозяйства увеличивается I и II дифференциальная рента;

) падение нормы ссудного процента. С развитием экономики проявляется тенденция нормы прибыли к понижению, вместе с ней снижается и норма ссудного процента.

Рост земельной ренты и цены земли означает, что все более увеличивается тот доход, который получают землевладельцы.

Свободная купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, по мнению представителей неоклассического направления экономической мысли, должна стать следующим этапом рыночных преобразований в аграрной сфере России. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. В то время как в России фермерами производится всего 2.5-3%. За период 1992-2000 гг. валовая продукция отечественного сельского хозяйства не только не увеличилась, а сократилась на 30%.

По мнению сторонников принятого в 2002 г. Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», свободная купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения может стать стимулом для привлечения инвестиций в аграрную сферу и, прежде всего, в ее основной капитал, для вовлечения в хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения. Будет ли это на самом деле или же она приведет к дальнейшей деградации отечественного сельского хозяйства - об этом до сих пор не прекращаются дискуссии среди экономистов.