Материал: 4664

46

для его воспроизводства или для замещения выбывшего природного ресурса. Например, минеральные ресурсы оцениваются по затратам на освоение. В их состав включаются затраты на поиск, разведку, оценку, добычу полезного ископаемого. Месторождение полезного ископаемого может быть оценено по средней себестоимости добываемого минерального сырья.

Возобновимые ресурсы (биологические, пресная вода) могут быть оценены по затратам на их воспроизводство. Например, пресная вода в естественном виде чаще всего не пригодна для употребления в хозяйственных и бытовых целях, так как она загрязнена не только по естественным причинам, но и, главным образом, вследствие хозяйственной и другой деятельности человека. Поэтому, прежде чем поступить в потребление, пресная вода нуждается в очистке, обеззараживании, изменении химического состава. Это касается не только воды, получаемой из поверхностных водных объектов, но и, в последнее время, подземных источников, загрязнение которых происходит вследствие попадания в них нефтепродуктов, химических отходов.

Природные рекреационные ресурсы часто не требуют затрат на свое освоение или воспроизводство. Их невозможно оценить и доходным методом, так как при их использовании возникает социальный эффект (улучшение здоровья, восстановление или повышение трудоспособности человека). Для их экономической оценки применяется метод расчета затрат, необходимых для замещения выбывшего природного ресурса таким же или аналогичным по качеству природным или искусственным объектом на этой же или другой территории. Этот метод экономической оценки может применяться для невозобновимых или трудновозобновимых (требующих длительного периода возобновления) природных ресурсов.

Затратный метод экономической оценки довольно простой и удобный для использования способ, однако он имеет существенный недостаток. Экономическая оценка ресурса, полученная затратным методом, не имеет прямой зависимости от качества и эффективности использования ресурса. Часто возникает обратная зависимость, вследствие этого худшие ресурсы, требующие больших затрат на свое освоение будут иметь более высокую оценку, чем ресурсы высокого качества. Возникает парадоксальная ситуация (чем хуже ресурсы – тем они дороже, чем лучше ресурсы – тем они дешевле), которая противоречит законам рыночной экономики.

От этого недостатка свободен рентный метод Рентный метод экономический оценки, в основе которого лежит расчет

экономического эффекта или дохода, получаемого от использования природного ресурса, и его последующая капитализация за расчетный период. Этот метод имеет несколько вариантов, которые отличаются

47

видом используемого дохода, базой, используемой для капитализации, величиной ставки.

Чаще всего для оценки применяется дифференциальная рента, возникновение которой связано с дефицитностью ресурса и использованием, в связи с этим, ресурсов различного качества.

Дифференциальная рента представляет собой экономию затрат (или превышение дохода), полученную при использовании ресурсов лучшего и среднего качества по сравнению с худшими:

Rг = (Ззам - Зинд) а в,

где Rг – годовая дифференциальная рента, полученная при использовании единицы оцениваемого природного ресурса;

Ззам – замыкающие затраты на производство единицы продукции; Зинд – индивидуальные затраты на производство единицы продукции

при использовании оцениваемого ресурса; а – продуктивность единицы ресурса;

в – коэффициент, учитывающий прочие факторы, влияющие на эффективность использования природного ресурса.

Получение дифференциальной ренты связано с различием в естественной продуктивности природного ресурса (дифференциальная рента № 1). Замыкающие затраты при этом будут представлять собой затраты на освоение худшего по качеству ресурса. При искусственном повышении продуктивности ресурса возникает дифференциальная рента № 2. В этом случае замыкающие затраты представляют собой максимально допустимый уровень издержек на увеличение производства продукции при использовании данного природного ресурса. Как правило, рента 1 и рента 2 возникают одновременно, поэтому второе определение замыкающих затрат является более общим.

Для оценки природного ресурса необходимо рассчитать капитализированную дифференциальную ренту. Базой для капитализации ренты могут служить банковский процент или нормативная эффективность данной отрасли производства. Более доступным является показатель банковского процента, который коррелируется с уровнем эффективности производства.

Rг

O = ____,

B

где О – экономическая оценка природного ресурса; В – ставка банковского процента по вкладам.

Основанием для применения этого метода служит тезис о том, что в определенных условиях инвестору должно быть равновыгодно вложение в банковскую сферу или в сферу использования природного ресурса.

48

При использовании норматива эффективности экономическая оценка ресурса рассчитывается по формуле:

Rг

O = ____,

Ен где Ен – нормативный коэффициент эффективности производства при

использовании данного природного ресурса.

Нормативный коэффициент эффективности можно охарактеризовать как средний уровень эффективности производства при использовании данного и аналогичных по назначению природных ресурсов в данном регионе и других, имеющих экономические отношения с данным регионом в связи с использованием природного ресурса (в едином экономическом пространстве). Этот норматив может быть рассчитан аналитическим путем на основании данных о количестве ресурсов, их продуктивности, уровне использования, затратах на производство продукции и других.

При расчете экономической оценки природного ресурса с применением дифференциальной ренты может быть получена нулевая оценка в следующих случаях:

при использовании избыточных ресурсов. В этом случае дифференциальная рента не возникает, так как увеличение количества ресурса не дает дополнительного эффекта, а уменьшение ресурса не приводит к потерям; для ресурсов, не используемых сегодня и в обозримом будущем по

техническим, экономическим, эстетическим, экологическим и другим причинам.

3.4. Экономическая оценка земли

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например, размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

49

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства привели к их неэффективному использованию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, посёлков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года. Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трёх подходов: доходного, сравнительного и

затратного.

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов, предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка 11 .

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим к земельным участкам, приносящим доход. Стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

При использовании доходного подхода рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведённых к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землёй, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость. Капитализация представляет собой суммирование текущих доходов на расчетный период времени. Она осуществляется путем деления текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчёты стоимости земли доходным методом основаны на использовании следующей формулы:

50

Доход Стоимость земли = ————————————

Ставка капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; арендная плата для оценки земель поселений;

доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Одной из проблем доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчёту ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход - это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% - средняя учётная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход - расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера, рассмотрим расчёт ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

безрисковую ставку - например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам; страновой риск - для Москвы - 3-6%, минимальное значение по России;

риск ликвидности - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход - метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.