Материал: 4664

51

Ставка капитализации равна доходу, делённому на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода,

приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, приписывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или ещё не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Сравнительный подход к оценке земельных участков используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой.

Метод сравнения продаж основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно

52

уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод переноса или соотнесения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определённая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведённых на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Затратный подход основывается на определении величины затрат, необходимых для освоения земельного участка. Достоинством затратного подхода являются его ясность и доказательность заложенных в нём принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками. Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Метод определения затрат на освоение применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является

53

разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространённая практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или посёлка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Вопросы для проверки

1.Чем отличаются природные ресурсы от природных условий?

2.Что такое объект природопользования?

3.Какие существуют виды классификации природных ресурсов?

4.Какие виды оценок могут применяться для характеристики природных ресурсов?

5.С какой целью делается экономическая оценка природных ресурсов?

6.Какие методы применяются для оценки природных ресурсов?

7.Что такое рента?

8.Что такое замыкающие затраты?

9.В чем состоит смысл капитализации дохода?

10.Какие ресурсы могут иметь нулевую оценку при рентном методе экономической оценки?

11.Какие подходы применяются для экономической оценки земли?

12.Как определяется ставка капитализации?

13.В чем заключается сущность техники остатка дохода для земли?

14.В чем заключается сущность метода сравнения продаж?

15.Каковы достоинства и недостатки затратного подхода к оценке земли?

16.В каком случае применяется метод затрат на освоение?

54

4. Природно-ресурсный потенциал нашей страны

Природно-ресурсный потенциал - совокупность всех известных видов природных ресурсов, использование которых в обозримом будущем возможно по техническим критериям.

Российская Федерация занимает первое место в мире по запасам: железной руды, фосфоритов и калийных солей, лесных и земельных ресурсов. Доля страны в мировых запасах нефти, природного и попутного газа, цветных металлов, отдельных видов химического сырья, водных ресурсов является весьма существенной. Среди стран СНГ на долю Российской Федерации приходится около 3/4 разведанных запасов угля, 9/10 нефти, 3/5 железных руд, сырья для производства алюминия, 9/10 олова, никеля, 1/2 меди, цинка, поваренной соли, 2/5 молибдена и вольфрама, 1/3 свинца, ртути, 2/3 калийных солей, фосфоритов и апатитов, 4/5 гидроэнергоресурсов, 1/3 подземных вод, 9/10 древесины, 2/5 сельскохозяйственных угодий, в том числе 3/5 пашни [9 ].

К минеральным ресурсам принадлежат топливно-энергетические, металлические ресурсы, горно-химическое сырье.

Потенциал недр России считается самым крупным в мире. Разведанные запасы минеральных ресурсов оцениваются в 28,5 трлн дол., прогнозные ресурсы оцениваются в 140 трлн дол. Объем добычи и потребления минерального сырья в России составляют соответственно 13% и 5% от общемировых.

4.1. Топливно-энергетические ресурсы

К топливно-энергетическим ресурсам принадлежат горючие полезные ископаемые (уголь, нефть, природный газ, горючие сланцы), а также ядерное топливо (уран и другие радиоактивные элементы).

Особенностью России является высокий уровень потребления топливно-энергетических ресурсов, что обусловлено сложными природноклиматическими условиями большей части территории Российской Федерации, высокой энергоемкостью, производства, значительными потерями при переработке и дальностью транспортных перевозок.

55

оценкам, в ее недрах сосредоточено 12-13% (а по некоторым данным - до 20%) мировых запасов. По запасам нефти Россия занимает 2-е место в мире после Саудовской Аравии.

По оценкам специалистов, в среднем по стране начальные суммарные ресурсы нефти разведаны лишь на треть. Этот показатель варьируется по отдельным регионам от 0,7% до 91%. Наиболее высокая разведанность нефтяных ресурсов характерна для регионов УралоПоволжья (Республика Башкортостан - 77,1 %, Республика Татарстан - 90,7%, Самарская область - 78,6%) и Краснодарского края - 67,3%. В Западной Сибири разведанность нефтяных ресурсов составляет 36,4%. Средняя выработанность разведанных запасов нефти в стране составляет

45,7%.

Таким образом, более половины всех неразведанных ресурсов нефти сосредоточены в Западной Сибири, остальная часть - в слабоизученных регионах Восточной Сибири, Дальнего Востока, российской части Прикаспия, на шельфе северных и дальневосточных морей.

Средняя разведанность ресурсов конденсата составляет около 16%.

По запасам нефти лидирующее положение занимает ЗападноСибирская нефтегазоносная провинция. Здесь сосредоточено 3/4 разведанных запасов.

По объемам добычи нефти Западно-Сибирская провинция занимает первое место в стране (около 85% общероссийской добычи).

Второй по значению является Волго-Уральская провинция. Первая нефть была получена здесь в конце 20-х годов. Значение Волго-Уральской провинции было особенно велико в 40-50-х гг. в связи с открытием Туймазинского в Башкирии и Ромашкинского (Татария) месторождений. Максимум добычи здесь был достигнут в 1975 г. и составил 217 млн тонн. Начиная с 60-х гг. добыча нефти сместилась на восток России.

Тимано-Печорская нефтегазоносная провинция, нефтеносность которой была установлена еще в 1930 г., включает территории Республики Коми и Архангельской области. Запасы нефти на суше оцениваются в 729 млн тонн. Однако, учитывая предполагаемые запасы шельфа Баренцева моря, этот показатель составляет 2407 млн тонн. Кроме того, на шельфе Баренцева моря разведано 44 млн тонн газового конденсата.

Северо-Кавказский нефтеносный район является старейшим в России по промышленной добыче нефти. В конце XIX в. началась промышленная добыча нефти в Грозном и Майкопе.

В Восточной Сибири разведано Марковское месторождение нефти.

На Дальнем Востоке самые крупные месторождения нефти располагаются на о. Сахалин. Однако эти запасы на 6,5% исчерпаны.