Материал: 5208

Функциональный износ. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемнопланировочного и (или) конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ. Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; сверхулучшениями.

Кнедостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Кнедостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Ксверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ. Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и (или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате,

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Стоимостным выражением функционального износа в целом является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Внешний (экономический) износ. Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость улучшений в состоянии на дату оценки.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка. Для оценки земельного участка требуется следующая информация:

титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружающей инфраструктурой;

экономические факторы, характеризующие участок.

Источником информации могут быть земельные комитеты, органы, регистрирующие сделки с земельными участками, бюро (учреждения) технической инвентаризации, риэлтерские фирмы, кредитные организации, периодические печатные издания.

Для оценки рыночной стоимости земельных участков могут использоваться следующие методы:

оценка по сопоставимым продажам; метод соотнесения (переноса);

метод развития земельного участка;

метод капитализации дохода от земли;

метод техники остатка для земли.

Данные методы построены не только на теории затратного подхода, но в большей степени базируются на сравнительном и доходном подходах.

Оценка по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам (или участкам с

аналогичным использованием), проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим факторам:

условия продажи; время продажи; местоположение;

физические характеристики; характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Достоинство метода – простота использования. Недостаток – сложность сбора необходимой информации.

Оценка земельного участка методом соотнесения состоит в разделении общей, полученной по рыночным данным цены продажи сопоставимого комплекса, включающего здание и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Сначала оценивается стоимость здания и других сооружений (если они имеются на земельном участке), затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость здания и сооружений и получается стоимость земельного участка. Для приблизительных прикидок можно пользоваться процентным соотношением стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае,

когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки.

Алгоритм метода развития земельного участка включает следующие этапы:

1.Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2.Расчет стоимости освоения участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

5.Определение ставки дисконтирования.

6.Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.