Материал: 5208

Рынок объектов недвижимости можно представить в виде цилиндрического пространства, разделенного по вертикали на следующие секторы:

товар в виде конкретных объектов недвижимости;

работы, т.е. строительство, реконструкция;

услуги – посредничество, оценка, маркетинг и т.д.

Основное свойство недвижимости – ее неподвижность – обусловливает индивидуальный характер любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные в одно время, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различную полезность и стоимость, что приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используются продажа по образцам и биржевая торговля.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность

денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости имеет ряд особенностей, представленных в таблице 1.2.

Таблица 1.2 Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 1.3.

Таблица 1.3 Классификация рынков недвижимости

На рынке недвижимости принято выделять две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок соответствует экономической ситуации, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, основных заказчиков

новых жилых объектов и строительные компании поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику физическому или юридическому лицу.

Разделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо причинам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке, и наоборот.

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости это разделение его на однородные группы. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков (рисунок 1.3).

Рынок жилья, в свою очередь, подразделяется на рынок городского и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Разумеется, такое деление на группы достаточно условно. Один и тот же объект в различных городах может быть отнесен, например, к типовому жилью и к жилью улучшенной планировки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, рост платежеспособной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Сегменты рынка недвижимости

Рисунок 1.3 – Сегменты рынка недвижимости