Материал: 5208

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения, наличия современных коммуникаций, близости к местам отдыха, обеспечения личной безопасности и сохранности личного имущества, а также региональных особенностей.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время наблюдается всплеск деловой активности. Количество сделок купли-продажи в последнее время существенно возросло, в то время как раньше преобладали сделки аренды. Во многом это обусловлено дефицитом объектов коммерческой недвижимости.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

1)престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка таких помещений очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам;

2)офисы, находящиеся в хорошо отделанных оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных хорошо отремонтированных квартирах большого размера (то, что в России называют помещениями с "евроремонтом"). Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, в этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Следует отметить, что

внастоящее время на рынке наблюдается дефицит офисных помещений подобного типа, что ведет к увеличению их стоимости;

3)помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий. Эти помещения обычно предлагаются без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития.

Рынок торговых помещений также занимает определенную нишу на рынке недвижимости. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное местоположение, именно оно определяет объем товарооборота. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами

центра обычно аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста.

Рынок промышленной недвижимости имеет большое значение для вновь образующихся производственных структур. Большая часть производственных площадей обычно предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, а также удаленности от транспортных путей.

Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков имеет особую нишу на отечественном рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Контрольные вопросы

1.Дайте определение рынка недвижимости.

2.Каковы особенности рынка недвижимости?

3.Какие сегменты выделяют на рынке недвижимости?

4.Дайте характеристику первичного и вторичного рынков недвижимости.

5.Каковы особенности рынка производственной недвижимости?

6.Каковы особенности рынка офисной недвижимости?

Глава 3 ВИДЫ СТОИМОСТИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Виды стоимости объектов недвижимости

Оценивая различные объекты собственности, в том числе и недвижимость, оценщик использует разнообразные категории, в том числе стоимость, цену, затраты и себестоимость.

Цена означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны совершили конкретную сделку в определенных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать для создания или приобретения объекта собственности. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки. Обычно, характеризуя стоимость, приводят

следующее ее определение: стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов и желает обменять на какой-либо предмет или объект.

Затраты могут быть выше, равны или ниже стоимости на дату оценки. Издержки, себестоимость влияют на величину цены и стоимости, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий объект недвижимости может иметь низкую полезность и поэтому – невысокие стоимость и цену, и наоборот.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену.

Существует четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос – количество товаров (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2.Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие или производственные потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворять данная вещь, тем будет больше спрос не нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

3.Дефицитность – несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4.Возможность передачи прав собственности – любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее. Так, например, если в соответствии с действующим законодательством не допускается продажа определенных видов земель, то они не будут иметь стоимости, хотя рыночную стоимость прав аренды этих земель можно будет оценить.

В оценочной практике используются разнообразные виды стоимости: рыночная стоимость, потребительная стоимость, инвестиционная стоимость, страховая стоимость, ликвидационная стоимость, залоговая стоимость, восстановительная стоимость, стоимость замещения и т.д. Оценщик должен правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки конкретного объекта оценки. При этом следует учитывать национальные стандарты оценки (стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности), международные стандарты

оценки, переход российской экономики на международные требования

бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость выделяют две основные группы видов стоимости (см. рисунок 1.4).

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: куплипродажи, передачи в залог, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость недвижимости

Рисунок 1.4 – Группы стоимости недвижимости

Стоимость в пользовании (потребительная стоимость) обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями. Определяется стоимость в пользовании исходя из существующего профиля использования объекта оценки и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдаются в настоящем функционировании объекта и прогнозируются в будущем. Эту стоимость формируют прежде всего вкусы и предпочтения собственника объекта.

Каждый вид стоимости имеет свою область применения и ограничения.

В соответствии со Стандартами оценки могут определяться следующие виды стоимости: рыночная, стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, воспроизводства, замещения, при существующем использовании,