Материал: 5208
Таким образом, в процессе оценки объекта недвижимости можно определять различные виды стоимости, которые будут различными по величине для одного и того же объекта. Важнейшим фактором, влияющим на выбор вида стоимости (базы оценки), является цель выполнения работ по оценке объекта недвижимости (см. таблица 1.4).
3.2. Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости – методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимыми для ценности недвижимости.
Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недвижимости основывается на следующей формуле: оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. В связи с этим можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда и следующие группы принципов:
принципы, основанные на представлениях пользователя; принципы, связанные с объектами недвижимости; принципы, связанные с рыночной средой.
Особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (см. рисунок 1.6).
Принципы, |
|
Принципы, |
основанные на |
|
связанные с |
представлениях |
|
объектами |
пользователя |
Принцип наилучшего |
недвижимости |
|
и наиболее |
|
|
|
|
|
эффективного |
|
|
использования объекта |
|
|
недвижимости |
|
Принципы, связанные с рыночной средой
Рисунок 1.6 – Взаимосвязь принципов оценки недвижимости
Содержание принципов оценки стоимости недвижимости раскрыто в таблице
1.5.
Таблица 1.5 Принципы оценки недвижимости
Группа |
Принцип |
Характеристика |
Принципы, |
Полезности |
Любой объект недвижимости обладает |
основанные на |
|
стоимостью, если он может быть полезен |
представления |
|
потенциальному владельцу |
х пользователя |
Замещения |
Рациональный покупатель не заплатит за |
недвижимого |
|
объект недвижимости больше |
имущества |
|
минимальной цены за другой |
|
|
аналогичный объект с такой же |
|
|
полезностью |
|
Ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, |
|
|
определяется текущей стоимостью |
|
|
доходов, которые могут быть получены в |
|
|
будущем от владения недвижимостью |
Принципы, |
Остаточной |
В основе стоимости земельных участков |
связанные |
продуктивности |
лежит их остаточная продуктивность, т.е. |
с объектом |
|
чистый доход, после того как оплачены |
недвижимости |
|
затраты на труд, управление и |
|
|
эксплуатацию капитала |
|
Предельной |
В результате инвестиций должен быть |
|
продуктивности |
получен доход, остающийся после |
|
|
покрытия издержек |
|
Вклад |
Любые добавочные элементы оправданы |
|
|
тогда, когда получаемый прирост |
|
|
стоимости превышает затраты на |
|
|
приобретение этих элементов |
|
Возрастающей и |
Закономерность об убывающей |
|
убывающей доходности |
предельной производительности, т.е. |
|
|
наращивание капиталовложений, ведет к |
|
|
пропорциональному росту прибыли до |
|
|
определенного предела, после чего |
|
|
прирост прибыли становится меньше, |
|
|
чем прирост капиталовложений |
|
Сбалансированности |
Оптимальное сочетание факторов |
|
(пропорциональности) |
предпринимательства, обеспечивающих |
|
|
максимальную стоимость – составные |
|
|
части объекта недвижимости должны |
|
|
быть согласованы между собой |
|
Оптимальных величин |
Оптимальное количество земли, |
|
|
необходимой для эффективного |
|
|
использования различных видов |
|
|
недвижимости |
|
Оптимального |
Имущественные права следует соединять |
|
разделения |
и разделять так, чтобы увеличить общую |
|
имущественных прав |
стоимость объекта недвижимости |
|
|
Продолжение таблицы 1.5 |
|
|
|
Группа |
Принцип |
Характеристика |
Принципы, |
Соответствие |
Максимальная стоимость образуется тогда, |
связанные |
|
когда архитектура, уровень удобств и |
с внешней |
|
характер использования объекта |
средой |
|
соответствуют потребностям и ожиданиям |
|
|
рынка |
|
Зависимость |
Стоимость объекта недвижимости зависит |
|
|
от качества его местоположения, близости |
|
|
к экономической среде и инфраструктуре и |
|
|
т.п. |
|
Спрос и |
Цена недвижимого имущества |
|
предложение |
определяется взаимодействием |
|
|
предложения и спроса на |
|
|
соответствующем сегменте рынка |
|
Конкуренция |
Рыночные цены устанавливаются на |
|
|
определенном уровне, кроме того |
|
|
уравнивается доходность инвестиций |
|
Изменение |
Стоимость недвижимости непрерывно |
|
|
изменяется во времени. Изменению |
|
|
подвержен как сам объект недвижимости, |
|
|
так и внешние условия |
Принцип наилучшего и наиболее |
Наилучшее и наиболее эффективное |
|
эффективного использования объекта |
использование объекта недвижимости – |
|
недвижимости |
|
такой вариант использования объекта |
|
|
недвижимости, выбранный из возможных |
|
|
и оправданных, который возможен |
|
|
физически, правомочен юридически, |
|
|
осуществим финансово и обеспечивает |
|
|
либо наивысшую текущую стоимость |
|
|
объекта недвижимости, либо наивысшую |
|
|
стоимость земли на дату оценки |
Все эти принципы тесно связаны между собой. Для получения достоверной оценки объекта необходимо учитывать их совокупное влияние на стоимость объекта недвижимости.
3.3. Организация оценки объекта недвижимости
Оценка стоимости объекта недвижимости 
это сложный и трудоемкий процесс, требующий от оценщика знаний в области строительства, экономики, статистики, юриспруденции. Нельзя отождествлять эту деятельность с обычным расчетом стоимости (калькулированием). Принято считать, что оценочная деятельность 
это не наука, а своего рода искусство. Только высокая квалификация оценщика, его знание особенностей рынка недвижимости,
способность обосновывать и прогнозировать развитие ситуации на этом рынке во времени, получать на основании анализа рыночной информации исходные данные для расчетов позволяют объективно определять стоимость объекта недвижимости.
Таким образом, оценка 
это обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта, а не расчет в обычном виде. Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию и последовательность оценки.
В общем случае процесс оценки объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:
постановка задачи оценки;
предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки; установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
анализ рынка, к которому относится объект оценки;
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
определение стоимости объекта недвижимости с применением стандартов оценки;
подготовка отчета об оценке.
На первом этапе выявляется конкретный объект недвижимости, подлежащий оценке, его наименование, местоположение и адрес, а также предмет оценки те имущественные права на недвижимость, которые подлежат оценке.
Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и вида стоимости объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и вид стоимости находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком.
На этапе предварительного осмотра объекта определяются общие характеристики оцениваемой недвижимости, а также наличие технической, рыночной, финансовой и другой документации, необходимой для оценки. Заканчивается этот этап подготовкой задания на оценку и заключением договора с заказчиком.
Для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости на следующем этапе следует проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и непосредственные характеристики объекта недвижимости.
В ходе анализа социально-экономической ситуации в регионе рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на время экспозиции объекта оценки на рынке. Устанавливается наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация.
При анализе местоположения объекта оценки рассматривается характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района. В процессе этого анализа необходимо обосновать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.
Анализ рынка недвижимости проводится с целью обоснования возможных изменений на этом рынке. Устанавливаются факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка с анализом тенденций.
Одновременно отбираются объекты-аналоги, а также данные о ставках арендной платы на объектах, аналогичных оцениваемому.
Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.
На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводят анализ возможных вариантов использования земельного участка как условно свободного и использования земельного участка с улучшениями. При этом анализируется правовая обоснованность использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность