Материал: Dogovornoe_pravo

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11–14.

Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. № 3. С. 42–45.

Олейникова О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-прода- жи недействительной // Жилищное право. 2015. № 8. С. 27–34.

Патенкова Е.Н. Распоряжение недвижимостью при ее продаже // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 11. С. 98–100.

Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549– 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 159 с.

Пугина О.А., Захарцева Е.А. Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости // Современное право. 2016. № 6. С. 55–62.

Уруков В.Н., Урукова А.В. Правовое значение конклюдентных действий для признания договора продажи недвижимости состоявшимся // Право и экономика. 2012. № 1. С. 25–31.

Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. Вып. 3 (21). С. 202–205.

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015)

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

161

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)141 // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Материалы судебной практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.

141 С 1 января 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ гл. I признается утратившей силу. Документ утрачивает силу с 1 января 2020 г. в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу с 1 января 2017 г., установлены положения о признании прав на объекты недвижимости, возникших до дня, а также после дня вступления в силу данного документа. Закреплены также нормы о регистрации таких прав в Едином государственном реестре недвижимости.

162

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Контрольные вопросы

1.Соотношение юридических и фактических признаков при определении понятия «объект недвижимости».

2.Объект незавершенного строительства как объект недвижимости.

3.Правовые возможности защиты прав покупателя в связи с обязательством продавца передать объект недвижимости.

4.Возможность распоряжения предметом договора продажи недвижимости в зависимости от моментов заключения договора и регистрации перехода права собственности.

5.Возможности расторжения договора продажи недвижимости

взависимости от стадии исполнения и регистрации перехода права собственности.

Практические задания по теме

Задача 1

ООО «Омега» обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к ООО «Альфа» о взыскании неосновательного обогащения, составляющего сумму перечисленных во исполнение договора купли-продажи части нежилых помещений в здании от 08.12.2014 денежных средств. В обоснование заявленных требований истец указывает на несогласованность сторонами в договоре всех существенных условий. Так, в спорном договоре содержится информация об общей площади, адресе и стоимости передаваемого объекта недвижимости. Вместе с тем доказательств постановки объекта недвижимости на кадастровый учет при подписании договора купли-про- дажи представлено не было. Сведения о принадлежащих ответчику помещенияхнадатузаключениядоговоракупли-продажиневнесены

в государственный кадастр. В государственной регистрации спорного

163

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

договора купли-продажи было отказано со ссылкой на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на спорные нежилые помещения данной площадью и по указанному адресу. Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает на то, что условия договора купли-продажи позволяют определить предмет договора и включают в себя данные об адресе объекта недвижимости, его площади, правоустанавливающих документах продавца на объект, а также содержат указание на тот факт, что покупатель является собственником оставшейся части здания.

Оцените доводы сторон и правомерность заявленных требований.

Задача 2

ООО «Саргус» обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости. Требования истца мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по монтажу газового отопления в проданном истцу нежилом помещении (п. 2.1.5 договора), в связи с чем обязан вернуть уплаченные ему денежные средства. Как следует из условий договора, стоимость работ по монтажу газового отопления сторонами договора не определена (п. 2.1.5 договора). Согласно п. 5.2 договора в случае неисполнения продавцом обязательства по п. 2.1.5 договора покупатель вправе потребовать, а продавец обязан вернуть уплаченные денежные средства путем перечисления на расчетный счет покупателя. Вместе с тем п. 3.1 договора не предусмотрено изменение цены проданного имущества после заключения договора, цена имущества определена на момент заключения договора и без учета дополнительных работ по монтажу газового отопления нежилого помещения.

Дайте правовую оценку п. 5.2 договора на предмет его действительности. Подлежат ли удовлетворению в данном случае исковые требования?

Задача 3

Иванов продал Петрову жилой дом. Договор был удостоверен

у нотариуса. Петров вселился в дом, но зарегистрировать договор

164

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

стороны не успели ввиду смерти продавца, а необходимые документы для государственной регистрации находились у умершего. Наследники Иванова потребовали выселения Петрова, утверждая, что заключенный им с Ивановым договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они сами нуждаются в данном имуществе. В качестве основания для недействительности договора наследники также указали то, что в нем ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом.

Действителен ли заключенный договор? Может ли покупатель зарегистрировать свое право собственности на дом и земельный участок?

Задача 4

Общество приобрело у индивидуального предпринимателя по договору купли-продажи от 20.12.2010 здание овощного склада. После подписания акта приема-передачи имущества и государственной регистрации права собственности покупателя общество обнаружило, что зданием склада владеет другое лицо — фонд. На требование освободить здание склада представитель фонда предъявил договор аренды, заключенный с индивидуальным предпринимателем 05.05.2008 сроком на 11 месяцев. Cчитая, что указанный договор не может служить основанием для занятия здания фондом, общество обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения фонда.

Какое решение должен вынести суд по иску общества?

Задача 5

Организация приобрела в собственность у ИП недвижимое имущество — здание, расположенное на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, а находящемся в собственности публичного образования; права продавца на земельный участок, занятый зданием, не оформлены.

Обязан ли покупатель недвижимости в приведенной ситуации уплачивать платежи за землю (земельный налог, арендную плату,

плату за фактическое пользование)? Подлежит ли удовлетворению

165