Материал: Dogovornoe_pravo

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю дополнительную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования.

Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

1.Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

2.Не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если

врезультате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом.

3.При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт: целевой характер использования жилого помещения и невозможность его изменения по усмотрению сторон; жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи либо по договору, либо в силу завещательного

отказа прежним собственником; в договоре должно быть прямо ука-

156

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

зано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении; необходимость государственной регистрации договора.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Возможна продажа доли в праве собственности на недвижимую вещь. В этом случае в договоре должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность.

5.1.3. Форма и порядок заключения договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключением договора купли-продажи жилых помещений).

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия. Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Поскольку договор продажи недвижимости является консенсуальным, каждая из сторон вправе требовать исполнения обязатель-

ства по передаче недвижимости и ее оплате, если они должны быть

157

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

исполнены до государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в связи с чем заключенный и исполненный договор продажи недвижимости прекращает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости.

Подлежащее исполнению по договору продажи недвижимости обязательство состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Кроме того, обязанностью покупателя является оплата получаемой по сделке недвижимости. При этом форму, порядок и способ оплаты стороны определяют самостоятельно в условиях договора. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате.

Следует отметить, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Кроме того, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо-

мента государственной регистрации перехода права собственности,

158

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда

вдоговоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

5.1.4.Государственная регистрация перехода права собствен-

ности

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности вещно-правовыми исками.

В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ

вслучае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных

законодательством Российской Федерации об исполнительном про-

159

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

изводстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

В п. 1 ст. 17 Закона Российской Федерации от 20.08.1993 «О космической деятельности» содержится указание на то, что космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их принадлежности к Российской Федерации.

Список рекомендуемой литературы

Бевзенко Р.С. Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.03.2016 № 307- КГ15-14692 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2016. № 4. С. 4–9.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. 800 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.

Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. № 7. С. 60–70. № 8. С. 104–115. № 9. С. 76–83. № 11. С. 85–95.

Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. 224 с.

Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого имущества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. № 1. С. 122–139.

Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон:

материалы судебной практики. М.: ГроссМедиа, 2005. 176 с.

160