Материал: Dogovornoe_pravo

4.3. Применение исковой давности к требованиям, вытекающим из договорных обязательств

зывая, что для требований о применении последствий ничтожной сделки срок исковой давности составляет три года и, поскольку с момента заключения договора прошло более продолжительное время, в удовлетворении встречного иска Иванову должно быть отказано.

Каковы правила исчисления сроков исковой давности применительно к требованиям каждой из сторон?

151

Глава 5

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ СФЕРЕ

5.1.Договор купли-продажи недвижимости

5.1.1.Понятие договора продажи недвижимости и особенности его предмета

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549; п. 1 ст. 454 ГК РФ). Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества являются действия продавца по передаче имущества в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого имущества и уплате за него установленной цены.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (взаимным) и возмездным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. При этом участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

Граждане могут заключать договоры купли-продажи в качестве продавца с учетом общих требований, предъявляемых к их право-

способности и дееспособности.

152

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности (п. 2 ст. 181 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ). В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора куп- ли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов (ст. 448 ГК РФ).

Предметом договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем (п.

2 ст. 455 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54140).

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Данные о продаваемой недвижимости могут содержаться в специальных документах. Так, к документам, идентифицирующим земельные участки, относятся кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

140 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет

создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс.

153

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся следующие: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании,

ит.п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т.д.).

Договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

При отсутствии в договоре данных о продаваемой недвижимости

иусловия о цене договор считается незаключенным (ст.ст. 554–555 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

5.1.2. Объекты недвижимости

Общее понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам относятся следующие: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие

государственной регистрации воздушные и морские суда, суда вну-

154

5.1. Договор купли-продажи недвижимости

треннего плавания, космические объекты. Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» к недвижимым вещам, приведенным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, отнесены жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. При этом данный перечень не является закрытым, поскольку, как указано в п. п. 1 ст. 130 ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что предметом договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,

прошедшие государственный кадастровый учет. Кроме того, при

155