Материал: Dogovornoe_pravo

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014

№165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000

№51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // СПС КонсультантПлюс.

Практические задания

1. Решите задачи.

Задача 1

В ходе выполнения работ по муниципальному контракту по ремонту крыши подрядчиком установлена необходимость дополнительных работ. Заказчик (Учреждение) отказался от заключения дополнительного соглашения на выполнение дополнительных работ. Подрядчик в одностороннем порядке отказался от выполнения работ по контракту, прекратил выполнение работ на крыше. Через проем в крыше в здание поступила дождевая вода (в первые дни после прекращения подрядчиком работ). Заказчик обратился с иском в суд о взыскании убытков.

Каким должно быть решение суда?

Задача 2

Строительная организация предъявила к АО иск о взыскании неустойки за несвоевременную оплату строительных работ. Ответчик просил суд о применении статьи 333 ГК РФ, сославшись на то, что неустойка образовалась по вине истца, нарушившего сроки завершения строительства. Установив, что просрочка оплаты строительных работ составила 30 дней, а сумма начисленной неустойки составляет 1% суммы, подлежащей оплате за весь объем выполненных строительных работ, суд не нашел оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Правильное ли решение принял суд?

176

5.2. Договор подряда

Задача 3

Общество обратилось в суд с иском о взыскании суммы долга и неустойки за просрочку оплаты выполненных работ. В обоснование иска истец указал, что стороны заключили договор подряда, согласно которому истец (подрядчик) обязался выполнить работы по монтажу сантехнического оборудования. Истец выполнил работы, передал результат работ ответчику (заказчику) по акту формы КС-2, стороны подписали справку о стоимости работ по форме КС-3. В соответствии с договором ответчик принял обязательство оплатить работы после их приемки в течение 5 банковских дней. Однако ответчик работы не оплатил, что явилось причиной обращения истца в суд с указанными требованиями.

Ответчик, возражая на иск, указал на отсутствие в договоре начального и конечного сроков выполнения работ, в связи с чем договор является незаключенным и, следовательно, отсутствуют основания для взыскания суммы долга и договорной неустойки.

Какое решение должен принять суд?

2. Составьте проект судебного акта.

ОАО «Супрекс» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Го- род-М» о взыскании 18 000 000 руб. задолженности по оплате работ по договору субподряда от 10.06.2011 № 45 по созданию наружных электрических сетей на объекте «Жилой дом № 6» по ул. Амурской в г. Амурске.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы в целях установления объема и стоимости выполненных работ, проведение которой просил поручить ООО «Независимая лаборатория».

177

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

5.3.Договор аренды зданий и сооружений

5.3.1.Предмет и существенные условия и стороны договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Аренда зданий и сооружений сформулирована в ГК РФ как вид аренды, в связи с чем данное обязательство характеризуется общими признаками аренды, имея при этом отличительные качества. Указанное обстоятельство определило возможность применения

крассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий и сооружений. В ст. 625 ГК РФ сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Особенности договора аренды зданий и сооружений

Данный договор является:

• консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания);

• взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу);

• возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом).

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются предмет договора (п. 1 ст. 650; ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соот-

ветствующий договор не считается заключенным.

178

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

Общепризнанных определений понятий «здание» и «сооружение» нет. По общему правилу здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по ст. 130 ГК РФ по признакам неразрывной связи

сземлей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению.

Как указал В.В. Витрянский, юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку

специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования142.

Вцелом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан

сземельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Специфический признак здания или сооружения выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий или сооружений некоторых специальных положений (ст.ст. 652–653; п.п. 2–3 ст. 654 ГК РФ).

Так, одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием или сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Указанные права передаются арендатору в силу закона. Закрепляя данный подход, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

142 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522.

179

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимостиоттого,какимправомнаэтотучастокобладаетарендодатель.

Вп. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона

втечение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Исходя из положений п. 2 ст. 654 ГК РФ, по общему правилу плата

за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением)143.

Варенду могут передаваться помещения, расположенные внутри здания или сооружения, т.е. являющиеся его частью.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в аренду может передаваться как вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (п. 9).

Чтобы условия об аренде части вещи в таком случае считались согласованными, необходимо отражать не только данные, указанные

всвидетельстве о государственной регистрации права, но и данные, персонализирующие данный конкретный объект, перечислив их или отобразив в прилагаемой к договору схеме, плане.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений может выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты

варенду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными пред-

143 Постановление Президиума ВАС РФ от 02.09.2008 № 808/08; Определение ВС РФ от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125.

180