Материал: Dogovornoe_pravo

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

6.Замена одной из сторон в договоре аренды.

7.Договор субаренды, права на распоряжение арендованным имуществом.

8.Особенности аренды государственного и муниципального имущества.

9.Акты передачи здания (помещения, сооружения).

Практические задания

1. Решите задачи.

Задача 1

Общество передало в аренду ИП нежилое помещение. Договором аренды, заключенным между ними, предусмотрено начисление неустойки в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

После расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю за арендатором числилась задолженность по внесению арендных платежей.

Общество обратилось в суд с иском о взыскании с ИП задолженности, образовавшейся до момента расторжения договора, а также договорной неустойки, начисленной за период после расторжения договора, поскольку условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, в договоре аренды отсутствует.

Правомерны ли требования истца о взыскании неустойки?

Задача 2

Акционерное общество и товарищество собственников жилья заключили договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым акционерное общество использовало для размещения своего офиса нежилые помещения площадью 30 квадратных метров, расположенные на первом этаже дома, принадлежащего товариществу собственников жилья. Договором было предусмотрено, что срок действия договора составляет 11 месяцев, по истечении которых, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, он считается продленным еще на 11 месяцев.

186

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

По истечении первого срока договора юрисконсульт акционерного общества представил заключенный договор на государственную регистрацию. Регистратор отказался принять документы на регистрацию и потребовал, чтобы общество заключило новый договор, в котором будет предусмотрен срок, превышающий один год. Кроме того, по его мнению, договор, подписанный почти год назад, не может быть зарегистрирован, поскольку такой договор не считается заключенным. Юрисконсульт обратился в суд.

Подготовьте мотивированное исковое заявление. Изменится ли решение, если будет установлено, что кондоминиум не зарегистрирован как объект недвижимости?

Задача 3

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскания задолженности по договору аренда нежилого помещения и о расторжении договора аренды по основаниям неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы свыше шести месяцев.

Является ли неисполнение арендатором обязательств по договору аренды основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя? Необходимо ли соблюдать претензионный досудебный порядок? Повлияет ли на решение суда факт погашения индивидуальным предпринимателем задолженности до момента рассмотрения спора по существу?

Задача 4

Комитет по управлению имуществом г. Тулы обратился в арбитражный суд Тульской области с иском к Ассоциации делового сотрудничества по организации технического сервиса «Агротехсервис» об освобождении помещений общей площадью 439,9 кв. м в связи с истечением срока действия договора аренды. Решением суда исковое требование удовлетворено. В течение месяца со дня вынесения судебного акта в канцелярию Федерального арбитражного суда Центрального округа была подана кассационная жалоба

на данное решение.

187

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

Как должен поступить судья, решая вопрос о принятии кассационной жалобы?

Задача 5

ООО «Вега» приобрело у индивидуального предпринимателя по договору купли-продажи здание овощного склада. После подписания акта приемки-передачи имущества и государственной регистрации права собственности покупателя в УФРС ООО «Вега» обнаружило, что зданием склада владеет ООО «Телепорт»: помещения склада заняты имуществом ООО «Телепорт», в здании находятся сотрудники ООО «Телепорт», осуществляется производственная деятельность. На требование освободить здание склада представитель ООО «Телепорт» предъявил договор аренды между ООО

«Телепорт» и индивидуальным предпринимателем, заключенный 05.03.2007 сроком на 11 месяцев. Считая, что никаких договоров с ООО «Телепорт» он не заключал, покупатель обратился в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

Между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем (Арендатор) подписан договор аренды муниципального нежилого помещения.

Согласно договору аренды муниципального нежилого помещения договор заключается на срок с 01.04.2004 по 01.03.2012.

Ссылаясь на уклонение арендодателя от регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Может ли суд по требованию другой стороны договора вынести решение о регистрации сделки?

Задача 7

ООО «Нептун» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения от 21.10.2016

об отказе в государственной регистрации договора аренды недви-

188

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

жимого имущества от 01.05.2016. Материалами дела установлено, что между индивидуальным предпринимателем (арендодатель) и ООО

«Нептун» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества на часть здания-магазина «Косметик», содержащего информацию об общей площади передаваемого имущества, кадастровом номере и адресе всего здания. Представленный на государственную регистрацию договор аренды также содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта путем графического описания. Нежилое здание магазина «Косметик» принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю.

Управление Росреестра отказало ООО «Нептун» в государственной регистрации договора аренды ввиду отсутствия документа — кадастрового паспорта с указанием размера арендуемого помещения, а также невозможности индивидуализировать объект аренды и четко определить предмет договора.

Дайте правовую оценку спорному договору и правомерности действиям уполномоченного органа.

Задача 8

Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Профи» о расторжении договора аренды нежилого помещения. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что условиями договора стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие об обязанности заблаговременно (за один год) уведомить другую сторону о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем банком исполнено, помещение по истечении указанного срока освобождено арендатором.

Обжалуя принятый судебный акт, ООО «Профи» ссылается на то, что сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора. Договором предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требо-

ванию арендатора в судебном порядке в случае непредставления

189

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

арендодателем помещения в установленный срок и создания препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением. Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится. В пункте договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения.

Какое решение должен вынести суд вышестоящей инстанции? Какое значение в данном случае будет иметь то обстоятельство, что договор заключен на определенный срок?

Задача 9

Общество «Микс» обратилось в суд с иском к обществу «Раш» о взыскании задолженности по арендной плате по договору, по условиям которого ответчику передано во временное владение

ипользование нежилое помещение. Ответчик в свою очередь обратился со встречным иском о признании договора аренды недействительным и возврате уже уплаченных арендных платежей, поскольку в рамках другого дела рассматривается спор между ООО «Химки»

иобществом «Микс» о праве собственности на указанное недвижимое имущество. Следовательно, ООО «Микс» не имело права заключать договор и получать арендную плату.

Дайте оценку правовой ситуации и разрешите спор.

2. Составьте проект судебного акта.

Участник ООО «Восток» обратился с иском к ООО «Восток» (арендодатель) и ООО «Восток-1» (арендатор) о признании недействительным договора аренды, заключенного между обществами, и применения последствий недействительности сделки. Арендатор в течение полугода пользовался имуществом, переданным ему по договору.

Основанием для оспаривания сделки послужило нарушение порядка совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

190