Материал: Dogovornoe_pravo

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

приятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

5.3.2. Форма договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет за собой недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.

5.3.3. Срок договора аренды зданий и сооружений

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в Гражданском кодексе не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

5.3.4. Цена договора аренды зданий и сооружений

В ст. 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена. Договор аренды здания или сооружения должен

предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре

181

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов, таких, например, как характер предполагаемого использования здания или сооружения, его технические характеристики.

Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Право на получение арендной платы возникает только после подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.

5.3.5. Передача здания или сооружения

ГК РФ предусматривает особый порядок передачи здания или сооружения в аренду и его возврата арендодателю. Так, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения должна оформляться передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Это связано в первую очередь с особой ценностью объекта и его физическими свойствами. Передача здания в аренду порождает правовые и имущественные последствия, поэтому необходимо точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости, и если состоялась, то когда именно. Необходимо также зафиксировать состояние недвижимости в момент передачи.

Таким образом, отсутствие передаточного акта или иного подписанного сторонами документа о передаче объекта фактически долж-

182

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

но оцениваться как непередача недвижимости арендатору, если об-

ратное не подтверждено иными бесспорными доказательствами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче

здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Список рекомендуемой литературы

Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. 2012. № 12. С. 73–76.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. 800 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.

Большаков А. Аренда в строящемся здании // Экономика и Жизнь – Юрист. 2006. № 44. С. 7.

Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы вдоговореарендызданийииныхсооружений//Юрист.2002.№9.С.47–52.

Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21–24.

Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей / под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. 1525 с.

Российское гражданское право: учеб. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. 1208 c.

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.

183

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)144 // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Материалы судебной практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах прак-

144 С 1 января 2017 г. Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ гл. I признается утратившей силу. Документ утрачивает силу с 1 января 2020 г. в связи с изданием Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ. Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающего в силу с 1 января 2017 г., установлены положения о признании прав на объекты недвижимости, возникших до дня, а также после дня вступления в силу данного документа. Закреплены также нормы о регистрации таких прав в Едином государственном реестре недвижимости.

184

5.3. Договор аренды зданий и сооружений

тики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013

№153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014

№165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СПС КонсультантПлюс.

Контрольные вопросы

1.Существенные условия договора: требования законодательства и трактовка в судебной практике.

2.Условия, подтверждающие правомочия арендодателя-несоб- ственника.

3.Условия регистрации аренды.

4.Срок аренды и возможность досрочного расторжения договора.

5.Финансовые условия аренды: возможные варианты формулировки условия о цене, включение и невключение в арендную плату коммунальных платежей, расходов на капитальный и текущий ре-

монт и т.д.

185