Материал: Dogovornoe_pravo

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

Согласно п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Применительно к регистрации права собственности на объект долевого строительства необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ и п.п. 11, 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке171.

Содержание договора. Права и обязанности застройщика, перечисленные в Законе № 214-ФЗ, можно свести к следующему: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать надлежащего качества объект долевого строи-

171 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связан-

ных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

216

5.5. Договор участия в долевом строительстве

тельства участнику долевого строительства в срок, установленный договором. Все обязанности застройщика можно разделить на четыре группы: предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств (наличие вещных прав на земельный участок, государственная регистрация, наличие разрешения на строительство), обязанности по информированию участников долевого строительства (в том числе через СМИ, рекламу, интернет-ресурсы); обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств172.

Всвою очередь участник долевого строительства обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором, принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика, а также имеет право на ознакомление с информацией о застройщике и проекте строительства, на уступку права требования. Дольщик может предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта,

вкотором указывается несоответствие объекта строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.

Вкачестве дополнительных прав дольщика можно выделить право на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требовать возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству, имеет право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в Законе № 214-ФЗ или договоре, на обращение в органы, осуществляющие

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права

172 Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 30 с.; Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М.: Ось-89, 2008. 144 с.

217

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

5.5.5. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве

Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Способами обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве согласно Закону № 214-ФЗ являются:

•залог (ст.ст. 13–15);

•поручительство (ст. 15.1);

•страхование гражданской ответственности (ст. 15.2).

Залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ).

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистра-

ции права собственности застройщика на такой объект.

218

5.5. Договор участия в долевом строительстве

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 Закона № 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Поручительство. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. В случае если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору обеспечивается поручительством банка, удовлетворяющего следующим требованиям:

1)наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

2)осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3)наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн руб.;

4)наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5)соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6)отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровле-

нию кредитной организации;

219

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

7) включение в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Страхование гражданской ответственности. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору:

1)путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

2)заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правила страхования

иудовлетворяющей установленным Законом № 214-ФЗ требованиям.

5.5.6. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возме-

стить контрагенту причиненные убытки (ст.ст. 15, 393 ГК).

220