Материал: Dogovornoe_pravo

5.5. Договор участия в долевом строительстве

можно выделить наличие особых участников (застройщика и участника долевого строительства), привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и др. Рассмотрим более подробно некоторые признаки договора долевого участия.

Предмет договора, или объект долевого строительства. Согласно Закону № 214-ФЗ предметом являются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. У граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.

Кроме того, объект долевого строительства входит в состав многоквартирного дома, т.е. в совокупность разных помещений, принадлежащих разным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является167.

Т.Ю. Майборода справедливо подчеркнула, что объект недвижимости, создаваемый для участника долевого строительства, «… входит в состав возводимого недвижимого имущества в виде части

167 Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: Статут; Российская Правовая Академия, 2009. 640 с.; Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. 544 с.; Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // СПС КонсультантПлюс.

211

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

наряду с частями-объектами, предназначенными для других участников долевого строительства. Отличительной особенностью данного договора выступает то, что объект договора, заключаемого застройщиком с участником долевого строительства, и объект строительства в целом не совпадают. Возведение объекта, предназначенного любому из участников долевого строительства, не исчерпывает обязательств застройщика по созданию определенного объекта недвижимости, будучи лишь долей в общем объеме строительства. Возводимый объект должен быть“сложным”, т.е. состоять из нескольких самостоятельных с точки зрения объектов, предназначенных разным лицам»168.

Стороны договора. Закон № 214-ФЗ выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отношении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне зависимости от организационно-правовой формы, наличие в собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка, способность привлечь денежные средства участников долевого строительства, наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринимателей, физических лиц169. Понятие «участник долевого строительства» Закон № 214-ФЗ на сегодня не содержит.

Цель договора. Для застройщика и участника долевого строительства цели разные. Цель застройщика — извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и расходами, связанными со строительством. Цель граждан (дольщиков) — приобретение в собственность объекта долевого строительства.

168Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 7.

169Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (ред. от 08.06.2015) // СПС КонсультантПлюс; Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // СПС КонсультантПлюс.

212

5.5. Договор участия в долевом строительстве

Содержание договора, т.е. совокупность прав и обязанностей сторон. Форма договора. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой документации (договора, проектной декларации, плана многоквартирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве за-

конодательства о защите прав потребителей.

5.5.3. Стороны договора участия в долевом строительстве

Законом № 214-ФЗ в качестве сторон договора названы участник долевого строительства и застройщик; определены их права, обязанности и ответственность.

Согласно ст. 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с За-

коном № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном

213

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Таким образом, физические лица и индивидуальные предприниматели не могут являться застройщиками по договору участия в долевом строительстве.

Судебная практика подтверждает тот факт, что застройщиками чаще всего являются акционерные общества (преимущественно закрытые акционерные общества) или общества с ограниченной ответственностью170. Однако в Законе № 214-ФЗ нет ограничений применительно к некоммерческим юридическим лицам, следовательно, они также могут являться застройщиками. Их отличие от коммерческих организаций состоит главным образом в том, что в качестве основной цели своей деятельности некоммерческие организации не могут иметь извлечение прибыли. Однако осуществлять предпринимательскую деятельность они могут лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они были созданы, и соответствует этим целям (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Сегодня Закон № 214-ФЗ не содержит определения понятия «участник долевого строительства». Однако на основе положений Закона можно заключить, что участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, вложившее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании зарегистрированного в установленном Законом порядке договора участия в долевом строительстве.

Являясь менее защищенной стороной по договору участия в долевом строительстве, дольщик при вступлении в отношения доле-

170 Определение ВАС РФ от 30 июня 2008 г. № 7989/08 по делу № А56-10038/2007. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Поволжского округа от 20 июня 2008 г. по делу № А559649/07. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Центрального округа от 9 марта 2010 г. по делу № А35-4770/2009. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Определение Липецкого областного суда от 27 декабря 2010 г. по делу № 33-3125/2010. Документ опубликован не был. Доступ из справоч- но-правовой системы «КонсультантПлюс» и др.

214

5.5. Договор участия в долевом строительстве

вого строительства должен быть уверен в гарантии исполнения застройщиком своих обязательств.

В настоящее время Правительством РФ принято Постановление от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства» (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»).

5.5.4. Заключение договора участия в долевом строительстве, его содержание и исполнение

Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ. При этом положения ч. 3 ст. 4 и ч. 3 ст. 13 Закона № 214-ФЗ не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Кроме того, действие положений ст. 4 (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу ст.ст. 1, 3–5 Федерального

закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ.

215