Материал: Dogovornoe_pravo

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

совместной деятельности156, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщи- ка, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие (в том числе договор простого товарищества157, договор об инвестировании жилья158).

Однако и на настоящий момент возникают разночтения среди правоведов при правовой квалификации договоров участия в долевом строительстве.

Во-первых, при анализе договора участия в долевом строительстве учеными отмечено наличие в нем черт, схожих с договором купли-продажи: одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Если речь идет о жилых помещениях, то оба договора подлежат государственной регистрации. К.И. Скловский поясняет, что договоры участия в долевом строительстве, «прямо направленные на приобретение конкретного жилого помещения, едва ли можно вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК РФ только потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи»159.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. высказана позиция, согласно которой, «если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необхо-

156Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 ноября 2004 г. № А43-4697/2004- 31-318. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Поволжского округа от 14 января 1999 г. № А12- 4551/98-С13. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

157Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 ноября 2004 г. № А43-4697/2004- 31-318. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»; Постановление ФАС Поволжского округа от 14 января 1999 г. № А12- 4551/98-С13. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

158Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 г. № 7-В99-17. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

159Скловский К.И. Указ. соч. С. 415.

206

5.5. Договор участия в долевом строительстве

димо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности

вРСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности

(в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество»160.

Во-вторых, при сравнении договора участия в долевом строительстве с договором возмездного оказания услуг необходимо отметить, что предметом последнего являются нематериальные услуги. В литературе указывается на то, что «следует отграничивать от обязательства по оказанию услуг такие отношения, в которых деятельность

услугодателя получает какое-либо овеществленное выражение, существующее отдельно от деятельности исполнителя»161. В договоре участия в долевом строительстве предметом является овеществленная деятельность застройщика. Как следствие, созданный объект недвижимости (результат овеществленной деятельности) участник долевого строительства приобретает в собственность. Таким образом, основное отличие двух рассматриваемых видов договоров состоит в различной экономической форме результата оказываемых услуг.

В-третьих, по мнению большинства авторов, договор участия

вдолевом строительстве имеет много общих черт с договором строительного подряда.

Так, например, Ю.В. Романец считает, что поскольку интересы сторон в правоотношении долевого участия охватывают не только передачу помещений в собственность, но и процесс строительства,

160Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9. С. 148–152.

161Велесова О., Казакова А. Инвестиции в жилищное строительство. Конструирование договорных отношений // Хозяйство и право. 2002. № 9. С. 60 (Приложение к журналу).

207

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

то договор долевого участия необходимо квалифицировать как обязательство подрядного типа162.

А.Г. Щербинин предлагает «отнести долевое участие в строительстве к подрядным отношениям и внести дополнение в гл. 37 ГК РФ, создав дополнительный параграф «Долевое участие в строительстве»163.

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в Письме от 1 августа 2005 г. также отмечает, что «договоры, заключаемые между гражданами, с одной стороны, и строительными организациями-застройщиками — с другой, предметом которых является строительство конкретных объектов недвижимости (в том числе жилых помещений — квартир

вмногоквартирных жилых домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве случаев) являются гражданско-правовыми договорами строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика в лице гражданина определенный объект недвижимости, а за-

казчик обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную договоромцену»164.

Исходя из приведенных определений можно сделать вывод о том, что предмет договора строительного подряда несколько шире, так как включает в себя «выполнение иных строительных работ». Кроме того, по договору участия в долевом строительстве предметом конкретного договора является не объект недвижимости

вцелом, а лишь его часть (объект долевого строительства). Участник долевого строительства, в отличие от заказчика, не обязан создавать

162Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 77; Киндеева Е.А. Права на вновь возведенные и реконструированные объекты недвижимости // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 6. С. 51.

163Щербинин А.Г. Указ. соч. С. 11.

164Письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2005. № 9.

208

5.5. Договор участия в долевом строительстве

условия для строительства объекта, т.е. у него отсутствует интерес относительно процесса строительства.

Таким образом, как справедливо отмечает Е.А. Грызыхина, несовпадение условий и порядка заключения договоров подряда с фак-

тически складывающимися отношениями по долевому участию очевидно165.

Подобной точки зрения придерживается и О.Г. Ершов, который отмечает, что отождествлять эти два договора не нужно, однако договор участия в долевом строительстве следует отнести к договорам о выполнении работ или к договорам подрядной группы166.

Обращаясь к классификации гражданско-правовых договоров и рассматривая договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, необходимо отметить следующее.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным (так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать друг от друга его надлежащего исполнения); двухсторонним (взаимным), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности (участник долевого строительства обязан осуществить финансирование строительства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения его на ввод в эксплуатацию, а застройщик обязан организовать строительство объекта и передать дольщику его долю после получения упомянутого разрешения); возмездным (т.е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ) (участник долевого строительства обязан осуществить финансирование строительства, и именно на этом основании застройщик передает ему его долю).

165Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: монография. Омск: Изд-во ОмГУ, 2008. С. 147.

166Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-право- вых договоров // Нотариус. 2007. № 2. С. 23.

209

Глава 5 Особенности правового регулирования договоров в предпринимательской сфере

5.5.2. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве

Согласно п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Существенными условиями договора являются:

•подлежащий передаче застройщиком конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

•срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

•цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

•гарантийный срок на объект долевого строительства;

•способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данные условия перечислены в п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, и согласно п. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ при отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.

В практике судов распространены случаи, когда при отсутствии

вдоговоре одного из существенных условий такой договор признается незаключенным. И наоборот, при надлежащем определении всех необходимых условий (в том числе предмета) договор (в том числе предварительный договор участия в долевом строительстве) признается заключенным.

Признаки договора участия в долевом строительстве

Договор долевого участия — это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых

210