Содержание
Введение
Глава 1. Рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования
.1 Сущность и классификация объектов и субъектов рынка недвижимости6
.2 Основные направления и программы развития рынка жилой недвижимости
.3 Методика статистической оценки рынка жилой недвижимости
Глава 2. Система показателей рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации (по ЛО)
.1 Особенности формирования информационной базы рынка жилой недвижимости
.2 Соотношение статистических и маркетинговых направлений в исследовании рынка жилой недвижимости
.3 Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости субъекта Российской Федерации
Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости (по Выборгскому району ЛО)
.1 Территориальный анализ рынка жилой недвижимости
.2 Прогноз развития рынка жилой недвижимости
Заключение
Список
литературы
Введение
Актуальность темы исследования. Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей. Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.
Жилищный фонд выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья. Трансформация экономических отношений и последовавшие за ней процессы трансформационного спада в России привели к нарушению целостности системы формирования рынка жилой недвижимости. Это было вызвано рядом существенных трудностей, выразившихся в слабой мотивации частных инвесторов при строительстве жилищного фонда; дисбалансе структуры спроса и предложения на рынке жилья; малоэффективной системе ипотечного кредитования; отсутствии результативного управления; несформированности системы взаимоотношений органов власти с представителями бизнеса, научного сообщества и населения. Продолжается интенсивный рост величины износа жилищного фонда и доли аварийного жилья, планово-предупредительный ремонт фактически заменен на аварийный. Инвестиционная привлекательность жилищной сферы и инновационная активность экономических субъектов остаются низкими. Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в жилищной сфере. Последствия данного кризиса обостряются еще и из-за неопределенности будущего, что является причиной высокого уровня риска при эксплуатации жилищного фонда и дальнейшем развитии рынка жилой недвижимости. Изменчивость внешних и внутренних факторов, влиянию которых подвержено его функционирование, актуализирует необходимость прогнозирования последствий принимаемых управленческих решений для предотвращения финансовых потерь и безопасного развития рынка жилой недвижимости в муниципальном образовании.
В этих условиях принципиальное значение приобретает пересмотр организационно-экономических методов управления жилищным фондом и рынком жилой недвижимости в целом, структурно-качественными параметрами их развития за счет применения инновационных инструментов ипотечного кредитования населения, а также использования кластерного подхода, обеспечивающих усиление роли социально ориентированных направлений развития жилищного фонда в муниципальном образовании (МО), построение эффективных инструментов выявления и нейтрализации возможных опасностей на рынке жилой недвижимости.
На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.
Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2012 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м.
Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также особенности социальных, экономических, климатических условий ее различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья большое значение имеет анализ качества условий проживания и обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской Федерации на основании проведения их многомерной классификации.
Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течение последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.
Объектом исследования является рынок жилья субъекта Российской Федерации (Ленинградской области).
Предметом исследования является совокупность статистических показателей, отражающих состояние и развитие жилищной сферы и рынка жилья в субъекте Российской Федерации.
Целью исследования является анализ жилищной сферы и рынка жилья в Российской Федерации. В соответствии с этой целью в работе поставлены следующие задачи:
проанализировать и обобщить систему показателей, характеризующих жилищный фонд и жилищные условия населения в Российской Федерации;
исследовать тенденции жилищного строительства;
определить критерии оценки жилищных условий населения на основе Всероссийской переписи населения, и сопоставить их содержание с международными рекомендациями;
выявить факторы, влияющие на обеспеченность населения жильем;
осуществить прогнозирования показателей ввода в
действие нового жилья.
Глава 1. Рынок жилой недвижимости как объект
статистического исследования
.1 Сущность и классификация объектов и субъектов
рынка недвижимости
Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.
Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.
По происхождению:
созданные природой без участия труда человека (земельные участки);
являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).
По характеру использования:
жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;
коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
производственная недвижимость: заводы, склады;
сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;
специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. [7, с.40]
В России недвижимость, как правило, делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.
По целям владения:
для ведения бизнеса;
для проживания владельца;
в качестве инвестиций;
для освоения и развития;
для потребления истощимых ресурсов.
По делимости недвижимого имущества на части:
делимое;
неделимое. [10, с.37]
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
По степени специализации:
неспециализированная - недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;
специализированная - редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.
По степени готовности к эксплуатации:
введенные в эксплуатацию;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме:
невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные организационные структуры, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и способствующие повышению эффективности оборота объектов недвижимости. [13, с.89]
Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управления являются:
Российская Федерация;
субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования;
юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;
физические лица Российской Федерации и иностранных государств.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.
.Продавцы - владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).
Строительные организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производственные и непроизводственные). Строительные организации могут сами реализовывать на рынке свою продукцию, а могут привлекать посредников. При привлечении посредников цена увеличивается примерно на 8 -10 %. В настоящее время ситуация меняется в лучшую для покупателя сторону. Посредники продают недвижимость, а их услуги оплачивает продавец, отказываясь от части прибыли. При этом строительная организация быстрее реализует объекты недвижимости, тем самым ускоряя оборот собственных финансовых ресурсов.
.Покупатели и инвесторы - субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.
Инвесторов можно разделить на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управлением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финансирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент (англ. development - развитие) - особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижимости и приносимых им доходов посредством учета изменяющейся ситуации, использования возможностей развития, эффективного вложения капитала. [16, с.214]
Девелопер - это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта. Его деятельность можно разбить на три этапа:
) анализ возможности реализации проекта: определяются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка; выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями; выполняется оценка эффективности проекта; определяются источники финансовых ресурсов; оформляется на строительство и т.п.;
)реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль за ходом строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
.Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с установленными нормами. Основными профессиональными участниками являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации. [19, с.26]
Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов - получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Функции риэлторских фирм:
посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;
операции по расселению;
услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;
услуги по рассрочке покупки недвижимости;
обмены с доплатой. [22, с.31]
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:
консультантов по сделкам с недвижимостью;
брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.
В последнее время агентства недвижимости расширяют интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим весь комплекс услуг на рынке.