Дипломная (вкр): Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

За последние 2 года в Выборге началось строительство ряда офисных центров:

БЦ «Арсенал». Расположение - район Железнодорожная (напротив жилого комплекса «Папула»). Первый деловой центр, начавший работу. Представляет собой реконструированные корпуса двухэтажных казарм. В комплекс входят деловые здания, ресторан и развлекательный центр (боулинг-клуб). В настоящее время, сдается второй корпус. Арендные ставки от 1000 рублей за кв. м. в месяц. Общая площадь - порядка 4 тысяч кв. м.

Международный деловой центр «Виктория». Застройщик - ЗАО «Выборгское карьероуправление». Включает в себя офисный центр и гостиницу. БЦ расположен в самом центре Выборга на Рыночной площади. Гостиница рассчитана на 60 просторных номеров. Предусмотрена конференц-зона. Во дворе центра находится охраняемая парковка. В настоящее время объект сдан. Цена гостиничного номера составляет от 5 000 до 15 000 рублей в сутки.

Торгово-офисный центр «Панорама». Место расположения - набережная 40-летия ВЛКСМ (бывший завод детских колясок). Застройщик - ООО «Уран». В торгово-офисном комплексе общей площадью 11 600кв. м., с цокольного по четвертый этаж разместятся торговые галереи площадью 8 600 кв. м., офисные помещения общей площадью 1 300 кв. м. займут пятый и шестой этажи, на седьмом этаже будет оборудован панорамный ресторан. В настоящее время в здании проводится ремонт фасадов, реконструкция инженерных систем. Арендные ставки - около 1200 рублей за кв. м. в месяц.

Торгово-офисное здание на пересечении ул. Мира и Московского проспекта. Застройщик - ООО «Квартал», инвестор - «Проект АКБ». Строящееся здание состоит из старого и нового корпусов, общая площадь здания составляет 4 600 кв. м. В старом корпусе планируется разместить офисные помещения, а в новом корпусе - торговые площади и небольшое кафе.

Многофункциональное здание на ул. Садовая 15. Застройщик - ООО «Квартет». Площадь помещений - 1 000 кв. м., цокольный и первый этаж планируется использовать как торговые площади, остальные 2 этажа под офисные помещения.

Торгово-деловой центр «Сетка». Место расположения - Рыночная площадь (бывшая сетевязальная фабрика). В здании - два крыла. Офисы расположены на 4-м этаже, а на первых трех размещаются торговые площади, ресторан и СПА-салон. Арендные ставки составляют 1000-1200 рублей за кв. м. в месяц.

Все строящиеся офисные здания относятся к классам С, отдельные можно рассматривать как класс Б. В самом Выборге деление на классы офисных помещений - полностью отсутствует, даже у застройщиков деловых центров.

Общая площадь форматных деловых помещений в Выборге, по окончании строительства вышеперечисленных центров, составит порядка 26 000 - 27 000 кв. м. Учитывая показатели обеспеченностью офисной недвижимостью в крупных городах, это означает, что в перспективе 5-10 лет количество офисных помещений в Выборге может удвоится. На рынке офисной недвижимости следует ожидать:

Развитие встроенных помещений.

Строительство 2-3 форматных БЦ класса Б в центре города, площадью по 3 000 - 4 000 кв. м. Вероятно строительство одного небольшого БЦ класса А.

Расслоение деловой недвижимости по классам, с соответствующим разрывом в уровне арендных ставок.

Начало развития поддерживающей индустрии, в т.ч. гостиничного бизнеса.

Гостиничная недвижимость Выборга до недавнего времени была представлена всего двумя объектами - старой гостиницей «Дружба» и открывшейся несколько лет назад гостиницей «Летучая мышь». В последние два года, в Выборге открылось еще несколько гостиничных объектов, в т.ч. как миниотели, так и форматные, большие гостиницы. В настоящее время, в Выборге работают следующие гостиницы:

«Дружба» (ул. Железнодорожная, 5)

«Выборг» (Ленинградский просп., 18)

«Викинг» (ул. Железнодорожная, 10)

«Летучая мышь» (ул. Николаева,3)

Апарт-отель «Ульберг» (Ленинградский просп.10)

Апарт-отель «Сампо» (ул. Васильева, 11)

Развитие туристической индустрии Выборга и рост общей деловой активности вызовет устойчивый спрос на гостиничную недвижимость. В ближайшие годы можно ожидать появления на рынке еще нескольких гостиничных объектов, в первую очередь, миниотелей и апарт-отелей. Возможно также появление отелей системы «Bed & Breakfast», рассчитанных на молодежный туризм как из России, так и из Европы. Их развитие не требует масштабных инвестиций и эффективно вписывается в историческую застройку

.2 Прогноз развития рынка жилой недвижимости

В целом, как и в других районах Ленинградской области, в Выборгском районе активно развивается сегмент недвижимости эконом-класса. Покупателям предлагаются небольшие участки под застройку или дома небольшого метража.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Множество коттеджных поселков возводится рядом с Симагино. В этом районе ценовой сегмент существенно ниже, чем непосредственно на границе с Курортным районом. Покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках Mainila(от 2,1 млн. рублей), «Европа», «КивеннапаСимагино» (от 2 млн. рублей), «Терра Ленинское» (от 7,6 млн. рублей) и «Финский дом» (от 1,3 млн. рублей).

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «Кивеннапа Подгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей - от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» - малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

В 35 км от КАД располагается коттеджный поселок «Малая Малиновка», в котором строятся коттеджи площадью от 129 до 250 кв. м. Стоимость коттеджей - от 4,5 млн. рублей. В 38 км от КАД находится коттеджный поселок «Еловая аллея», где продаются земельные участки с подрядом стоимостью от 4,1 млн. рублей.

Неподалеку от Рощино возводятся 2 коттеджных поселка - «Балаково» и «Балтийская Ривьера». В «Балаково» строятся просторные дома в скандинавском стиле площадью от 212 до 422 кв. м. В «Балтийской Ривьере», расположенной на берегу Финского залива, продаются участки с подрядом и без. В 53 км от КАД строится коттеджный поселок «Сойттола», в котором предлагаются коттеджи площадью от 160 до 300 кв. м. Стоимость коттеджей - от 12,3 млн. рублей. В 60-70 км от КАД покупатели могут приобрести коттеджи в коттеджных поселках PatrikkiClub (элитные дома от 330 кв. м.), «Галактика» (участок от 1,9 млн. рублей), «Приветнинское» (участок от 1,8 млн. рублей), «Русская Красавица» (коттеджи площадью от 216 кв. м.).

В 80 км от КАД строятся элитные коттеджные поселки «Береговая горка» (от 11,5 млн рублей), CLUB(от 13,4 млн. рублей), «Солнечный берег» (от 7 млн. рублей) и «Правдинское озеро» (от до 8,5 млн. рублей). Также покупателям предлагаются коттеджи в коттеджных поселках «Светлогорье» (до 368 кв. м.), «Краснофлотское» (до 286 кв. м.) и SKIHouse (до 179 кв. м.). Земельные участки с подрядом и без можно купить в поселках «Большая Медведица», «Видная горка», «Чистый ключ» и т.д.

В 90 км от КАД в Выборгском районе располагаются 2 коттеджных поселка «Глубокое» и «Песчаный берег». В ДНП «Глубокое» покупателям предлагаются земельные участки площадью по 25 соток, а в поселке «Песчаный берег» - участки с подрядом и без площадью от 12 до 15 соток.

В 100 км от КАД продаются земельные участки в коттеджных поселках «Вуокса Плюс», «Марьин Парк», «Святое озеро» и «Усадьба Стрельцово». В коттеджном поселке «Ягодное» строятся 140 домов, стоимость которых составляет от 4,5 млн. рублей.

Коттеджные поселки, расположенные на удалении более 100 километров от КАД, выбирают обычно не для постоянного проживания, а для отдыха за городом. На сегодняшний день в Выборгском районе ЛО реализуется всего 5 коттеджных поселков, расположенных более чем в 100 км от КАД. Три из пяти поселков реализует компания «Стинком». Ей принадлежат поселки «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония». В этих поселках продаются земельные участки с подрядом и без. Также земельные участки можно приобрести в коттеджных поселках «Морская крепость» и «Александровское».

Тем не менее, из-за значительной удаленности района от Петербурга, район остается элитным. На границе Выборгского района ЛО и Санкт-Петербурга продолжают строиться элитные коттеджные поселки, в которых продаются дорогостоящие загородные дома. Также элитные жилые комплексы возникают и в пределах 30-80 км от КАД, поскольку многие состоятельные люди предпочитают жить в экологически чистых районах, окруженные настоящей природой. Стоимость коттеджей в этом районе соответствует понятиям об элитной недвижимости: люди покупают не только комфортабельные дома, но и возможность жить в гармонии с природой.

Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом должна включать анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это объясняется тем, что в ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор, учитывающий благосостояние населения, которое определяет платежеспособный спрос на объекты недвижимости.

Исходя из того, в какую группу попал регион можно делать вывод о том, насколько в нем развит рынок жилой недвижимости, в какие из этих регионов наиболее вероятны инвестиционные вливания. Данная группировка позволила выявить регионы с наиболее негативной ситуацией, где условия проживания не только не соответствуют установленным нормам, но также у населения не имеется никакой возможности изменить сложившуюся ситуацию. На социально-экономическое развитие данных регионов должно быть направлено пристальное внимание властей.

На каждый показатель рынка недвижимости оказывает влияние целая система факторов, комплексная оценка влияний которых позволяет наиболее полно и достоверно характеризовать реально существующие причинно-следственные связи и взаимозависимости между ними и показателями, оценивающими результаты деятельности на рынке недвижимости.

Заключение

Основные выводы по итогам исследования:

При статистическом исследовании возможна классификация объектов недвижимости по ряду признаков: происхождение, целевое использование, делимость, специализация, эксплуатация, степень готовности. Также анализ ведётся по субъектам рынка недвижимости.

Необходимым минимумом показателей, используемых при статистическом исследовании рынка жилья, являются:

Состояние жилищного фонда

Характеристика жилищных условий населения

Ввод в действие жилищного фонда

Доступность приобретения жилья для населения

Благоустройство жилищного фонда

Доступность жилищно-коммунальных услуг для населения

Анализ показывает, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Выводы собственно по анализу рынка недвижимости Выборгского района ЛО в жилом секторе:

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса - все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же - настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Выборгский район Ленобласти всегда привлекал покупателей загородной недвижимости своей неповторимой природой. Множество озер, в том числе ледниковых, уникальные ландшафты, близость Карелии, чистые леса - все это сделало Выборгский район одним из самых популярных для строительства коттеджных поселков.

На сегодняшний день на территории Выборгского района реализуется 69 проектов. Коттеджные поселки расположились в 25-105 км от КАД. Некоторые поселки располагаются на границе с Санкт-Петербургом, другие же - настолько удалены от города, что их удаленность можно отсчитывать не от Петербурга, а от границы с Финляндией.

Наиболее востребованными и дорогими являются коттеджные поселки, которые строятся в Выборгском районе ЛО, на самой границе с Курортным районом Санкт-Петербурга. Около поселка Ленинское возводятся 2 коттеджных поселка «Ленинское» и SanRepino. В коттеджном поселке «Ленинское» продаются земельные участки без подряда. Коттеджный поселок SanRepino относится к элитному классу недвижимости: здесь продаются загородные дома площадью от 325 до 548 кв. м., которые стоят от 29,4 до 53,4 млн. рублей.

Чем дальше в сторону Финляндии и Выборга, тем ниже цены на коттеджи и таунхаусы. На сегодняшний день в пределах 30-50 км от КАД реализуются 15 коттеджных поселков. В 34 км от КАД строится коттеджный поселок «КивеннапаПодгорное», в котором предлагаются коттеджи площадью от 50 до 137 кв. м. Стоимость коттеджей - от 1,8 млн. рублей. В 39 км от КАД возводится еще один проект от компании «Кивеннапа» - малоэтажный жилой комплекс «Кивеннапа Север», на территории которого строятся таунхаусы, коттеджи, квадроксы, сблокированные дома и многоквартирные малоэтажные дома. В этом комплексе можно приобрести таунхаус стоимость от 1 миллиона рублей.

В 40-50 км от КАД в стадии реализации находятся 11 коттеджных поселков. Покупатели могут приобрести коттеджи в элитном поселке «Классика», в поселке бизнес-класса «Лесная дача», в элитных поселках «На Заречной», «Рощинская сказка», «Хвойный» и «Подгорье». Земельные участки с подрядом и без продаются в коттеджных поселках «Хвойная сказка», «Новые Ольшаники», «Малое Репино», «Видовое» и RaviolaHouse.

Список литературы