Дипломная (вкр): Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

Поскольку проблема инфляции будет очень острой в 2014 г., денежно-кредитные власти России должны будут принять решение относительно повышения ключевых ставок для борьбы с растущими ценами или поддержания экономического роста. Ввиду высокой вероятности увеличения ключевых ставок в I квартале 2014 г, прогнозируется стабилизация доходностей на текущем уровне для всех секторов недвижимости в краткосрочной перспективе.

Таким образом, можно отметить, что российский рынок жилья имеет большое количество проблем, которые требуют срочного устранения. Решением этих проблем должны стать: расширение платежеспособного спроса населения, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, создание льготных условий на строительство или покупку жилья, увеличение количества федеральных программ государства, привлечение инвестиционных капиталов, а также принятие законов, способствующих развитию рынка недвижимости в целом.

Одной из важнейших социально-экономических проблем современной России выступает проблема расширения жилищного рынка и решения вопросов доступности жилья. При этом необходимо учитывать, что на рынке жилья функционируют различные продукты и услуги, многообразие которых позволяет обеспечить становление и развитие многих форм предпринимательства. Рыночные преобразования коренным образом видоизменили жилищную систему. [20, с.20]

При централизованной системе хозяйствования строительством жилья занимались крупные государственные строительные организации. В рыночных условиях хозяйствования необходимо формирование предпринимательских структур в сфере строительства и аренды жилья. Данные предпринимательские структуры являются основными институтами, влияющими на развитие жилищного рынка. В то же время, указанные структуры слабо изучены - в России отсутствует статистика по аренде жилья, слабо регулируется соответствующая предпринимательская деятельность.

В условиях острого дефицита инвестиционных ресурсов у домохозяйств и малой доступности для них кредитных ресурсов необходимо формирование нового звена жилищной системы - «доходных домов», где востребован потенциал предпринимательства. Однако для формирования данного звена с активным участием предпринимательских структур необходим особый организационно-экономический механизм. Выделим его ключевые элементы:

формирование законодательной базы для строительства, оформления статуса и предпринимательского использования «доходных домов»;

предоставление налоговых каникул в период строительства и первых лет эксплуатации «доходных домов» (до 4-5 лет);

государственное регулирование арендной платы в «доходных домах» с помощью предоставления налоговых преференций, государственных гарантий;

создание экономических условий для широкого инвестирования средств в «доходные дома»;

субсидирование арендной платы за счет средств регионального бюджета для социально-незащищенной категории граждан. [24, с.19]

В условиях рыночных преобразований решение жилищной проблемы существенно усложняется и приобретает противоречивый характер, о чем свидетельствует неустойчивость движения жилищного рынка России (рис. 1).

Рисунок 1 - Ввод в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

Динамика обеспеченности жильем на душу населения отражена на рис. 2.

Рисунок 2 - Площадь жилых помещений на душу населения

В структуре жилого фонда постоянно растет доля аварийного и ветхого жилья, что ставит перед рынком жилья задачи интенсификации (рис. 3).

Рисунок 3 - Ветхий и аварийный жилищный фонд

В исследовании рынка жилья следует исходить из того факта, что к установившимся на нем формам предпринимательства относятся предпринимательство в сфере жилищного строительства и предпринимательство в сфере доступа к услугам аренды жилья, причем первая из указанных форм отличается достаточно высокой инвестиционной привлекательностью (рис. 4).

Рисунок 4 - Инвестиции в основной капитал строительных бизнес структур

Вместе с тем, на развитии предпринимательство в сфере жилищного строительства сказываются доходные ограничения российских домохозяйств, а также ограничения в доступе к кредиту (рис. 5).

Рисунок 5 - Объемы кредитования строительства, млн. руб.

Оценивая развитие предпринимательства в сфере строительства жилья, необходимо обратить внимание на структуру покупательского спроса. Жилье высокого класса наиболее востребовано на рынке. При этом часть квартир и домов не сразу реализуется, остается высокой доля незавершенного строительства. Соответственно, предприниматели в этой сфере вынуждены прибегать к другим источникам финансирования, выходить на фондовый рынок, размещая облигации и векселя. В 2013 г. доходность по облигациям предпринимательских структур в сфере строительства варьировалась в пределах 11-16%, что превышает уровень ставок по депозитам в коммерческих банках. При этом инвесторы доверяли только крупным предпринимателям в строительной сфере, зарекомендовавшим себя на рынке. Небольшие строительные компании не могут себе позволить выход на фондовый рынок, так как ставки и доходность по облигациям зависят от репутации и надежности компаний, их кредитного рейтинга и капитализации. Кроме того, выпуск облигаций - процесс довольно сложный и дорогостоящий. К преимуществам выпуска облигаций можно отнести возможность управлять долговыми обязательствами и выход за жесткие рамки кредитных договоров. [27, с.36]

В связи с высокой долей незавершенного строительства и пустующими квартирами и домами просроченная задолженность по кредитам предпринимателей в сфере жилищного строительства остается на высоком уровне, что обусловливает дороговизну строящегося жилья и снижение доступности его для населения (табл. 1).

Таблица 1 - Соотношение среднегодовой стоимости 1 кв.м. на первичном рынке жилья с потенциальным платежеспособным спросом на жилье, руб.

Данные, приведенные в табл. 1, свидетельствуют о том, что при сохранении существующего соотношения стоимости одного метра жилья и платежеспособного спроса развитие предпринимательства в данной сфере практически приостановится. В настоящее время население территорий России может направить на приобретение недвижимости лишь незначительную часть своих денежных доходов (рис. 6).

Рисунок 7 - Использование денежных доходов на приобретение недвижимости по Федеральным округам, % от общего объема денежных доходов населения

Отношение рынка жилья к сфере социальной экономики, для которой характерно переплетение частных, комбинированных и общественных благ, обусловливает специфические характеристики предпринимательства на данном рынке: наличие масштабных социальных обязательств бизнес структур, адекватных представительности общественных благ; необходимость формирования специальных механизмов государственного регулирования предпринимательства, обеспечивающих потребности в социальной защите потребителей жилищных благ; обременение бизнес структур высокими инвестиционными и хозяйственными рисками, что предполагает широкое использование для развития предпринимательства возможностей государственно-частного и муниципально-частного партнерств.

Эксперты рынка жилой недвижимости отмечают, дать точный прогноз по изменениям цен на жилую недвижимость довольно сложно. Однако можно предположить, что в 2014 году вслед за инфляцией начнется рост цен, а это несомненно повлечет некоторое подорожание объектов недвижимости. Если макроэкономические показатели ухудшатся, то в след за снижением спроса на рынке недвижимости может последовать стагнация.

В 2014 году ситуация рынка вторичной недвижимости, по мнению аналитиков, кардинально не изменится. Продолжат развиваться основные тенденции 2012-13 гг.: плавный рост цен на жилье, ужесточение условий ипотечного кредитования, а также преобладание на рынке сделок с недвижимостью эконом-класса.

Хотя большинство российских и мировых экспертов делают мрачные прогнозы развития глобальной экономики в 2014 году, российский рынок вторичной недвижимости в ближайшие 12 месяцев спад не ждет. Для такого утверждения есть веские основания.

Устойчивость российского вторичного рынка зависит прежде всего от стабильности отечественной экономики. Правительству пока удается сводить бездефицитный бюджет (согласно оценкам ЦБ, по итогам 2013 года профицит бюджета РФ должен составить 0,8-0,9% ВВП) и избегать огромных заимствований на внешнем рынке, которые уже ввергли страны еврозоны в серьезнейший долговой кризис. Прогнозы по остальным макроэкономическим показателям России на 2014 год также вполне благоприятные. К примеру, рост ВВП в этом году по оценкам Министерства экономического развития России составит 3,7%, что неплохо, учитывая рецессию в странах Старого Света, которые традиционно являются одними из главных торговых партнеров нашей страны.

Но многое в развитии отечественной экономики на ближайшую перспективу будет зависеть от изменения цены на нефть, которая в 2014 году ожидается на уровне 100 долл. за баррель. Такой прогноз вполне устраивает российские власти, и если он верен, то дефицит федерального бюджета в 2014 году не превысит 1,6% ВВП. Инфляция прогнозируется ниже значений 2013-го - рост цен в будущем году ожидается на уровне 5-6%.

Однако в июле 2014 года нас ожидает очередное повышение тарифов, налогов и акцизов. В это время будут подняты тарифы на свет и газ (на 15%), акцизы на топливо, алкоголь и табак (на 30%). Кроме того, к концу 2012 года планируется завершить кадастровую оценку объектов недвижимости по стране, что позволит субъектам РФ начать собирать налоги исходя из рыночной стоимости данных активов. Согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Обсуждается также возможность введения в ближайшее время налога на роскошь.

По мнению экспертов, в целом 2014 год будет тяжелым для экономики России, так как общемировые проблемы неминуемо настигнут в это время и нашу страну. Неблагоприятное состояние отечественной промышленности, повышение ипотечных ставок, медленное развитие малого и среднего бизнеса, продолжающийся отток капитала из страны и ряд других факторов окажут в будущем году негативное влияние на рынок недвижимости России.

Цены на недвижимость в 2014 году будут вести себя предсказуемо - ожидается, что они станут расти в пределах инфляции. Вряд ли в ближайшем будущем мы станем свидетелями резкого изменения ценовой ситуации на рынке недвижимости. Динамика роста цен будет такой же, как и в 2012-13 гг.: в первом квартале нас ожидает небольшое снижение цен (до 5%), начиная с осени - медленный, но стабильный их рост. В целом в 2012 году, а также в среднесрочной перспективе (ближайшие два года - пять лет) можно говорить о росте стоимости недвижимости в пределах инфляции, то есть, на 5-7% в год.

Таким образом, в 2014 году на российском вторичном рынке кардинальных изменений не ожидается. И даже если состояние отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют значительного падения цен на недвижимость.

1.3Методика статистической оценки рынка жилой недвижимости

Процесс проведения статистического наблюдения и обработки информации состоит из ряда последовательных этапов, основная задача которых - гарантировать качество результатов на каждой стадии. Показатели, характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе форм федерального статистического наблюдения, предоставляемых территориальными органами Федеральной Службы Государственной Статистики.

Основываясь на результатах анализа указанных форм, можно выделить шесть групп показателей:

состояние жилищного фонда;

характеристика жилищных условий населения;

ввод в действие жилищного фонда;

доступность приобретения жилья для населения;

благоустройство жилищного фонда;

доступность жилищно-коммунальных услуг для населения. [29, с.90].

Система показателей рынка жилой недвижимости представлена на рис.1.1.

Рис. 1.1. Система показателей рынка жилой недвижимости

Таблица 2 - Система статистических показателей, сформированная на основе форм федерального статистического наблюдения