Дипломная (вкр): Анализ рынка недвижимости Выборгского района Ленинградской области

Цена на жилье в отдаленных районах достигает 14 тыс руб кв.м. (в Сланцевском районе), 31,7 тыс.руб.за кв.м в Бокситогорском районе и далее цена в отдаленных районах колеблется от 33,6 до 37,5 тыс.кв.м.

Уровень безработицы примерно соответствует рейтингу районов по объему строительства жилья и цене квадратного метра. Самый высокий уровень безработицы в Бокситогорском, Сланцевском, Лужском и Тихвинском районах.

Количество населения меньше всего в Лодейнопольском районе - 30,7 тыс. человек, далее следует Подпорожский район (31,7 тыс.человек) и Сланцевский район (43,5 тыс. человек).

Таким образом, можно делать вывод, что жилищному строительству в первую очередь будет способствовать развитие производственных и сельскохозяйственных зон поселений, во вторую очередь - обеспечение комфортной среды обитания и жизнедеятельности проживающих там граждан, путем строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур на территориях жилых кварталов.

Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости (по Выборгскому району ЛО)

3.1 Территориальный анализ рынка жилой недвижимости

недвижимость рынок жилье

Выборг (финское название Viipuri) - административный центр Выборгского муниципального района Ленинградской области. Расположен на берегу Финского залива в 132 км к северо-западу от Санкт-Петербурга.

Территория города - 102 кв.км. Протяжённость города с севера на юг и с востока на запад - около 14 километров.

В Выборге находится самый старый жилой дом региона: есть одноэтажная постройка, которая, по уверениям историков, возведена еще в XIV веке. Это свидетельствует о привлекательности района для туристов и одновременно отчасти характеризует состояние жилого фонда. Однокомнатная квартира в «хрущевке» в Выборге уже сейчас стоит примерно столько же, сколько квартира-студия в Иматре, а дома в Финляндии, недалеко от границы - существенно дешевле аналогичных, но расположенных с нашей стороны.

Выборг относится к городам «европейского типа», т.е. экономическая и культурная активность в нем сосредоточена в историческом центре города. Типичный европейский город представляет собой древнее историческое ядро с радиальными главными улицами. В историческом ядре города аккумулированы культурные ценности, такие как музеи, театры, религиозные и культурные памятники. Там также находится большинство торговых центров, заведений общественного питания, деловых зданий. Там же активно формируется деловой центр.

Основная деловая, культурная и торговая жизнь города протекает в Центре, в границах Батарейной улицы, Железнодорожной улицы и Замкового моста. Застройка в этом районе довольно хаотичная, в основном представлена многоэтажными домами 18 в. - 1 половины 20 века. Много исторических и культурных памятников, а также аварийных зданий. Микрорайон Железнодорожный, хотя и прилегает к центру, развит значительно слабее. Там застройка сформирована домами 20 века постройки. Микрорайоны Южный и имени Ленина представляют собой типичные «спальники». Прочие микрорайоны застроены частными малоэтажными домами, которые постепенно вытесняются коттеджами.

Таким образом, в пространственной структуре Выборга присутствует довольно компактное историческое ядро, окруженное с одной стороны полукольцом многоэтажной застройки. Окраинные микрорайоны города расположены хаотично и имеют слабую привязку к общему городскому пространству. Их застройка в основном представлена частным сектором. В общем виде, город состоит из центральной части (которая повторяет структуру обычного города и включает в себя историческое ядро и «спальные районы») и слабо связанных с ней периферийных элементов. Это привело к следующим последствиям для городской среды и рынков недвижимости:

Развитие современной деловой, торговой и развлекательной недвижимости, а также жилой недвижимости компактифицировано в центральной части города. Культурно-исторический центр города развивается в направлении престижного, многофункционального района.

Развитие современных крупных форматов торговли, таких как крупные ТРЦ, происходит по границе исторической части города и спальных районов.

Несмотря на развитое промышленное производство, основную долю в экономике Выборга составляют торговля и услуги. Объем промышленного производства постепенно сокращается. Причина сокращения доли промышленности - рост сегментов торговли и услуг.

В Выборге и его окрестностях реализуется несколько крупных инфраструктурных проектов:

мультимодальный контейнерный хаб на базе Выборгского порта

морской газопровод в Европу «Северный Поток»

нефтепровод системы БТС (Балтийская трубопроводная система)

Кроме того, в Выборгском районе планируется создание зоны «Выборгский индустриальный парк» площадью 10 га. Основной специализацией «Выборгского парка» станет металлообработка.

Выборг по параметрам своего развития относится к городам с развивающейся постиндустриальной экономикой. Для таких городов характерно:

Быстрое развитие сектора услуг, торговли, общественного питания

Рост спроса на форматные деловые и торговые помещения, строительство соответствующих современных объектов

Диверсификация предложения на всех рынках недвижимости, в особенности на рынке жилья, рост спроса на нетиповые форматы жилья

Рост внимания к городской среде

Рынок жилой недвижимости Выборга значительно опережает в своем развитии другие города Ленинградской области. В отличие от других городов, в Выборге четко обозначился переход от точечной застройки монофункциональными домами к строительству домов со встроенной инфраструктурой. Из всех городов Ленинградской области, подобные дома начали строится только в Ломоносове и Гатчине. Также в Выборге происходит явная сегментация жилья по классу, цене и качеству, причем данный тренд будет только усугубляться.

Одним из основных направлений социально- экономического развития является жилищное строительство.

В соответствии с утвержденным генеральным планом МО «Город Выборг» в районе массовой жилой застройки города Выборга в 2011-2014 годах строительство осуществляется:

на территории «Северного» квартала микрорайона «Д» (12,65га), расположенного между улицами Приморской, Большой Каменной, Круговой и Травяной, 2-х новых жилых комплексов: - жилой комплекс на 350 квартир (корпус 44,46,47) по ул. Травяной и жилой комплекс на 230 квартир (корпус 31) -5-9-12 этажный жилой дом по пр. Победы;

на территории «Западного» квартала между улицами Приморской, Травяной, Круговой (10,7га) 2-х жилых комплексов -на 349 и180 квартир по ул. Травяной и на 228 квартир по пр. Победы;

на территории «Южного» квартала, расположенного между улицами Круговой, Большой Каменной, Большой Черноземной (21,57га) трех многоэтажных жилых комплексов: по ул. Круговой - корпус 13 на 300 квартир, по ул. Круговой и Большой Черноземной - корпус 131-135 на 444 квартиры и группы домов на 495 квартир.

Для развития жилищного строительства требуется реконструкция коммунального хозяйства, строительство водоочистных сооружений, тепловых сетей.

В целях развития жилищного строительства на 2011-2014г.г. производится застройка третьего планировочного района г. Выборга с разработкой проекта планировки территории с выделением 1-ой очереди строительства. В настоящее время выделен земельный участок ОАО «Консорциум-жилье Ленинградской области-2010» для проведения изыскательских работ по корректуре красных линий квартала «2» микрорайона «1». Для этого требуется инженерная подготовка территории, развитие инженерной инфраструктуры, дорог и строительство объектов социальной сферы.

Продолжается проведение проектно-изыскательских работ и подготовка площадок для строительства жилья по следующим адресам: пересечение ул. Тупиковая - ул. Горная, угол проспекта Ленина и Рыбного переулка, пересечение ул. Димитрова и ул. Северной, ул. Физкультурная, ул. Путейская. Инженерное обеспечение площадок жилищного строительства в городе Выборге будет осуществляться как от централизованных источников, так и от автономных систем (газовые котельные, подземные источники водоснабжения, локальные очистные сооружения).

Таблица 3.1

Ввод в эксплуатацию жилых домов в МО «Город Выборг» в период 2010-2014 годы

Стоимость квартир на вторичном рынке Выборга в среднем составляет порядка 55 -90 000 рублей за кв. м. (1400-2300 евро). Квартиры, расположенные в «престижных» местах (Красная площадь и т.п.) могут достигать 3200 евро за кв. м.

В Выборге в настоящее время почти завершился первый этап девелопмента жилья. Исторический центр и окраины центра Выборга уже не имеют так, как раньше, большое количество свободных пятен земли и ветхих зданий, подходящих под редевелопмент. Но это не означает, что в течение 2-3 лет в Выборге не будет анонсирована новая волна девелоперских проектов жилых комплексов. Скорее всего, эти комплексы будут иметь следующие особенности:

Более четкие различия по классу жилья, вообще - жилье разных классов и типов;

Использование стандартов строительства и представлений о качестве жизни.

Скорее всего следует ожидать появление следующих объектов:

-3 коттеджных поселка на 20-50 домов в пригородах Выборга, в первую очередь, у Финского залива и в бухте Защитная.

-4 жилых дома «точечной застройки». Эти дома будут располагаться в центре Выборга и относится или к «бизнес-классу», или к элитному жилью. Из них как минимум 2 комплекса будут принадлежать застройщикам из Санкт-Петербурга. Дома будут иметь встроенные торговые и коммерческие помещения на первых этажах.

многоэтажный жилой комплекс со всей инфраструктурой (встроенными спортивными комплексами, кафе и т.д.). Застройщиком комплекса будет санкт-петербургская или московская компания. Комплекс будет позиционироваться как элитный и широко рекламироваться.

Выборгский район - самый большой в Ленобласти, его территория - 7350,9 кв.км, население, по официальным данным, составляет 188 500 человек. Из них 78 600 проживает в Выборге. От Выборга до Петербурга - 140 километров сосновых лесов, озер и прочих ландшафтных прелестей. Поэтому квартирный рынок - преимущественно локальный (внутренний), зато по части индивидуального строительства домов для сезонного проживания район занимает одно из первых мест в регионе. Площадь жилья в многоквартирных домах Выборгского района - 3 913 200 кв. м, в индивидуальных домах - 469 300 кв. м, при этом, если считать в штуках, квартир в 10 раз больше, чем домов (78 975 против 7838). Правда, необходимо учесть, что множество частных домов по официальному учету не проходит, в том числе - практически вся новая коттеджная застройка (со статусом садоводств или ДНП). В квартирном фонде, что вполне естественно, если учесть преобладание многоэтажек, высока доля муниципальной собственности - 40%. По общей площади жилых помещений преобладают панельные многоквартирные дома (1550 штук), ненамного меньше кирпичных (1535). В индивидуальном строительстве дерево вне конкуренции - 5470, кирпичных - 1318. Больше всего жилья в районе построено с 1946-го по 1970 год, поэтому износ большего количества площади составляет от 31 до 65%. К аварийным отнесены 215 многоквартирных домов.

Квартирный рынок Выборга представляет определенный интерес и для петербургских риэлторов. В среднем аналитики оценивают выборгские квартиры на 20-25% дешевле, чем аналогичные квартиры в Петербурге. Впрочем, разброс цен довольно большой. Однокомнатную квартиру в типовом доме в Выборге можно купить за 1,5-2,5 млн. рублей. В Выборге ведется довольно активное новое строительство. В 2007-2010 гг застройщики работали на 15 площадках: СК «Рыбинская» строит жилой комплекс на 243 квартиры на углу Крепостной ул. и Московского проспекта, компания «Гринвич» возводит дом на 88 квартир на Садовой улице, и т.д. Петербургские застройщики здесь тоже присутствуют. ИВИ-93 сооружает корпус на 295 квартир на Круговой, «Ленстройтрест» внедряет жилье стандарта «Оптима» Компания «Возрождение Санкт-Петербурга» решилась выйти на выборгский рынок жилья с первым проектом элитного класса. (До этого верхом «крутизны» здесь считались отремонтированные «сталинки».) В конце прошлого года был завершен проект «Конунг» (реконструкция и частичная достройка исторического дома на Ратушной площади): четыре этажа, всего 26 квартир, паркинг на 21 авто. Общая площадь здания - 6133,6 кв. м.

Выборг выделяется среди городов Ленинградской области достаточно динамичным рынком торговой недвижимости. В нем на глазах заканчивается период неформатной и стихийной торговли и начинается волна строительства форматных торговых объектов. Первыми строятся продуктовые супермаркеты и гипермаркеты; начитается постепенное строительство многофункциональных центров.

Общая площадь торговых объектов в Выборге сегодня, по данным аналитиков журнала Commercial Real Estate, составляет около 65 000 кв. м, однако основная торговля до сих пор сосредоточена во встроенных помещениях, главными арендаторами которых выступают местные индивидуальные предприниматели.

В городе работают супермаркеты-дискаунтеры «СемьЯ», «Дикси», «Пятёрочка», «Полушка». На окраине города работает гипермаркет крупной сети «Карусель». Планируется строительство гипермаркета «О’КЕЙ» и торгового центра «Лента».

Крупными по местным меркам считаются торговые комплексы «Алиса» (около 1 000 кв. м), «Выборг» (1 450 кв. м.), «Радиус» (2 400 кв. м.), торгово-офисный центр на Московском проспекте (4,6 м.). Можно также упомянуть ТЦ «Глобус», «Мозаика», а также недавно введенный торгово-офисный центр «Сетка».

Готовится к вводу торгово-офисный центр «Панорама» (8 000 кв. м. торговых площадей, 1 300 кв. м. - офисных). В Выборге будет введен в эксплуатацию торговый центр на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского, общая площадь помещений составит 8 600.

Действуют два рынка: «Центральный» и «Южный», но по всем данным, их роль и оборот быстро сокращаются.

Большинство торговых центров сосредоточено в центре Выборга и на периферии центральной части города. В районе Папула современные торговые объекты полностью отсутствуют.

В течение 3-4 лет в Выборге следует ожидать:

Насыщение рынка форматными продуктовыми гипермаркетами (со строительством Ленты и ОКЕЙ) и вытеснение части старых неформатных продуктовых магазинов.

Строительство небольших ТЦ в спальных районах.

Строительство 1-2 крупных, форматных торгово-развлекательных центров на периферии города (вероятно, с якорным арендатором - кинотеатром). Постепенное начало закрытия и перепрофилирования небольших ТЦ первой волны в центральной части города.

Через 4-6 лет возможно формирование нескольких торговых улиц в центре города.

Рынок деловой недвижимости в Выборге, как и в других городах Ленинградской области, находится в середине начального этапа развития. В городе - полное отсутствие предложения форматных площадей, слабо развита встроенная недвижимость. При этом, в последние 2 года в Выборге началось строительство первых бизнес-центров. В основном, это перепрофилирование заводских зданий, хотя появился и первый объект, построенный с нуля.

В Выборге крайне широко распространена продажа офисных помещений. Встроенные офисные помещения, к примеру, взять в аренду практически невозможно. Арендные ставки не имеют четкой фиксации и слабо зависят от расположения объекта. На встроенные помещения они составляют от 1000 до 1500 рублей в месяц за кв. м. Для первых открывшихся в городе бизнес-центров уровень арендных ставок составляет от 1000 рублей за кв. м. в месяц . НДС в сумму не входит, т.к. большинство работают или по упрощенной схеме налогообложения, или «черным налом». Также не входят коммунальные и эксплуатационные платежи; соответствующие услуги, включая телефон и интернет, оплачиваются отдельно.