Оценщик - независимый специалист по установлению в отношении объектов недвижимости рыночной или иной стоимости. Эта профессия была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной или иной стоимости недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
Основными видами пользования услугами оценщиков являются оценки стоимости:
по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
перед реконструкцией недвижимости для определения прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости с учетом затрат на преобразование объекта;
при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др. [26, с.56]
Кредитно-финансовые организации предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами. Основными из них являются банки. Банки - пассивные участники рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.
.Государственные органы и организации: бюро технической инвентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, органы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:
законодательное установление правил и ограничений;
учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;
распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;
контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;
инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.
регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;
установление льгот и ограничений (законодательные ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью. [30, с.79]
Таким образом, эффективный рынок недвижимости
обеспечивает гармоничное взаимодействие всех субъектов, присутствующих на нем,
а диспропорции его развития свидетельствуют о недостатке правовых,
экономических и финансовых вопросов, требующих решения
.2 Основные направления и программы развития
рынка жилой недвижимости
Жилищный фонд занимает огромный сегмент современного рынка России. Жилье всегда пользуется спросом у потенциальных покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В результате высокого спроса на данный сегмент, тенденция предложение на продажу соответственно увеличилась. Рынок жилой недвижимости сегодня достаточно разнообразен, объекты жилой недвижимости обладают различным набором свойств, таких как физические (материал изготовления, внутренняя планировка, отделка объекта и др.), субъективных, определяемых точкой зрения покупателя (близость к центру, наличие шума и др.) и т.д. Многообразие свойств объекта жилой недвижимости обуславливает различный диапазон цены предложения на рынке.
Первичный рынок недвижимости, играет преимущественное значение, как для экономики страны в целом, так и для муниципальных образований в частности, поскольку за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья.
Конкурентными преимуществами первичного рынка жилья для потенциальных покупателей выступают различные факторы, доминирующим из которых выступает: новое жилье, ранее не эксплуатируемое на рынке жилой недвижимости, соответственно это новые коммуникации и инженерные системы; наиболее высокое предложение недорогих ликвидных квартир, это возможность сделать самостоятельный ремонт в новом жилье. Существуют и другие конкурентные преимущества, такие как покупка квартиры, за более низкую стоимость на ранних стадиях строительства дома, но не следует забывать, что данный метод приобретения жилья рискованный.
Покупка квартиры, выступает выгодным вложением денежных средств, поскольку при перепродаже можно получить определенный доход.
Одним из главных недостатков первичного рынка жилья выступает то, что продаются объекты, на которые не существует право собственности, то есть фактически продажами на данном рынке выступают объекты, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение уже началось. Если покупатель участвует в программе долевого строительства, то временной интервал от заключения договора долевого участия до момента получения квартиры значительно больше, чем на рынке вторичного жилья.
Вторичный рынок жилья, это достаточно привлекательный рынок для потенциальных покупателей, так как на нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества.
На ценообразование на вторичном рынке жилья играют различные факторы: в первую очередь, месторасположение жилого дома.
Одним из преимуществ вторичного рынка жилья является то, что временной интервал ожидания у покупателя снижается, так как при совершении сделки покупатель может сразу получить ключи от квартиры.
Ипотечный кредит для покупки жилья получить гораздо проще, чем на первичном рынке недвижимости.
Но следует отметить, что помимо положительных сторон, у вторичного рынка жилья есть свои отрицательные стороны - это: старые коммуникации и инженерные сети; низкие потолки, не комфортные планировки, у некоторых объектов большая юридическая история и др.
Основными ценообразующими факторами рынка жилой недвижимости являются:
передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
состояние рыка (в том числе время продажи);
местоположение;
степень строительной завершенности объекта;
физические характеристики;
экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Все выше перечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке недвижимости можно отнести к локальным факторам, но помимо локальных факторов на рынок недвижимости огромное значение оказывают такие факторы: как экономические, социальные, физические и политические.
Где к экономическим можно отнести (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.) и факторы характеризующие параметры конкретных сделок все условия договора - предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства; коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт; федеральная и местная налоговая полиция; специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
К социальным факторам относятся: характеристика населения, демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д.
В настоящее время в России существует большое количество социально значимых проблем, которые требуют безотлагательного решения, одной из них является обеспечение населения недвижимостью.
Следует отметить, что рынок недвижимости подразделяется на два вида. Во-первых, это купля-продажа жилых площадей, во-вторых, покупка и строительство помещений под коммерческие проекты.
Одной из ключевых проблем рынка жилья является снижение бюджетного финансирования строительства, в результате чего собственные средства населения становятся основным источником для приобретения жилья. Ограниченность в денежных средствах вызывает необходимость предоставления долгосрочных кредитов, которые были бы минимально подвержены инфляции и максимально гарантировали своевременность возврата. Именно к таким кредитам относится обеспеченный залогом недвижимости ипотечный кредит.
В то же время на самом рынке ипотечного кредитования наблюдается ряд негативных тенденций, которые препятствуют его развитию. И в числе главных проблем ипотеки можно назвать значительную переплату за квартиру, которая в отдельно взятых случаях даже может достигать 100 % от стоимости приобретаемой жилплощади. [8, с.75]
Существуют угрозы для рынка недвижимости со стороны самого ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование дает возможность оживления на рынке недвижимости: стимулирует спрос, а как ответное воздействие начнется рост предложения. Рынок снова будет демонстрировать укрепление инвестиционной привлекательности. Но с другой стороны, при отсутствии контроля над финансовыми инструментами ситуация может выйти из-под контроля. Такая ситуация наблюдалась в США в 2005-2006 гг., последствия которой страна переживает до сих пор. Гиперспрос на недвижимость с активным развитием ипотечной системы привел к экономическому кризису. Вынужденное повышение ставки рефинансирования привело к парализации сектора ипотеки и массовым невыплатам по кредитам со стороны заемщиков: многие ипотечные агентства обанкротились и ушли с фондового рынка, тем самым снизив фондовые индексы.
Для предотвращения такой ситуации государство должно взять на себя часть контролирующих функций за количеством ненадежных кредитов, т.е. обеспечить единый отраслевой стандарт и принять соответствующие изменения в законодательстве. Помимо ипотеки необходимо развивать разного рода накопительные системы, это требует принятия соответствующих законов. Отсутствие законодательной базы мешает внедрения механизмов, позволяющих стимулировать граждан к накоплению средств для приобретения жилья. [11, с.104]
Еще одной проблемой является недоверие со стороны населения к компаниям застройщикам или риэлтерским фирмам. Даже в компаниях, входящих в Ассоциацию риэлторов или другие профобъединения, только часть риэлторов имеет специальное образование, связанное с рынком недвижимости. В соответствии с законодательством РФ риэлтор может работать на рынке без повышения квалификации.
Для того чтобы работа на рынке недвижимости была качественной, необходимо, во-первых, предлагать риэлторам курсы и семинары, чем занимается Институт недвижимости под эгидой Ассоциации риэлторов. Во-вторых, необходимо наладить сотрудничество с государственными и коммерческими вузами, чтобы дать возможность студентам получить в качестве второй специальности риэлторскую, в форме дополнительного образования к юридическому, экономическому и управленческому.
Нельзя не отметить влияние внешней среды как на кредитную систему, так и на всю экономику в целом, так, например, она повлияла на объем предоставленных кредитов и стоимость жилой площади в 2008 г. из-за снижения покупательской способности, дисбаланса между спросом и предложением на предоставляемую недвижимость. Несмотря на негативные факторы, нужно отметить, что ипотечное кредитование уже в 2010 г. устойчиво восстанавливалось.
В последние годы острой проблемой строительства является нехватка квалифицированных кадров, подбор которых осложняется тем, что выпускники школ не идут на технические или строительные специальности, а предпочитают гуманитарные или математические науки.
Так же необходимо отметить, что насущными проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: административные барьеры, нерегулируемые законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и более 200 подписей). [14, с.71]
Правительство России уделяет большое внимание развитию экономики и социальной сферы, привлекая средства из федерального бюджета, направляя их на федеральные целевые программы и мероприятия внепрограммной части. В рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на период 2011-2015 гг., а также разрабатываемых региональных программ стимулирования жилищного строительства, предполагается реализация ряда мероприятий, в частности, мероприятий по содействию кредитованию застройщиков, осуществляющих реализацию проектов строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов, с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования и гарантированного выкупа части построенного жилья для отдельных категорий граждан. При этом предполагается использование государственных и муниципальных гарантий для привлечения кредитных ресурсов. Показатели ввода жилья эконом-класса станут важнейшими индикаторами реализации государственных программ в жилищной сфере.
Одной из федеральных программ является программа «Обеспечение жильем молодых семей». Молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются субсидии на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, которые могут направляться, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по кредитам. С 1 января 2009 г. вступил в силу Федеральный Закон №288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей» - от 25 декабря 2008 г. Согласно этому закону материнский капитал можно направить на погашение кредита и займа на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе ипотечные кредиты, независимо от даты рождения последнего ребенка.
Необходимо также отметить, что по всей России продолжают действовать программы по обеспечению жильем военнослужащих, вдов участников Великой Отечественной войны, им предоставляются жилищные сертификаты, с помощью которых можно оплатить часть стоимости квартиры или всю стоимость в зависимости от приобретаемого жилья. [17, с.49-50]
По данным Министерства регионального развития, объемы ввода нового жилья в России росли на 3-5% в год в 2011-2013 гг. и должны расти на 8-12% в год в 2014-2020 гг. Ввод жилья в России в 2010-2011 гг. составил 75,1 млн кв. м в год, а в 2011-2012 гг. цифра возросла до 85 млн кв. м ежегодно. В целом в течение 2011-2013 гг. введено в строй 180 млн кв. м. При этом планируется увеличение доли малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья с 40 до 50 %, а к 2016 г. до 60%.