Большой разрыв между планами банков и их реальными возможностями объясняется рядом факторов, в числе которых высокие риски кредитования строительства, недостаточная прозрачность деятельности строительных компаний и др. До тех пор пока потребность в кредитовании не будет полностью покрыта предложением банков, недостаток этих ресурсов, по-видимому, станет восполняться практикой долевого участия граждан в строительстве жилья, что значительно усложняет процедуру предоставления им ипотечных кредитов.
С переходом на более совершенные схемы реализации жилья, например посредством ипотеки, которые потребуют наличия значительных кредитных ресурсов для реализации строительных проектов, возможности банковской сферы могут стать более доступными для строительных компаний.
Проведенный опрос банков показал, что предполагаемое увеличение объемов кредитования застройщиков жилья существенно меньше темпов роста кредитования населения. Так, в 2007--2008 г.г. банки планируют увеличить объемы кредитования застройщиков в среднем на 18--20%, а физических лиц -- на 100%. На 2009--2011 г.г. рост кредитов застройщикам в среднем оценивается на уровне 14--17%, а в 2012--2013 г.г. он составит 5--10%. В 2013 г. банки планируют предоставить застройщикам жилья кредиты на сумму от 10,92 до 13,17 млрд. руб. в текущих ценах.
Таким образом, изменение сложившейся ситуации на первичном рынке жилья возможно в случае:
· изменения законодательства в сторону упрощения согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства;
· поощрения конкуренции и ограничения монопольной практики на строительном рынке;
· обеспечения прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний (в настоящее время такие компании включают в себя десятки юридических лиц, что не позволяет банкам должным образом провести анализ их финансового состояния, а, следовательно, делает невозможным финансирование строительных проектов).
В настоящее время правительство предпринимает ряд законодательных мер, направленных на упрощение процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства.
Однако, хотя строительные компании все чаще обращаются за финансированием в банки, постоянно увеличивающаяся выручка от экспорта нефти обеспечивает стабильный платежеспособный спрос со стороны конечных покупателей, которые, в отличие от банков, не склонны к проведению серьезного анализа финансового состояния строительной компании и становятся долевыми участниками проектов, принимая на себя часть строительных рисков (сейчас за счет средств населения финансируется до 40% проектов на начальной стадии строительства и до 80% на завершающих этапах).
Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
Основные условия предоставления ипотечного кредита:
· кредит выдается на срок от 6 месяцев до 27 лет;
· сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья ;
· процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально);
· предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
· оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5% до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
· погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика;
· при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;
· предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).
Список документов необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):
· копия паспорта Заемщика / Поручителя Созаемщика (все страницы, включая пустые);
· копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика / Созаемщика Поручителя (при наличии);
· копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);
· копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации Заемщика / Созаемщика Поручителя;
· копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.);
· заемщика / Созаемщика Поручителя.
Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика / Созаемщика Поручителя:
· копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;
· копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика / Созаемщика Поручителя, при наличии).
Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика / Созаемщика Поручителя: военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика / Созаемщика Поручителя.
Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика / Созаемщика Поручителя:
· копия трудовой книжки Заемщика / Созаемщика Поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;
· справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ);
· краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика / Созаемщика Поручителя (в произвольной форме), резюме;
· копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии);
· копия трудового контракта (при наличии);
· при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме №3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ).
Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале:
· копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
· копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;
· копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;
· копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды;
· выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;
· справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии /отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2);
· копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);
· копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
· копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;
· копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.
Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют:
· копия свидетельства о регистрации предпринимателя, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью;
· налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД;
· патент за прошедший год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально);
· документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;
· выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;
· книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа;
· при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода и уплату подоходного налога.
Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды.
Информация об активах Заемщика / Созаемщика Поручителя:
· копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.);
· копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);
· документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.;
· документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).
Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика/Созаемщика Поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.
Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).
Преимущества ипотечного кредитования:
· возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
· получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
· возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
· возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
· выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год);
· получение налоговой льготы на весь срок ипотеки, с суммы в пределах 1 000 000 рублей налоговый вычет, а так же с суммы выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.
3.2 Совершенствование методик и схем ипотечного кредитования
Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков.
Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.
С этой целью необходимо:
· совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;
· регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
· создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;
· организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.
На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.