Статьей 5 Закона к основным функциям КБ "МИА" относятся разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования, обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования, приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами.
Устав КБ "МИА" (ОАО) утвержден Распоряжением Департамента Государственного и муниципального имущества г. Москвы от 26.06.2002г. № 3205-р.
Кредитная организация зарегистрирована в Центральном банке Российской Федерации (Банке России) 20 января 2000г., рег. № 3344.
Лицензия на осуществление банковских операций со средствами в рублях и иностранной валюте № 3344 получена 24 мая 2000г.
23 июня 2000г. банк внесен в общегородской реестр предприятий г. Москвы за № 002.005.892.
Уставный капитал банка при его создании составил 120 000 000 рублей. Количество размещенных обыкновенных именных акций - 2500 штук, номинальная стоимость одной обыкновенной именной акции - 48000 руб.
После регистрации второй эмиссии акций в марте 2002г. уставный капитал банка составил 456 000 000 рублей, общее количество акций - 9500 штук, собственный капитал вырос до 520 000 000 рублей.
После регистрации третьей эмиссии акций в феврале 2004г. уставный капитал банка составил 790 224 000 рублей, общее количество акций - 16 463 штуки.
В настоящее время 100% размещенных акций банка принадлежит г. Москве.
Основной целью создания Банка ставилось развитие ипотечного кредитования в Москве, в частности - создание и поддержка в городе вторичного рынка ипотечных кредитов. Банк должен был выступать в качестве организатора и координатора системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве.
Законодательно за КБ "МИА" (ОАО) закреплены следующие функции:
· разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования в г. Москве;
· обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования: приобретение прав требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений, и осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных, в том числе, ипотечными обязательствами;
· экспертная и консультационная помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, содействие банкам и иным кредитным институтам в организации практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучение персонала кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования.
Стандарты предоставления ипотечных кредитов, разработанные Московским ипотечным агентством, представляют собой единообразные требования к участникам системы ипотечного жилищного кредитования, к порядку заключения и существенным условиям договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования (виды, размеры и сроки кредитов, процентные ставки за пользование ими; требования к жилым помещениям, принимаемым в залог, к соотношению стоимости залога и размера кредита и т.д.).
В области создания и поддержки в городе вторичного рынка ипотечных кредитов МИА ставит задачей создание технологии выкупа на рыночных условиях и в соответствии со Стандартами КБ "МИА" у коммерческих банков Москвы прав (требований) по договорам ипотечного кредитования с последующим размещением среди независимых инвесторов ипотечных долговых инструментов (облигаций) Банка, обеспеченных этими правами (требованиями).
Стандарты МИА одобрены Экспертным советом по развитию жилищной ипотеке в г. Москве.
КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА) изменил условия кредитования по классической программе в конце 2006 г.
Банк принял решение о введении единой процентной ставки по ипотечному кредиту "Классический" на всех сроках кредитования до 30 лет вне зависимости от первоначального взноса. Ставка по кредиту в рублях составляет 11% годовых и в долларах - 10% годовых. Ранее ставка по программе была дифференцирована в зависимости от срока кредита.
Объектом кредитования является квартира на вторичном рынке в Москве и Московской области. При определении максимального размера кредита учитывается совокупный доход семьи, величина кредита составляет до 90% от стоимости квартиры.
Максимальная сумма кредита определяется платежеспособностью клиента. К рассмотрению принимаются доходы, подтвержденные официально, а также иные дополнительные доходы заемщика. Сбор за проведение кредитной сделки - 1% от суммы кредита, но не более 30 тыс руб /$1000.
КБ "Московское ипотечное агентство" предоставляет жилищные ипотечные кредиты на приобретение квартир, индивидуальных жилых домов, кредиты под залог имеющейся недвижимости, реализует специальную программу по выкупу ипотечных кредитов у российских банков. Правительство Москвы является 100-проц акционером банка.
Кредитный портфель КБ "МИА", обеспеченный залогом недвижимости, по состоянию на начало 2007 года достиг общего объема 4 млрд. 255 млн. 764 тыс. руб. В том числе банком выкуплено прав по кредитным договорам и договорам ипотеки на общую сумму 9 млн. 699 тыс. руб., предоставлено ипотечных кредитов в объеме 4 млрд. 246 млн. 065 тыс. руб.
Портфель кредитных заявок, находящихся на рассмотрении в Банке, составляет 300 млн. рублей.
На текущий момент КБ "МИА" (ОАО) не имеет на своем балансе проблемных кредитов. Все заемщики своевременно и полностью выполняют перед Банком свои обязательства, вытекающие из кредитных договоров и договоров залога недвижимого имущества.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2007 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.
По состоянию на конец 2006 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 31,5% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 19,8% из них готовы приобрести или построить жилье при условии получения помощи от государства.
Удовлетворенность населения жилищными условиями в 2007 г., % от семей в среднем по стране
|
Семьи, удовлетворенные жилищными условиями |
39% |
|
|
Семьи, желающие улучшить жилищные условия |
61% |
|
|
Предпочтительные способы решения проблемы семьями, |
||
|
желающими улучшить жилищные условия: |
||
|
приобретение готового жилья, |
35,30% |
|
|
том числе: |
||
|
на первичном рынке |
20,60% |
|
|
на вторичном рынке |
30,30% |
|
|
на любом рынке готового жилья |
49,10% |
|
|
строительство жилья, |
11,50% |
|
|
том числе: |
||
|
участие в долевом строительстве |
6% |
|
|
индивидуальное строительство |
5% |
|
|
нерыночные способы улучшения жилищных условий получение в порядке очереди, по наследству и т. д.) |
21,70% |
|
|
семьи, не видящие никаких возможностей улучшить жилищные условия |
31,50% |
Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов.
Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования
Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие.
Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу.
Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ "Об ипотеке", упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро.
Общий объем выданных в 2006 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд. руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2007 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов.
Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья.
Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2008--2010 гг. не превысит 67%.
По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.
В ситуации, когда спрос на жилье значительно превышает предложение, условия диктует продавец, а покупатель вынужден с ними соглашаться. Именно такой диспропорцией обусловлено существование следующих негативных моментов:
· отсутствие практики прозрачной процедуры расчетов между участниками сделки (в большинстве случаев стоимость квартиры, указанная в договоре, значительно ниже реальной стоимости жилья);
· использование компаниямизастройщиками различных схем оплаты прав требования, например страховых договоров, что мешает банку предоставить кредит на полную стоимость объекта недвижимости;
· дискриминация заемщика банка перед покупателем квартиры, не использующим кредитные средства: в большинстве случаев банки более тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры, строительную документацию, собирают информацию о правообладателе (при покупке жилья на первичном рынке). Прозрачность ипотечной сделки предполагает практическую невозможность применения "серых" схем при оплате инвестиционных договоров, что также дискриминирует заемщика
Данная ситуация будет наблюдаться до тех пор, пока уровень предложения жилья не сравняется со спросом, что приведет к возникновению у продавцов реальной потребности в новых покупателях.
Таким образом, в настоящее время формирование рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования возможны лишь в случае значительного увеличения объемов строительства.
Анализ существующих проблем в сфере жилищного строительства показал, что они связаны с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Соответственно в первую очередь необходимо сократить время и количество организаций, участвующих в данном процессе.
По мнению строителей, одними из наиболее актуальных остаются проблема доступности источников финансирования жилищного строительства, в том числе кредитных, и проблемы, связанные с отсутствием достаточного количества земельных участков для строительства в городах, в том числе имеющих развитую инфраструктуру и с высоким уровнем налогов.
Опрос 45 крупнейших строительных компаний показал, что преодоление существующих барьеров позволит увеличить ежегодно вводимые объемы жилья на 30--40% по сравнению с прогнозами, предполагающими сохранение status quo.
В структуре предложения на первичном рынке доля готового жилья составляет всего 10%. Строительные организации заинтересованы в продаже квартир на стадии строительства, что позволяет им перенести большую часть рисков на население.
Планы банков по объему предоставления кредитов застройщикам в несколько раз меньше прогнозируемого спроса, рассчитанного по оценке представителей регионов и городов. Чтобы реализовать потенциальные возможности, банкам необходимо создать условия для гарантированного и безопасного функционирования в этой сфере экономики.