Курсовая работа по дисциплине «Гражданское право»
На тему «Договор аренды (понятие и
общие положения)»
Введение
. Договор аренды
.1 Общие положения об аренде
.2 Виды договора аренды
.3 Стороны договора аренды
.4 Форма договора аренды
. Особенности заключения договора аренды
.1 Условия договора аренды
.2 Обязанности арендатора
.3 Государственная регистрация договора аренды
.4 Срок договора аренды
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Приложения
Актуальность темы исследования. В теории гражданского права проблемы связанные с заключением, правовым регулированием, реализацией, изменением и расторжением договора аренды занимают центральное место, они достаточно дискуссионны и постоянно находятся в центре внимания законодательных и правоприменительных органов. Имеет также место отметить, что правовые анализы судебной практики, значение которых резко возросло за последние несколько лет в связи с участившимися случаями возникновения споров связанных с неосвещенными моментами договора аренды.
Цель данной работы: раскрыть понятие договора аренды, изучить его содержания и элементы, а также рассмотреть отдельные виды договора аренды.
Исходя из цели, считается возможным выделить следующие задачи:
изучить правовую природу договора аренды;
рассмотреть элементы договора аренды;
выделить основные права и обязанности субъектов договора;
охарактеризовать условия и порядок заключения договора аренды;
исследовать особенности и правовое значение договора проката;
дать правовую характеристику договора аренды зданий и сооружений.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, реализации, изменения и расторжения договора аренды.
Методологической основой исследования послужили общенаучные и частнонаучные методы, такие как анализ, синтез, логический, сравнительно- правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод логического анализа и др. В процессе работы был использован общефилософский диалектический метод познания, что отвечает задаче комплексного изучения проблемы.
Нормативно-правовоую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты. Кроме того, в работе использовались данные правоприменительной практики, архивных источников отечественного законодательства, материалы периодической печати и др.
При исследовании данных вопросов изучены основные труды учёных Березкина И.В., Веселова А.А., Вагапова А.Б., Гарнова А.В.,Зубкова А.В., Суханова Е.А. и других.
В настоящее время исследуемые вопросы освещены в работах ряда авторов: Мейера Д.И., Толстого Ю.К., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Сергеева А.П., Эрделевского, Киселева С., Свердлыка Г.Чеговадзе Л.А. и др.
1.1 Общие положения об аренде
Гражданский кодекс - основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско - правовых отношений, снятие значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.
Договору аренды посвящена глава 34 ныне действующего кодекса, состоящая из 64 статей. В данной главе восприняты многие положения главы 10 Основ СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года и других специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Глава 34 содержит общие положения об аренде, то есть дается понятие самого договора, его объектов, сторон. Также в ней говориться о форме заключения договора, о сроках, об арендной плате, излагаются права и обязанности сторон и третьих лиц; перечислены обстоятельства, при наступлении которых арендное отношение прекращается.
Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и прочие. Общие правила, содержащиеся в этой главе применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Большая часть норм главы 34 Кодекса носит диспозитивный характер.
Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержаться в иных законах. Так отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом «О защите прав потребителей», отношения по финансовой аренде - Конвенцией УНИД РУА (0ттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г., к которой присоединилась РФ, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. «О лизинге» и подзаконными актами - указами президента, постановлениями Правительства РФ и так далее. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.
Отношения по аренде публичного имущества в субъектах Федерации регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом.
Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п.2 ст.607 ГК).
Передача в пользование (в частности на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Объектом аренды может быть лишь та вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент и т. п.
Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.
Как мы уже выяснили, арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем - специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст.625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606-625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.
Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?
Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.
Определение понятия договора аренды дается в ст.606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в
соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в
договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
1.2 Виды договора аренды
Договор проката. По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК).
Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратился к арендодателю, и на одинаковых условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК)
Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.
Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.
Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду,
определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного,
железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.
1.3 Стороны договора аренды
Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст.656, ст.665 ГК). В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель (п.1 ст.626 ГК).
В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то есть составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества - через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст.125 ГК).