в договоре не указана цена
по условиям договора цена не может быть определена. Так как прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Специальным условие договора купли-продажи жилого помещения является условие о его предмете. Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134;dst=101460> ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134;dst=101463> ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1 ст. 558 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69409;fld=134;dst=100463> ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134;dst=100794> ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей». В ст. 673 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69409;fld=134;dst=100908> ГК РФ «объект договора найма жилого помещения» - жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием «жилые помещения». Указан в ней и главный признак данных помещений - их пригодность для постоянного проживания.
Родовым понятием, согласно ГК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134> РФ, по отношению к жилым домам, квартирам, частям жилых домов и квартир является «жилое помещение». Необходимо отметить, что к числу жилых помещений Закон <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=49090;fld=134;dst=100157> РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит также специализированные дома - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения. Данные специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим и не выступают в качестве объекта сделок. Это связано в первую очередь с временным или социальным характером их использования. Право пользования ими возникает на основании совокупности юридических актов (административный акт, ордер) или договора возмездного оказания услуг (гостиничных, например). Рассмотрение вопроса их правового режима не относится к теме исследования.
Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:
жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134;dst=101463> ГК РФ; п. 1 ст. 17 ЖК РФ);
жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64990;fld=134;dst=100130> ЖК РФ).
В юридической литературе жилые помещения также определяются как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы к ним относят помещения, пригодные для проживания и юридически признанные таковыми.
В ст. 15 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64990;fld=134;dst=100130> ЖК РФ законодатель дополняет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. При этом не указывает на неразрывную связь с землей. И только в ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134;dst=100794> ГК РФ говорит о том, что к недвижимым вещам относится то, что прочно связано с землей. На наш взгляд, это не совсем правильно и именно ст. 15 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64990;fld=134;dst=100128> ЖК РФ необходимо дополнить тем, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей. В противном случае можно будет говорить о том, что строительные домики, предназначенные для временного проживания рабочих, будут признаваться жилыми помещениями, потому что они могут быть фактически использованы для целей постоянного проживания. При этом законодатель не выводит такого критерия, как постоянство, а дает только такой критерий, как предназначенность. Проведение этого анализа не относится к теме исследования.
Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое.
«Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан». Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.
Согласно действующему законодательству, пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму.
В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником объекта жилых помещений.
Дома, не завершенные строительством, не являются жилыми помещениями, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подп. 5 п. 1 ст. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69147;fld=134;dst=100014> Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). Ни ГК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69407;fld=134> РФ, ни ЗК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69147;fld=134> РФ такое исключение не предусматривают. В данных нормативных правовых актах этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 25) <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64692;fld=134;dst=100407>, который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них. В данной ситуации речь идет не о сделке с недостроенным домом, а об уступке права застройки. Данный вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (подп. 3 п. 2 ст. 56 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=69147;fld=134;dst=100495> ЗК РФ), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства в качестве основания для возможности расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Высший Арбитражный Суд РФ относит не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу. При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Считаем, что данная позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике сделка с недостроенными жилыми домами в виде фундамента прикрывает собой сделку по приобретению земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой. Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к жилым помещениям. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, то есть допускается отсутствие только отделочных работ.
В жилищном законодательстве и юридической литературе отмечают дополнительный критерий деления помещений на жилые и нежилые - благоустроенность жилого помещения. Благоустроенность - понятие относительное. Как известно, к элементам благоустройства относятся водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, электричество, газ, горячее водоснабжение, мусоропровод, лифт. Уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков и зависит от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Такой точки зрения придерживается и судебная практика.
Итак, анализ применяемых законодателем критериев классификации помещений на жилые и нежилые позволяет сделать вывод о том, что главным критерием отнесения помещений к объектам сделок с жилыми помещениями является их предназначенность для проживания граждан.
В науке гражданского права при определении понятия «жилое помещение» наряду с указанными используются и другие критерии.
В.В. Витрянский и В.П. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)». Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.
Понятие жилого помещения как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).
Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (Закон <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=49090;fld=134> РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64990;fld=134> РФ), «жилище» (Конституция <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2875;fld=134> РФ, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Полагаем, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином «жилая недвижимость».
Согласно ч. 2 ст. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=49090;fld=134;dst=100012> Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» под недвижимостью в жилищной сфере понимается «недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:
земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы».
В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий предназначенности ее использования. В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта осуществления права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.
Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение», так как последнее является частью первого. Другие рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть.
Определение жилой недвижимости как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилая недвижимость - это строение (его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.
В условиях сохраняющегося дефицита жилья при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2875;fld=134;dst=100156> Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.
Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства - п. 4 ст. 292; <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=101481> п. 2 ст. 37 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=100210> Гражданского кодекса РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи).
В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор «коммерческого» найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100915> ГК), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100463> ГК). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=101479> ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона.