отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения». Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы.
Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.
В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение».
Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста.
Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.
Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.
Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.
Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее - Регламент). Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной - 1 день.
ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
3.1 Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов
Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК - для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.
Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.
Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).
Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.
Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.
Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике.
Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.
Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А. кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода из него возникает и такой вопрос - должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно; лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в её продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающемся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК. В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, даёт её новому владельцу весь объём гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.
Допустим, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он не является членом ЖСК, на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путём соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?). Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счёт паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры независимо от своего членства в ЖСК. получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причём на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры.
Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом предоставление таких выгод исключительно членам кооператива - означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счёт других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей- продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, проживающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более чёткой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
3.2 Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования
Структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании условно можно подразделить на две основные группы составляющих: главные составляющие структуры (базовые договорные элементы), к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, производные составляющие базовых элементов и договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов. Договор ипотеки, хоть и не является обязательным условием обеспечения основного обязательства по общему правилу, в рассматриваемой автором теме подлежит безусловному отнесению к группе главных составляющих вышеуказанной структуры ввиду того, что его наличие - один из главных признаков понятия ипотечного жилищного кредитования.
К производным составляющим структуры базовых договорных элементов при ипотечном жилищном кредитовании, по нашему мнению, должны быть отнесены те договорные конструкции, которые выполняют обеспечительно-организационные функции в том смысле, что обеспечивают соблюдение интересов и прав сторон основных составляющих структуры ипотечного жилищного кредитования. К ним относятся, во-первых, договоры имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков, страхования риска ответственности заемщиков перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечных ценных бумаг, заключение договора с независимым оценщиком для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья. Часть производных составляющих предусмотрена как обязательное требование, наличие остальных договорных конструкций определяется конкретным случаем. В частности, ст. 31 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64761;fld=134;dst=100616> Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена обязанность страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а в случае превышения полной стоимости имущества размера обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=62199;fld=134;dst=100019> Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования. Следует отметить, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием для ипотечного кредитования базового уровня, однако, исходя из требований к ипотечному покрытию, обязательно при рефинансировании. Учитывая увеличение объемов рефинансирования выданных кредитов, можно отметить этот вид страхования как обязательное условие ипотечного кредитного договора для заемщика - физического лица. На основании требований п. 3 ст. 9 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64761;fld=134;dst=100062> Закона об ипотеке оценка предмета залога недвижимости является существенным условием договора об ипотеке. Такая оценка должна проводиться соответствующими оценщиками в соответствии с предусмотренными требованиями Федерального закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=66014;fld=134> от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Страхование же за свой счет своей ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг (риск ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг) эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием и регистратором указано в ст. 36 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=62199;fld=134;dst=100263> Закона об ипотечных ценных бумагах как право и возможность вышеперечисленных субъектов.