При возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=41943;fld=134;dst=100035> от 21 апреля 2003 г. № 6-П установил, что содержащиеся в п. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=100950> и <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=100951> ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю. Это решение вызывает вопросы и требует дополнительного толкования. Очевидно, однако, что в любом случае лица, сохраняющие в силу закона право пользования им после его отчуждения, вправе путем предъявления иска к покупателю требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Кроме того, перечень в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием договора (п. 1 ст. 558 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100463> ГК), а потому эти лица, не включенные в текст договора, вправе требовать по суду в соответствии с п. 1 ст. 432 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=102049> ГК признания договора купли-продажи жилья незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора и восстановлением на него права собственности продавца. Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца возврата уплаченных денег как неосновательно полученного (гл. 60 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=102770> ГК).
Предположим, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения, в полном соответствии с законом включены в текст договора об отчуждении жилого помещения. И в этой ситуации возникают проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, определяющем правовой статус таких лиц, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, вызывающие существенные трудности в правоприменительной практике.
К ним относится прежде всего вопрос о возможности постановки на регистрационный учет покупателя и членов его семьи в купленных квартире, доме, комнате в ситуации, когда не сняты с регистрационного учета члены (бывшие члены) семьи продавца. В большинстве случаев регистрационный орган ставит возможность регистрации нового собственника и членов его семьи в приобретенной квартире в зависимость от ее «юридической чистоты», т.е. при условии предварительного снятия с регистрационного учета бывшего собственника и членов (бывших членов) его семьи. Суды нередко отказывают в удовлетворении жалобы нового собственника на отказ в регистрации («прописке»).
Такая практика не основана на законе. Новый собственник с приобретением жилья в собственность приобретает право пользоваться им, а следовательно, и право на постановку его на регистрационный учет в нем независимо от оснований его приобретения. Наличие и реализация такого права не могут быть поставлены в зависимость от того, сняты ли с регистрационного учета бывшие собственники и есть ли другие лица, сохранившие право пользования жилым помещением после его отчуждения.
Такой вывод следует прежде всего из Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2255;fld=134> РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», не связывающего право собственника жилого помещения встать на регистрационный учет со снятием с такого учета иных лиц. Такова и позиция Конституционного Суда РФ, неоднократно подчеркивавшего в своих постановлениях уведомительный, а не разрешительный характер регистрации, наличие у регистрирующего органа не права, а обязанности зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он в законном порядке избрал местом своего жительства. Такую же позицию занял Верховный Суд РФ по конкретному делу.
Другая проблема связана с выселением из приобретенного в собственность жилого помещения проживающих в нем нанимателей по договору найма, заключенному с прежним собственником, или иных лиц, сохранивших право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (п. 1 ст. 558 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100463> ГК). Как правило, новый собственник пытается как можно скорее освободиться от таких "сожителей", в том числе путем обращения с иском в суд о выселении. На уровне закона проблема не имеет четкого решения. Нередко суды удовлетворяют иски новых собственников на основании п. 2 ст. 135 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48666;fld=134;dst=100554> ЖК. Однако эта статья предусматривает выселение только нанимателей, но не любых иных лиц, сохранивших право пользования жилым помещением, и не в любое время, а лишь по окончании срока действия договора найма. Более того, эта статья вообще не должна применяться, поскольку тот же вопрос теперь регулируется ст. 684 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100948> ГК.
Следует отметить, что ситуация, при которой покупатель жилого помещения узнает об обременении приобретенного им жилого помещения договором найма того же помещения или его части, достаточно распространена на практике. Ведь ни договор найма жилья, ни право нанимателя на таковое не требуют государственной регистрации, и покупатель может и не знать на момент приобретения жилого помещения о наличии такого обременения. Нередки случаи, когда недобросовестный продавец сдает продаваемое жилое помещение в наем уже в процессе оформления договора купли-продажи и, получив с нанимателя наемную плату за год вперед, а с покупателя - стоимость жилья, исчезает в неизвестном направлении. И покупатель, "приятно" удивленный обнаруженной им юридической "нечистотой" приобретенного жилого помещения, вправе лишь требовать в судебном порядке уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи, что всегда связано с проблемой исполнения решения суда, т.е. возврата денег покупателю.
Наниматель жилого помещения (кроме случаев краткосрочного - до одного года - договора найма) имеет преимущественное право на возобновление договора найма жилого помещения на тот же срок независимо от смены собственника жилья, но при условии, что собственник не отказался от пролонгации договора в связи с решением не сдавать в наем это жилое помещение в течение не менее года (ст. 684 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100948> ГК). Таким образом, новый собственник жилого помещения, обремененного договором найма, заключенного нанимателем с прежним собственником, вправе в качестве наймодателя требовать выселения нанимателя, проживающего по краткосрочному (до года) договору найма - по истечении срока договора, а по более длительным договорам найма - тоже по истечении срока действия договора, но с предупреждением нанимателя об отказе в пролонгации договора не позднее трех месяцев до конца срока действия договора и при условии несдачи затем этого помещения в наем другим лицам в течение не менее года. Если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п. 1 ст. 683 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100945> ГК).
Мать троих детей заключила сделку о приобретении в собственность квартиры в г. Реутове, состоящей из трех комнат, где вместе с мужем они собирались проживать большой и дружной семьей. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение все же было совершено в письменной форме, удостоверено у нотариуса и в установленном порядке зарегистрировано, на руки покупательница получила свидетельство о государственной регистрации права на обозначенное имущество.
Однако продавец выезжать из проданной жилплощади и не собиралась, ни до, ни после составления передаточного акта. Попытки решить конфликт миром, несмотря на их продолжительность, не увенчались успехом, и покупательница была вынуждена обратиться в суд.
В процессе подготовки дела к разбирательству в Реутовский городской суд поступил встречный иск от ответчицы с просьбой признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Ответчица пояснила, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать покупательницу и членов ее семьи на указанной жилплощади, и ни о каких деньгах, якобы выплаченных во исполнение договора, здесь речи не идет, поэтому и освобождать квартиру она не намерена.
Решением Реутовского городского суда первоначальный иск был удовлетворен, а во встречном - отказано. Однако впоследствии этот судебный акт определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда был отменен, и Президиум этого же суда заново рассмотрел дело по существу. Вынесенное Постановление оставляло в силе решение Реутовского городского суда. Но процессуальная судьба спора на этом не закончилась, и надзорная жалоба ответчицы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ послужила поводом для еще одного судебного заседания. Его исход отразился в Определении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=18912;fld=134> N 4-В03-35 от 21 октября 2003 г., и выводы, которые сформулировал суд, ни в коей мере не удовлетворяли интересов ответчицы.
Суд сослался на то, что оснований для отмены или изменения ранее вынесенных Постановлений он не видит, т.к. не было допущено существенного нарушения норм материального или процессуального права, как этого требует ст. 387 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=55> ГПК РФ. Еще при первом рассмотрении дела были выяснены все ключевые моменты спора, установлены имеющие значение обстоятельства и принято законное и обоснованное решение.
Наряду с нанимателями, право пользования проданным жилым помещением могут сохранить члены (бывшие члены) семьи продавца (п. 2 ст. 292 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=101479> ГК). От определения их правового статуса зависит решение вопроса о возможности и основаниях их выселения новым собственником жилого помещения. Поскольку такие граждане, не являясь членами семьи нового собственника жилого помещения, тем не менее сохраняют право пользования этим помещением и фактически продолжают пользоваться им, представляется, что их правовой статус не может быть определен иначе как договором «коммерческого» найма жилого помещения с новым собственником, который выражает свою волю на заключение такого договора при приобретении жилья, заведомо обремененного договором найма. Кроме того, заключение договора найма жилого помещения с членами (бывшими членами) семьи прежнего собственника с момента совершения сделки по приобретению этого жилого помещения обязательно для нового собственника в силу закона (п. 1 ст. 421, <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=101990> п. 2 ст. 292 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=101479> ГК).
Договор следует считать заключенным на неопределенный, а следовательно, на пятилетний срок (п. 1 ст. 683 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100945> ГК), течение которого начинается со дня перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100941> ГК), а при отсутствии соглашения - должен устанавливаться по правилам п. 3 ст. 424 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48885;fld=134;dst=102008> ГК. Соответственно и выселение новым собственником сохранивших право пользования жилым помещением членов (бывших членов) семьи прежнего собственника должно осуществляться по правилам, предусмотренным для выселения нанимателей (истечение срока договора - ст. 684 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100948> ГК), а досрочное расторжение договора - по основаниям, предусмотренным в ст. 687 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100963> ГК.
По тем же основаниям возможно выселение в судебном порядке лиц, сохранивших право на проживание ("прописанных") в жилом помещении, приобретенном новым собственником, но фактически в нем не проживающих, место нахождения которых зачастую неизвестно новому собственнику. В частности, невнесение ими наемной платы за жилье в течение шести месяцев с момента смены собственника - достаточное основание для удовлетворения иска нового собственника о расторжении с ними договора найма по п. 2 ст. 687 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100964> ГК с последующим снятием с регистрационного учета. Не исключена и возможность признания их судом утратившими право на жилое помещение вследствие приобретения ими иного постоянного места жительства (ч. 2 ст. 89 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48666;fld=134;dst=100390> ЖК).
Представляется, что рассмотренными выше основаниями исчерпывается перечень возможных оснований для выселения новым собственником жилого помещения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника. Встречающиеся до сих пор судебные решения о выселении таких лиц в связи с тем, что жилое помещение необходимо для личного пользования нового собственника и членов его семьи, основанные на п. 2 ч. 2 ст. 135 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=48666;fld=134;dst=100554> ЖК, не соответствуют действующему законодательству, поскольку, как уже отмечалось, основания выселения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника, также приобретающих статус нанимателей, исчерпывающе регулируются в ст. 684 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=45006;fld=134;dst=100948> ГК, не предусмотревшей такое основание для выселения.
.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения
Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие - как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.
Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение». Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально - определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.
Норма ст.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.