Материал: Экономика недвижимости. методические указания к практическим занятиям для студентов направления 21.03.02 «Землеустройство и кадастры». Трухина Н.И., Минаева И.И

Таблица 5.3

Исходные данные для задачи

Задача 2. Рассчитать коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода 8 %, премия за риск инв естирования в объект недвижимости – 4 %, срок экспозиции – шесть месяцев; поправка за инвестиционный менеджмент – 3 %, возврат капитала, вложенного в здания– по методу Инвуда. Срок жизни здания – 25 лет.

Задача 3. Рассчитать коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 8 %, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 3 %, срок экспозиции – шесть месяцев, поправка за инвестиционный менеджмент – 1 %; возврат капитала, вложенного в здания– по методу Хоскольда. Срок жизни здания – 25 лет.

Задача 4. Рассчитать коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 7 %, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 3 %, срок экспозиции шесть месяцев; поправка за инвестиционный менеджмент – 2 %, возврат капитала, вложенного в здания – по методу Ринга. Срок жизни здания – 50 лет.

Задача 5. Рассчитать коэффициент капитализации методом инвестиционной группы. Требуемая инвестором ставка дохода – 12 %. Процентная ставка по кредитам – 12 %. Доля заемного капитала – 35 %.

Задача 6. Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 5 000 000 д.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 15 000 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 20 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы зданий – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 9 %.

Задача 7. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40 000 000 д.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 150 000 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 7 %.

Задача 8. Оценить здание, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9 000 000 д.е. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 50 000 000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 15 % годового

21

дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий – 40 лет. Безрисковая ставка доходности – 9 %.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ ЭЛЛВУДА

Метод Эллвуда. Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

где Rк – общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Ye – ставка дохода на собственный капитал2;

M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

P– доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет:

1 – фактор фонда возмещенияпо ставкедоходанасобственный капитал;

Sn

Rm – ежегодная ипотечная постоянная;

D0 –изменение стоимости собственности за анализируемый период; Di – изменение дохода за анализируемый период;

j – коэффициент стабилизации дохода.

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз:

Пример 6.1. Определить стоимость недвижимости, с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 50000 д.е. Доля заемных средств составляет 70 %. Срок амортизации кре-

2 В ряде формул ставка доходности на собственный капитал может обозначаться как Rc.к. или Re.

22

дита 25 лет под 9 % годовых. Через 10 лет предполагается уменьшение стоимости объекта недвижимости на 20 %. Инвестор рассчитывает получить 16 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 17 %.

Решение.

1) P = (1+i)n −1 = (1+0,09)10 −1 =0,1794 ; (1+i)N −1 (1+0,09)25 −1

=0,16-0,7×(0,16+0,1794×0,0469-0,1018)-(-0,2)×0,0469=0,1227;

Ответ. Стоимость недвижимости составит 429 185 д.е.

Задачи Задача 1. Определить стоимость недвижимости, используя технику остатка

для здания с применением базового коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 1 200000 д.е. Доля заемных средств составляет 60 %. Срок амортизации кредита 15 лет под12 % годовых. Инвестор рассчитывает получить 15 % нормы отдачи собственного капитала. Текущая стоимость земли 1 500000 д.е., причем через 8 лет предполагается увеличение стоимости на 7 %, а стоимость здания увеличится на 15 %.

Задача 2. Определить стоимость недвижимости, используя технику остатка для земли с применением базового коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 2 500 000 д.е. Доля заемных средств составляет 60 %. Срок амортизации кредита 25 лет под 10 % годовых. Инвестор рассчитывает получить 15 % нормы отдачи собственного капитала. Текущая стоимость здания 12 500 000 д.е., причем через 10 лет предполагается увеличение стоимости на 10 %, а стоимость земли увеличится на7%.

Задача 3. Определить стоимость недвижимости, с применением общего коэффициента капитализации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 1 800 000 д.е. Доля заемных средств составляет 70 %. Срок амортизации кредита – 20 лет под 10 % годовых. Через 10 лет предполагается

23

снижение стоимости объекта недвижимости на 10 %. При этом инвестор рассчитывает получить 13 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 4. Определить стоимость недвижимости с применением коэффициента стабилизации. Известно, что чистый операционный доход от объекта составляет 500 000 д.е. Доля заемных средств составляет 50 %. Срок амортизации кредита – 10 лет под 15 % годовых. Через 7 лет предполагается увеличение стоимости объекта недвижимости на 12 %. Инвестор рассчитывает получить 17 % нормы отдачи собственного капитала. Увеличение дохода за период составит 15 %.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ №7 ТРАДИЦИОННАЯ ТЕХНИКА ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО

АНАЛИЗА

Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.

Существует два подхода к проведениюипотечно-инвестиционного анализа:

1.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа.

2.Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда (см. ПЗ №6). Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа – это метод

оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:

где Сон – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход; РОД – расходы по обслуживанию долга;

Сn/n – цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИКn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; PVAF – фактор текущей стоимости аннуитета по ставке дохода на собствен-

ный капитал;

24

PVF – фактор текущей стоимости реверсии по ставке дохода на собственный капитал;

R c.к. – ставка дохода на собственный капитал;

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год:

где d – рост (снижение) стоимости собственности за год.

Пример. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 2 500 000 д.е. под 10 % годовых на 15 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно, предполагается, что после 7 летнего периода объект будет продан за 2 550 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 380 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 12 % нормы отдачи собственного капитала.

Расчет.

6) Сон = ИК +(ЧОД −РОД)× PVAF nRс.к. +(Cп/п −ИКп)× PVF nRс.к. =

=2 500 000+4,5637×(380 000 – 328 684)+0,4523×(2 550 000 – 1 753 496) = =3 094 500 д.е.

Ответ. Стоимость недвижимости составляет 3 094 500 д.е.

Задачи Задача 1. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную

технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 6 000 000 д.е. под 9 % годовых на 7 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно, предполагается, что после 4-летнего периода объект будет продан за 6 900 000 д.е. Чистый операционный доход от объекта составляет 1 800 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 15 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 2. Определить стоимость недвижимости, применяя традиционную технику ипотечно-инвестиционной постоянной. Известно, что для покупки был взят кредит на сумму 8 000 000 д.е. под 10 % годовых на 12 лет. Погашение кредита осуществляется ежегодно, предполагается, что после 8-летнего периода объект будет продан за 9 200 000 д.е. Чистый операционный доход от объек-

25