Материал: Экономика недвижимости. методические указания к практическим занятиям для студентов направления 21.03.02 «Землеустройство и кадастры». Трухина Н.И., Минаева И.И

та составляет 1 500 000 д.е. При этом инвестор рассчитывает получить 13 % нормы отдачи собственного капитала.

Задача 3. Оценить стоимость недвижимого имущества, чистый операционный доход которого в течение ближайших 10 лет составит 1 200 000 д.е. В конце 10-го года объект можно будет продать за 6 000 000 д.е. Инвестор получил ипотечный кредит в сумме 5 400 000 д.е. на 25 лет под 10 % с ежемесячным погашением. Ставка дохода на вложенный капитал составляет 13 %.

Задача 4. Оценить стоимость недвижимого имущества, чистый операционный доход которого в течение ближайших 10 лет составит 1 200 000 д.е. В конце 10-го года объект можно будет продать за 6 000 000 д.е. Инвестор получил ипотечный кредит за 3 года до данной оценки в размере 5 400 000 д.е. на 25 лет под 10 % с ежемесячным погашением. Ставка дохода на вложенный капитал составляет 13 %.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 8 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Методы расчета физического износа зданий следующие:

•нормативный (для жилых зданий);

•стоимостной;

•срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле

i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания; п – количество конструктивных элементов в здании

Пример. Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь здания – 5 000 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 1 000 д.е. В результате осмотра конструктивных элементов здания экспертно определена степень их износа:

26

Таблица 8.1

Исходные данные для задачи

Решение.

1)Свс = 5000×1000 = 5000 000 д.е.;

2)Ифиз =[∑in=1 Иi ×Li ] ÷100 ;

Ифиз = 25×20 +25×40 +90×15 +20×10 +10×5 +50×10 =36 %;

100

3) Сон =5000000×(1−100%36% ) =3 200 000 д.е.

Ответ. Остаточная стоимость здания составит 3 200 000 д.е.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

где Ифиз – износ; ЭФ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесцениваний, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощен-

где ХВ – хронологический возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

Пример. Оценить здание, построенное в 1999 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 5 000 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 1 000 д.е.,

27

дата оценки – 2014 г.

Решение.

1)Свс = 5000×1000 = 5 000 000 д.е.;

2)ХВ = 2014 – 1999=15 лет;

3)Ифиз = ФЖХВ ×100 =10013 ×100 =15 %;

4)Сон =5000000×(1−100%15% ) =4 250 000 д.е.

Ответ. Остаточная стоимость здания составит 4 250 000 д.е.

Задачи Задача 1. Расчет физического износа здания поэлементным методом.

Задача 2. Определить величину неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

Таблица 8.3

Исходные данные для задачи

Задача 3. Рассчитать процент физического износа. Площадь – 500 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15 000 д.е., стен – 8000 д.е., перекрытий – 5000 д.е., кровли –

25 000 д.е.

Задача 5. Оценить здание, построенное в 1986 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1 000 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 900 д.е., дата оценки – 2014 г.

28

Задача 8. Оценить объект недвижимости. Площадь здания – 1 400 кв. м, стоимость замещения 1 кв. м – 5 500 д.е. В результате осмотра конструктивных элементов здания экспертно определена степень их износа. Площадь земельного участка – 3 сотки, рыночная стоимость 1 сотки 300 000 д.е.

Таблица 8.4

Исходные данные для задачи

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 9 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УСТАРЕВАНИЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

Признаки функционального устаревания в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональное устаревание подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным выражением функционального устаревания является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание.

Пример. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 20 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 800 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 820 000 д.е.

Решение.

2) И функц =С2 – С1=4 100 000 – 4 000 000=100 000 д.е.

Ответ. Функциональное устаревание гостиницы составит 100 000 д.е.

Внешнее устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешнее устаревание недвижимости в зависи-

29

мости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для определения внешнего устаревания могут применяться следующие методы:

•капитализации потерь в арендной плате;

•сравнительных продаж (парных продаж);

•срока экономической жизни.

Пример. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего

парковки. Площадь оцениваемого офиса – 1 000 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 500 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 350 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 18 %.

Решение.

1) ЧОД1=S× А×12=1 000×500×12 = 6 000 000 д.е. ЧОД2=S× А×12= 1 000×350×12 = 4 200 000 д.е.

3) Ивнеш =С2 – С1=33 333 333 – 23 333 333=10 000 000 д.е.

Ответ. Внешнее устаревание офиса составит 10 000 000 д.е.

Задачи Задача 1. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера ко-

торой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 25 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 400 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 450 000 д.е.

Задача 2. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 500 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 45 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 35 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 30 %.

Задача 3. Рассчитать долю внешнего устаревания объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости – 120 000 д.е., стоимость земельного участка – 45 000 д.е., полная стоимость аналогичных зданий и сооружений – 100 000 д.е., стоимость внешнего износа – 5000 д.е.

30